刘晓博：两大“国家中心城市”，松绑楼市！

lameihua

　　中国目前一共有9个“国家中心城市”（北京、上海、天津、重庆、广州、成都、西安、郑州、武汉），最近几天，两个城市放松了楼市调控。

　　一个是西安，一个是成都。

　　西安是11月19日发布的松绑文件（下图）。

　　西安此次松绑，主要有以下内容：

　　1、对于刚刚落户西安的家庭，如果在限购区域尚无住房，可以马上在限购区域买1套二手房，此前需要落户满1年之后。

　　2、没有西安户籍、在限购区域也没有房子的家庭，持有西安《居住证》，且在购房之日前6个月在西安连续缴纳社会保险或个人所得税的，可购买1套二手住房。此前，这类居民需要连续缴纳2年以上西安社保才能买房。

　　3、经批准引进的各类人才，在西安限购区域购买住房时无须提供社会保险或个人所得税相关证明材料。

　　4、符合西安购房资格的二孩及以上家庭，在住房限购区域内限购套数的基础上可新购1套住房。二孩及以上家庭购买的第3套住房为新建商品住房时，应列为“普通家庭”类别。

　　关于这一条，西安官方有解释：拥有西安户籍的2孩及以上家庭，购买第三套房子的时候，需落户满3年；非户籍家庭买2套房的时候，需要社保满2年。

　　2孩及以上家庭，在西安限购区域买第一套和第二套住房的时候，属于“刚需家庭”（有摇号优先权），买第三套的时候划入“普通家庭”类别（没有摇号优先权）。

　　5、临潼区，西咸新区沣东新城上林街道，沣西新城高桥街道、马王街道，高新区托管的非限购区域不再列入住房限购限售范围。

　　应该说，此次西安楼市新政的力度还是非常大的。

　　最大的看点是，2孩及以上家庭可以在限购区域多买1套房。但市场效果最明显的，恐怕是对非户籍人口首次购房的门槛大幅降低。

　　此前，户籍人口要在西安买房，需要2年社保。现在新房仍然维持2年社保，买二手房只需要6个月了。

　　这种做法跟杭州有点类似，希望给二手房市场增加接盘侠。

　　这是西安在4个月内，第二次宣布“你可以多买1套房了”。

　　8月19日，《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》宣布：“住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格。”

　　限定条件是：申请纳入保障性租赁住房的房子，必须是位于西安市限购区域内且已取得房屋权属证书，且5年内不得上市交易（包括转让、市场租赁等）。

　　也就是说，西安户籍家庭如果有2个孩子，理论上已经可以在限购区域内买4套房了。即便只有1个孩子，也可以通过“申请纳入保障性租赁住房”的方式，买第三套房。非户籍家庭，可以买2到3套房。

　　在西安出手之前，成都于11月17日发布了优化限购区域和摇号政策的两份文件，也在相当程度上放松了楼市。

　　上图是新政前成都住房限购区域示意图。成都是全国限购最复杂的城市，一共分为5个限购区域：

　　11月17日出台的新政，合并了“BCD”三个限购区，把5个区域变成了3个区域。

　　合并之后，青白江区等（原来的E区）是大郊区，限购门槛最低，外地人可以无条件买1套，成都户籍人口购买不计入套数。

　　原来的“BCD”合并后，可以看做大中心城区，这三个区域的购房资格打通了。

　　只保留了一个特殊区域，就是高新南区。拥有高新南区购房资格的人，可以买其他任何区域，但其他区域的无法买高新南区。所以成都楼市最有价值的区域，是高新南区。

　　这次变动之后，有利于维持职住平衡，提高楼市活跃度。其中天府新区获得的利好更多一些。

　　成都还放松了新房摇号的管制，具体内容如下：

　　之所以会出现公证摇号的方式卖新房，根本原因是新房价格管制造成的价格扭曲。

　　当新房定价明显低于市场预期，或者跟周边二手房出现明显倒挂的时候，就会出现供不应求的局面。如果由开发商自己组织摇号，必然出现“喝茶费”、“附加装修费”、“假摇号”等乱象。

　　成都放松摇号管制，可能跟两个因素有关：

　　第一，市场冷了，需要摇号的房子不多了；第二，新房价格管制可能会松动，将来“价格倒挂”没有那么显著了。

　　如果限价仍然非常严格，新房跟二手房倒挂很厉害，那么在放松摇号管制的情况下，很多盘一定会出现销售腐败（喝茶费等）。

　　在楼市如此低迷的情况下，仍然有部分楼盘因为价格扭曲，需要公证摇号，这本身就是不正常的，也是压垮开发商的原因之一。

　　成都和西安，都是国内经济总量、综合实力靠前的城市。下图是截至9月末，内地主要城市的汇聚的资金总量：

　　成都位居第六，西安名列第十二，均超过了3万亿。汇聚资金超过2万亿以上的城市，其不动产价值都还是不错的。

　　西安、成都、重庆这三个西部的大城市对比，成都实力明显更强一些，汇聚资金接近5.3万亿，在二线城市里仅次于杭州，大约相当于“西安+沈阳”。

　　楼市表现上，成都也强于西安。

　　据中指研究院统计，10月成都全市商品住宅成交面积122.6万平方米，环比上升43.4%，同比上升9.9%。在房地产苦逼的2022年，一个城市的成交面积可以同比上涨，这是非常罕见的。

　　另据国家统计局的数据，10月份成都新房价格环比上涨0.3%，同比上涨7.2%；二手房价格，环比上涨0.4%，同比上涨7.5%。成都的新房、二手房同比涨幅，都在全国名列前茅。

　　西安市场稍弱，10月新房环比下跌0.3%，新房同比上涨1.8%；二手房方面，西安无论环比、同比都是下降的。

　　两大“国家中心城市”在3天之内先后出台楼市新政，进一步向市场释放利好，传递了重要的信号——只要楼市不明显回暖，利好将会不断。

　　挤牙膏，是过去1年多来救市的主要方式。之所以这样做，是担心市场V型反转，所以迈小步、不停步。

　　相比南京、苏州，强二线城市仍然普遍有充足的牙膏可以挤。

　　比如南京、苏州，只要6个月社保就可以买新房、二手房；西安仍然要求非户籍人口2年社保才能买新房，成都需要1年社保，都显得有点偏高了。

　　至于一线城市，则有更大的松动空间，关键是看什么时候用了。相信12月中央经济工作会议之后，会有新的变化。

　　如果你生活在普通二线或者三四五线城市，买房的用途是投资，那么可以继续观望，等强二线城市进一步拿出诚意，再去其核心区买房。

　　否则，宁可继续等待。民间有句话，“宁吃鲜桃一口，不吃烂杏一筐”，房地产投资到了挑着买的时候，集中考虑资金总量最多的10多个城市，才是正道。