刘晓博：小心！“猪周期”惊现楼市

lameihua

　　毫无疑问，现在房地产的“周期时钟”正运行在冬季。

　　国家统计局数据显示，2022年1-10月房地产开发企业土地购置面积7432万平方米，同比下降53%，土地成交价款6061亿元，下降46.88%。

　　单月来看，10月土地购置面积和土地成交价款分别为983万平方米和1037亿元，二者同比下降53.1%和49.7%。

　　土地成交面积和金额腰斩，会有什么影响？

　　最直观的影响是，未来两年，住宅的供应量（面积）将出现断崖式下跌。

　　据CRIC数据显示，2021年，全国含宅地块通过招拍挂方式成交的土地总建筑面积约173549.35万平方米，较2020年下跌23.96%。

　　截至2022年11月16日，全国含宅地块通过招拍挂方式成交的土地总建筑面积约72756.17万平方米，较2021全年下跌58.08%。

　　若加上2022年最后一个月的成交估算，2022年全年较2021年成交面积仍有约五成的跌幅，可谓“腰斩”。

　　注意，这个数据反映的是成交土地总建面，比土地成交金额更直观，代表未来住宅供应面积。

　　从图上可以看出，2022年房地产市场太冷，拿地减少，代表未来房屋供应面积的柱子短了一大截。

　　这又意味着什么呢？

　　我们认为，楼市也开始进入“猪周期”了。

　　也就是说，随着明后年住宅供应量大幅降低，房地产的冬季终将过去，进入供不应求、价格上涨的通道。

　　这和猪周期的规律何其相似。

　　大约每四年一遇的猪周期，勾勒出了当期猪价和后续供应之间的传导效应。

　　猪价上涨，养殖户会增加产能，随后市场进入供应过剩、猪价下跌的过程。

　　猪价下跌，养殖户由盈转亏，无利可图，便开始减少产能，供应减少后，猪肉又进入供不应求的状态，市场逐渐恢复景气，养殖户扭亏为盈。

　　现在房地产市场，正好走到了底部这个阶段，房价下跌，拿地减少，市场低迷。

　　下一个阶段，根据逆时针方向，将出现供应量减少、供不应求、价格上涨的局面。

　　中国房地产市场以前也经历过拿地金额下跌、供应量下降的周期，但是没有这一次这样强烈。

　　今年以来，房企拿地急剧收缩，对后市将产生更大的撬动效应，我们将进入一个波动幅度更大的阶段。

　　我们之前说过，未来几年“楼市或重演1998-2002”。

　　1998年到2002年，楼市赚钱效应非常不显著，以至于很多人不考虑买房。

　　这和当下土地、房屋的供应量减少，房企数量减少，市场进入底部修复通道走势一致。

　　但事实上，正是在那个阶段买房的人，后来赶上房价上涨，赚得盆满钵满。

　　可能有人会说，房子和猪肉还是不同，因为吃猪肉的人可能一直很多，但是我们的人口红利、城镇化红利已经在大幅减少了，不能完全和猪周期走势一样。

　　的确如此，理论上，根据理想的“猪周期”规律，只需大幅降低供应量，就能够让房地产市场重新复苏。

　　但是别忘了，中国楼市是高度分化的市场，所以，情况更为复杂，需要考虑实际需求这个变量。

　　结论就是，对于部分大城市，有人口增量，市场需求充足，“猪周期”可以发挥作用，楼市正在回暖，将来有望再度进入牛市。

　　而很多四、五城市，则因为有效需求不足，所以，供应过剩一直存在，“猪周期”自然无从谈起。

　　拉平来看，全国均价可能出现连续几年不涨的情况。

　　但在一线城市、二线城市的核心区，房价将逐步恢复上涨，而四五线城市可能继续阴跌，导致全国均价的“呆滞”。

　　具体到城市层面，情况更加一目了然。

　　部分二三线城市，过去卖地很多，楼市库存高企，未来两年即使减少供应也不会出现缺货情况。

　　典型的比如大连，楼市去化周期48.2个月，郑州，去化周期37.37个月，武汉，去化周期28.9个月，昆明，去化周期27.9个月，厦门，去化周期27.2个月，长春，25.9个月，青岛，去化周期25.4个月，南宁，24.3个月。

　　这些城市，如果按照现在的去化进度，房子还能持续卖2年以上，大连最多可以卖4年。

　　对这些城市来说，什么周期可能暂时都无法发挥作用，只能慢慢去库存。

　　像上海去化周期为4.6个月，合肥，去化周期7.1个月，杭州7.3个月，济南8个月，苏州9.8个月，这些城市未来供应减少之后，市场就会出现短缺，“猪周期”效应凸显。

　　比如深圳，2023年7月15日以后，深圳715调控三周年期满，届时将有数十万新落户深圳的人凑齐了3年社保，开始拥有购房资格，市场肯定会有所回暖。

　　有人会问，既然如此，养猪能否逃出猪周期？

　　很遗憾，答案是，非常难。

　　2002年至今，我们已经一轮一轮地经历了五轮猪周期，之所以每次都要经历一遍这个痛苦的过程，因为这和养殖利润挂钩，而在经济利益面前做个理智的养殖人何其困难。

　　所以“猪周期”很难完全避免，只能应对和减轻周期波动带来的不利影响。

　　楼市，也是如此。

　　我们既希望经济早日转型，摆脱对房地产的依赖，但是又不得不继续与之共舞，使它发挥稳经济的作用。

　　在这种情况下，我们能做的，既然无法完全逃离，只能理智面对，做出对自己最有利的决定。

　　比如强二线和一线城市，抓紧当前楼市不太热的时候上车，更为明智。

　　楼市进入“猪周期”，这些城市的刚需、改善和适度投资者，可以动手买房了。

　　因为现在市场正处于冬季，随着供应短缺周期到来，市场再度走热，将错过当下最佳买点。