杨国英：刺激实在有点疯狂了……

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　　在增量缺乏之下，存量在加速博弈。

　　11月至今，股市与债市构成了存量博弈，股市反弹，债市大跌（前天的文章《惊魂！这个也会大跌……》）。

　　现在，我们则有必要担心，如果楼市继续松绑，刺激力度继续加码，会不会造成股市与楼市的存量博弈？

　　事实上，这是有必要担心的。

　　近期，在政策对楼市发出托底信号之后，一大批城市正在加码刺激，取消限购、降低房贷利率等还属于常规操作。

　　更厉害的是，直接降低首付比例。

　　据澎湃报道，现在，至少有115个城市将公积金或商业性个人住房贷款的首合计比例降至20%，当然，这其中以三四五线中小城市为主。

　　但是，值得注意的是，在这115个将首付降至20%的城市中，有成都、石家庄、西安、太原、长春、福州、南昌、重庆、贵阳等二线城市。

　　在楼市不景气之下，降低首付比例、且降至历史低点，这绝对是一记大招。

　　说实话，现在的三四五线中小城市，除非临近核心特大城市周边，否则，首付比例即使再怎么降，至多也只能刺激一下存量流动性，而很难有效刺激增量需求。

　　这是因为，绝大多数的三四五线中小城市，其常住人口是净流出的，常住人口净流出且住房需求已被2020年之前三四年的棚户区改造严重透支之后，现在的住房供给严重大于需求——其内部或许还存在一定的存量流动需求（乡村进城、局部置换）。

　　但是，之于三四五线中小城市，其存量住宅流转三套，至少有一套的变现资金，会流向更高维度的大城市。

　　更值得关注的是，现在有些二线城市，也开始自降尊贵了。

　　二线城市的自降尊贵，对于部分维度较高的城市，毫无疑问，肯定是刺激住房成交量且有助于新房去库存，比如成都这样的二线头部城市。

　　二线城市，尤其是二线龙头城市，将首付比例降至历史低点，基于教育医疗就业机会等因素，其对当地楼市的刺激效果，事实肯定远远大于三四五线中小城市。

　　所以，接下来，如果更多的二线头部城市，比如杭州、厦门、南京、宁波、苏州等，也陆续开始降低首付比例（降至20%），我认为，一轮新的存量资金博弈又将展开了。

　　这是楼市与股市的存量资金博弈——接下来，如果二线头部城市普遍降低楼市首付比例，那么，这对股市一定会构成较大的负反射。

　　现在，这个信号已经出来了，有必要提高警惕。

　　过去两年，我一直说，中国金融最大的风险在楼市、不在股市。

　　假设当下国际国内局势的宏观维度不变，那么，只要楼市泡沫不破，事实上，是不可能迎来超级大牛市的——当然，这是中长期的逻辑判断。

　　之于中短期，如果楼市泡沫破裂，会直接导致全社会的信用收紧，股市同样会遭受冲击，这就是基于不同时间维度的矛盾所在。

　　同样，之于中短期，如果楼市泡沫没有破裂、反而再次固化这种破裂，则会直接导致存量资金的激烈博弈，股市资金会遭到局部分流，这是基于同一时间维度下静态博弈的矛盾所在。

　　当然，基于股市、以及更广泛的实体经济稳定而言，针对当下较为萧条的楼市，相对较好的选择是——中小城市可以适度刺激，但是，一线和二线头部城市千万不能刺激，至少不能刺激过猛。

　　一句话，之于目前的宏观经济环境，楼市调控最好的选择是阴跌（或渐跌）——不是放任大跌，更不是暴力支撑。

　　一线和二线头部城市（不动产总市值超过中小城市的总和）如果刺激过猛，必然导致部分资金在股市抽离，继而影响股市、以及更广泛的实体经济稳定。

　　现在，个别二线城市已经开始对楼市发出过度刺激的信号了，这有必要我们提高警惕。

　　如果，接下来，更多的二线城市、尤其是二线头部城市追随进行过度刺激，那么，中短期的股市必然是会承压的。

　　本周的关键词是“稳”。

　　逢高以减为主。