刘晓博：逆转了？！房地产税试点，未被提及……

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　　正当“深圳可能率先试点房地产税”的说法“二度回潮”的时候，一则深圳本地媒体的报道，又给这个传闻泼了一瓢凉水。

　　近日，深圳本地媒体“读创”，发表了一篇题为“在全国税制改革的大方向下，深圳将主动作为、承担研究课题”的报道。（下图）

　　很明显，这是10月31日财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》的后续。

　　在那份文件里，财政部提出：

　　支持深圳在全国税制改革中先行先试。发挥好深圳的改革开放重要窗口和前沿阵地作用，聚焦打造制度创新高地，积极承担国家重大税收改革工作和研究课题，继续当好改革排头兵、试验田，努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验。

　　至于深圳“在全国税制改革中先行先试”，都包含哪些内容，财政部的文件并没有详细解释。坊间普遍猜测：试点房地产税的可能性较大。

　　从深圳媒体的上述报道看，深圳在落实财政部“在全国税制改革中先行先试”的重大课题方面，提出了5个方面的内容，里面没有房地产税试点。

　　深圳市财政局的官微，也全文转载了这篇报道：

　　列举深圳税收工作先行先试的5个方面，而没有提及房地产税，只能说明一点：这件事还没有眉目。

　　但有一点我们要明白：深圳之所以多次被传“将纳入房地产税试点”，也不是空穴来风。

　　去年10月16日，求是杂志刊登了领导人撰写的重要文章《扎实推进共同富裕》，其中就提到“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。

　　一周之后的2021年10月23日，全国人大通过了“关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”。

　　至此，房地产税立法已经是箭在弦上。

　　到了2022年3月，由于经济下行压力加大、房地产入冬，财政部通过新华社表态说，“综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”。

　　而在2021年5月，财政部曾召开了一次房地产税试点工作座谈会，有6个城市被邀请参加，分别是：上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南。其中深圳、杭州、苏州、济南被征求了纳入试点的意向。

　　大家之所以认为深圳最应该纳入试点，是因为深圳房价在内地城市中最高，过去10年涨幅最大，深圳人口增长最快、自有住房率最低。

　　而最近一段时间来，全国卖地收入下降较多，很多地方财政紧张，的确存在拓展税源的压力。

　　所以，当财政部提出“支持深圳在全国税制改革中先行先试，积极承担国家重大税收改革工作和研究课题”的时候，大家首先想到了房地产税。

　　上图是最近15年来，每年全国卖地收入和一般预算收入的对比情况。一般预算收入主要是税收，不包含卖地收入。大家把一般预算收入理解为长期稳定的收入，而卖地收入则带有很强的波动性（因而计入政府性基金收入）。

　　可以看出，卖地收入占一般预算收入的比重不断上升。每当经济遇到困难的时候，就是卖地收入占比飙升的时候。通过刺激房地产来救急，是以前习惯性的做法。

　　到了今年前三季度，卖地收入占全国一般预算收入的比重急剧下降到了25.2%，“土地财政”减收严重。

　　在这种情况下，房地产税试点是否会启动，立法是否会提速？

　　毕竟，今年3月财政部说“不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”时，是有时间限制的，说的是“今年”。

　　2022年还剩不到2个月了，2023年即将到来，2023年会启动试点吗？

　　房地产税试点会不会在2023年推出，不可能由地方宣布。这种重大财经措施，肯定需要在高层酝酿、讨论，最终由国务院来宣布。

　　所以，2023年全国两会，是一个重要的时间窗口。如果有重大政策出台，两会之后的可能性偏大一些。

　　对于房地产税试点城市的选择，我想多讲两句。

　　财政部宣布今年“不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”时，用的是“扩大试点”的说法。这说明，官方默认重庆和上海仍然将参加新一轮试点。未来只是在重庆、上海的基础上，增加哪些城市的问题。

　　试点的目的，是给全国范围的立法做准备。所以，就不能只拿大城市来试点。

　　我的建议是：

　　假设超大城市里重庆、上海和深圳纳入试点，那么还应该在特大、大城市里选择3个（最好中西东部各一个），在中小城市里再选3个（同样也是中东西部各一个）。这里面要有人口增长快的城市，也要有人口流失的城市。只有涵盖面广，试点才管用，才不浪费时间。

　　只在深圳、上海、重庆试点，就想指导全国的房地产税立法，是不现实的，将来会出大问题的。因为中国的城市和城市之间，差异性太大了。

　　选择9个城市试点，可能都不太够。如果有可能，应该选择20个左右的城市来试点，才能涵盖未来可能遇到的绝大多数情况。

　　由于中国房地产价格虚高，而且其中包含了70年土地使用费，所以采用评估价做征税基础是不合适的。

　　在国际上，有很多国家和地区（比如新加坡），是按照房屋市场租金做纳税基础的，这可能更适合中国的国情。

　　我个人建议：最好能在2023年启动试点，早点让“利空出尽”，让老百姓对房地产税有正确的预期。长期悬而未决，让各种流言影响市场，反而不利于房地产的健康发展。

　　顺便说一句，中国一直有房产税，每年都在征收。2022年前9个月，全国一共征收了2417亿元房产税，比上年同期增长12.8%。但这个“房产税”不针对个人征收，只针对企业征收。