刘晓博：地产股狂欢，新变局到来！

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　　随着金融支持16条措施出台，地产股出现久旱逢甘霖的狂欢。

　　截至上午十点半，港股内房股方面，克而瑞内房股领先指数涨幅15.46%。

　　德信中国上涨150.91%，弘阳地产上涨53.57%，龙光集团涨幅45.33%，碧桂园43.75%。

　　A股房地产指数涨幅3.06%，其中，渝开发、新华路、金地集团、新城控股、三湘印象涨停。

　　到了下午，地产股的涨幅略有收窄。

　　回顾近一两周时间，多只地产股上演生死时速，创造超跌反弹的奇迹。

　　碧桂园，11月初股价跌至1港元历史低点，随后便出现快速反弹，9个交易日股价翻了三倍不止，从上周五到本周一高点，股价再翻番。

　　经历换帅风波的龙湖，股价也从7.2港元反弹至22港元，10个交易日股价翻了3倍。

　　今天股价涨停的金地集团，也是如此，7个交易日股价便从底部快速回升。

　　金融政策的一针针鸡血，让地产股快速深蹲反弹，如果最近有人大胆抄底地产股，说不定一周暴富，已经实现财务自由了。

　　而与地产息息相关的银行股，也迎来估值修复，招商银行大涨7%，平安银行、成都银行、宁波银行上涨6%。

　　地产股狂欢、银行股上涨的原因，无非三个字：钱来了。

　　02

　　据乐居财经统计，8月以来，龙湖、碧桂园、新城控股、旭辉、美的置业、卓越集团等多家民企，共发债超83亿元。

　　11月8日，交易商协会支持包括房地产企业在内的民企发债融资，规模可达2500亿元。

　　这些地产融资利好的释放，使得地产股11月开始便逐渐反弹。

　　今天地产股之所以能够接着奏乐接着舞，主要是受央行、银保监会联合发布的金融16条利好带动。

　　这个《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》为何威力如此巨大？

　　从具体措施看，16条措施包括：

　　1、稳定房地产开发贷款投放；2、支持个人住房贷款合理需求；3、稳定建筑企业信贷投放；4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；5、保持债券融资基本稳定；

　　6、保持信托等资管产品融资稳定；7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；8、鼓励金融机构提供配套融资支持；9、做好房地产项目并购金融支持；10、积极探索市场化支持方式；

　　11、鼓励依法自主协商延期还本付息；12、切实保护延期贷款的个人征信权益；13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；15、优化租房租赁信贷服务；16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。

　　就算不细看内容，也能从频繁出现的贷款、金融、融资等字眼看出，这是国家出手放宽房企的融资了。

　　我们都知道，之前的政策在保交楼和稳需求方面已经着墨颇多。

　　保交楼上，很多城市设立纾困基金，国家层面的专项借款初期规模达2000亿元。

　　保需求上，全国各地放松限购、限贷、限售、公积金、税费减免等政策已超400多条。

　　保房企方面，国家始终未出台明确支持政策，三道红线仍然利剑高悬。

　　然而，楼市要回归常态化发展，光控制面粉和蛋糕价格、号召大家买蛋糕还不够，更关键的，还要有做蛋糕的人，所以到一定的时候，国家也不得不出手救房企了。

　　用更专业的术语说，就是稳市场主体，既然销售层面还未明显回暖，金融层面就要网开一面，给市场主体输血，让房企慢慢恢复元气，继续保持体力做蛋糕。

　　对房企来说，救命稻草终于出现了。

　　对楼市来讲，保交楼、稳需求和稳主体的三大政策闭环正式形成。

　　房地产回暖，曙光乍现。

　　03

　　当然，地产股大涨之后，那还是有风险的。

　　虽说房企的融资环境出现逆转、开始恢复常态，市场稳中向好是主基调，但房企融资输血毕竟是一时的救急之策。

　　从长远看，房企要想真正恢复元气，还要靠自身的造血能力，也就是自己的房子到底能不能卖得好，这又和经济复苏和老百姓的购房意愿相关。

　　理性来看，将来的市场蛋糕没有那么大了，只有能做出优质蛋糕的房企才能更好地活下去。

　　在房住不炒的主基调下，我国房地产的主要机会，还是集中在有人口增量的大城市，所以房地产企业要想继续生存，必须转变生产方式。

　　一是要稳健发展，主动降杠杆，二是要调整项目所在地，把资源和资金往有人口增量的区域转移。

　　在回归市场真实需求，追求长期主义的过程中，有一些房企无法适应新的打法，将不可避免地被挤出。

　　所以，对房企股价狂欢，投资者要保持一定理性，因为这一轮回暖，将是残酷的淘汰赛，不同房企的分化还将继续。

　　今天的人民日报第四版社论，关于疫情防控没有提及动态清零。

　　此外，石家庄市委市政府致信全体市民的消息也刷屏。

　　石家庄提出全面对标对表严格执行中央优化防疫二十条措施，实施科学精准防控，坚决防止“一刀切”“层层加码”“一封了之”。

　　这体现地方防疫政策出现微调，更加精准科学，有利于经济和楼市下一步回暖。

　　随着社会生活恢复常态，加上一系列金融上的利好，经济长期向好，还是可以预期的。