云石：是救房地产，不是救市

lameihua

　　国庆前，颓靡的房地产市场又迎来了一波救市潮，三项政策齐出，让相关行业的从业人员又开始沸腾。不过从近一个月的效果来看，依然也就那么回事，所有接下来又是一阵政策松绑。但不管怎么松，依然无法遏制市场悲观情绪的蔓延。越来越多的人认为，在全球经济危机和中国房屋总量过剩的大背景下，无论怎么救市，但政策力量终究不能逆转经济规律，所以房市崩盘仍不可避免。

　　这个事儿，怎么说呢？其实无论是希望重回正轨的人，还是认为崩盘不可避免的人，都没有认识到当下房地产政策的内在逻辑。实际上，无论是去年的压，还是今年的提，房地产政策的真实目的就两个字：苟着。

　　首先，对于喊着房市会崩的那些人，他们举出无数种理由——比如经济颓靡，总人口减少，全国房屋总量过剩、人均面积已经足够，也指出今年各种花式救市的徒劳无功，从中得出房市不行了的结论。但实际上，这所有的理由，都刻意忽略了一个事实——这一切都是在“房住不炒”、“三道红线”、一线和强二线限购政策犹存的大背景下的。

　　其实纵观今年的各项救市政策，基本上都是中低层次的——主要是地方政府在自己权限范围内操作，中央层面，则局限在降低首付、降低利率方面，但原则性的房住不炒，开发商融资、优质城市限购始终没有取消。

　　这意味着什么？这意味着套在房地产市场上的真正枷锁，始终没有解除。所有的救市，甭管看上去多么唬人，其实不过是技术层面的折腾。而这种做法，背后折射出的意思就是：中央并不认为房市真到了要崩盘的地步，所以无需解绑。

　　既然大枷锁不解，那为什么又允许技术性解绑？这种看似矛盾的逻辑背后，其实思路也很清晰：就是对冲。在不逆转房地产下行大趋势的原则下，让这种下行变得平缓些——仅此而已。

　　既然大枷锁没解，大杀器不用，那担心房市会崩盘的人，就不必自己吓自己。而同样，指望着房地产“重回正轨”的人，也早早断了这个心思——只要这几项大枷锁不除，房市自然也就不可能“重回正轨”。

　　那么，为什么中央不允许房市重回正轨——尤其是在经济如此颓靡的大背景下？

　　这就要从经济运行的短期和长期逻辑来分析：

　　短期来看，这一轮的经济颓靡，其实并不是中国独有的，而是全球经济危机的共振。美联储放水已到尽头，美国国内巨大的窟窿，都需要通过海外金融收割来弥补。这种背景下，美联储正在进入疯狂加息周期，意图打爆各国金融体系，然后趁势收割。

　　中国自然要防备自家金融体系被美国打爆，甚至要化危为机，趁机反收割，扩大自己的经济影响力。既然如此，国内最大的金融炸弹——房地产，其泡沫当然需要有力压制。

　　这就可以解释去年为什么中央会辣手催花，生生打断那一轮的房地产强势上涨。这也可以解释为什么去年要不惜代价，捅破恒大为代表的房地产企业的大雷。虽然当时搞的大家很痛，甚至这种痛到今年都还在持续。但如果在去年美国放水，全球流动性泛滥的大环境下还不捅破，并任由房地产泡沫进一步吹大，那到了今年美国强力收水——恒大们该爆依然会爆，但这时候爆，造成的影响，对金融体系的冲击，那和去年相比可就大了好几个层级，很有可能就真把房地产市场带崩了。

　　那么，现在美联储停止加息了吗？没有！加息刚刚过半，接下来美联储还要继续加息，继续收紧全球流动性，继续逼各国自爆，引发全球经济危机。

　　既然警报还没解除，危机还在继续发酵，这种时候，怎么可能让房地产市场回到从前——别说回到15-16年那轮大牛市，就是回到过去的正常年景，其实都是很危险的。最好的办法，就是价格在横盘基础上持续小幅阴跌，这样不仅泡沫不会放大，还会以安全的形式持续缩小——如此一来，等经济危机正式爆发时，我们受到的冲击才会较小，金融体系才会安全。

　　只不过，横盘乃至小幅阴跌，这也有个问题：鉴于大家都是买涨不买跌，所以一旦房市进入这个状态，买房者就会开始观望——这样不仅会导致方式无人接盘、地卖不出去，影响地方财政收入和庞大的相关从业者生计，而且持续的久了，会让有房者信心崩盘，进而形成恐慌性抛售——那就真把房地产市场带崩了。

　　那怎么办？办法就是不断的打点滴——也就是在坚持大的房住不炒原则下，隔一段时间出台一点技术性的救市政策，也就是所谓添油战术。

　　这就是现在房地产救市的逻辑。很多人非议添油战术，认为这根本无力扭转房市下行趋势。但问题是上面本来也没打算扭转，只需要通过这种办法，给其吊一口气——每一次添油，总会激活一批购买力，给一部分持房者信心。虽然这每一批的效力都不强，但只要够给房市续一阵子命就成。等这波救市的功效尽了，大家信心又没了，就再来一波，让一部分潜在买房者进场，让一部分准备抛售者重回观望。这样既勉强稳住了房市，又保证一定的卖地和房产开工率——也就守住了经济运行和地方财政的最底线，还不改房价横盘阴跌的整体格局。

　　这就是苟着的内涵，也是房地产救市逻辑的短期意义。

　　而从长期来看，中国也已经不再特别需要房地产。

　　在讨论房地产长期逻辑时，很多人始终喜欢从市场需求萎缩角度入手，认为未来市场的饱和是房市前景黯淡的主要原因。

　　这个逻辑当然是对的。但多少有些片面。整体饱和是不假，但局部供需矛盾依然十分突出。再加上整体数量虽然饱和，但居住品质较差甚至极差的上世纪房改房集资房乃至小产权等依然有相当比例，所以从这个角度来看，房地产市场其实依然是有继续维持局部繁荣的潜力的——如果真的饱和、民众不需要了，十四五也不会制定全国性的保障房规划。

　　所以，饱和只是部分原因罢了。除了需求萎缩之外，房市之所以不会有未来的另一个根本原因是，是因为它对经济发展的作用，会大幅下降：

　　过去二十年，房地产纵然有千般不好，但其对中国经济发展确实是起到了支柱性作用的：

　　首先是基础设施建设和招商引资。过去二十年，我们属于工业化初级阶段。这个阶段要想发展经济吸引投资，你得建设大量良好的基础设施，提供大量符合现代化生产要求的工业园和厂房，乃至于提供税收等各方面的政策优惠，这样企业才能落地办厂。

　　无论是基础设施还是政策优惠，这都涉及到个钱字。那钱从哪儿来？光靠吃农业剪刀差和低端工业的慢慢积攒那就太慢了。所以房地产就成了一条捷径。人们手里有了点钱，肯定首先想到的就是改善居住品质——这是刚性需求。通过卖地建房，把钱从民众手里收上来，一方面改善了买房者的居住品质，另一方面政府也有了钱。

　　而这还不是大头。毕竟买房者手上的钱也是有限的。光靠存量财富的转移依旧太慢。这时候房地产就扮演了信用放大工具的作用。通过房贷这种形式，给居民发放购房贷款，将居民未来二三十年部分收入一次性的预支——这些钱除了建房子的消耗和开发商、银行利润，其他就成为卖地收入，进入地方政府的腰包，成为其发工资、保民生，尤其是兴建基础设施以及招商引资的投入资金。

　　这就是过去20年里中国城市经济发展的一条主要路径，也是中国得以在过去20年迅速发展的原因——居民将自己的存款以及未来二三十年的预期收入，一次性的支付用于购房，然后政府拿这笔钱去搞经济。

　　不过，这种模式，未来走不通，也不那么需要了。毕竟基础设施该建的大部分都建的七七八八了，中国经济本身也已经走过了以前粗放式的产能堆砌阶段，正在进入精细化的追求质量、追求利润的中高级工业化阶段。这一方面意味着新建基础设施建设对经济的拉动效用在大幅降低——未来不需要再像以前那样投那么多钱到基建，另一方面，随着产业升级和科技创新，中国对关键性设备和资源的进口需求会逐渐下降，创造利润的能力会逐渐提升——等于是花的少了，赚的多了。

　　说白了，就是随着工业升级，经济发展会逐渐走向正轨，房地产作为财富抽水机和信用放大工具的重要性会大幅下降。到了这个阶段，就可以从中央层面，开始进行战略部署，逐步降低敌方政府对房地产的依赖。

　　其次是解决就业。房地产带动上下游几十个产业，不仅创造了大量GDP，而且吸纳了大量的就业——尤其是低端就业。无论是是建房的工人，建材行业工人、房屋中介，装修工人，家具家电等制造业工人、物业人员等等，房地产解决了大量低技能劳动力的就业需求。而他们获取收入后的消费，又养活了大量第三产业的从业者。如果没有房地产市场的繁荣，这些低技能劳动力，就只能困在农村，种着自家一亩三分地，勉强维持个温饱，或者沦为城市流民，成为社会治安的不稳定因素。

　　但中国的适龄劳动人口综合早已过了拐点，未来随着总人口的下降，低端就业压力其实是会极大缓解的。

　　而这个马上就会发生。接下来这几年，我们将迎来史上最大规模退休潮，每年有两千多万人退休。随着全国劳动总人口的大规模下降，一方面就业压力缓解，社会不再需要这么多就业岗位。另一方面，在总劳动人口萎缩的大环境下，人力资源也应该被配置到更有价值，更能创造社会财富的岗位上去。这时候，技术含量整体低下的房地产行业，就没必要再搞的像过去那么兴旺，再把越来越有限的社会劳动力，投入到这个价值已经不大的行业当中。

　　任何事物都有利有弊，房地产市场发展过程中，确实滋生出巨大的弊端。只不过以前房地产在拉动经济，解决就业方面的作用巨大，所以权衡之下，只能对其弊端隐忍姑息。而随着房地产在未来经济发展中的重要性大不如前，那也就没必要再对其纵容，其所带来的负面影响，也就可以逐步解决——而房价过高，作为负面影响中最大，最直接的部分，自然就会在未来得到重点整治。

　　实际上，这个逻辑同样可以由我国未来城市住房从香港模式向新加坡模式的转变中窥得端倪。为什么以前不转？因为以前要通过房地产汲取社会财富；那为什么现在制定的规划，开始向新加坡模式转型？无非是中央认为随着产业升级逐步到位，以后政府需要花钱的地方少了，可以省钱或者赚钱的地方多了，所以就可以降低对房地产依赖，学新加坡建保障房了。

　　既然无论是从短期，还是长期，政府都不再需要房地产市场繁荣，那又怎么可能去真的出台强力政策救市？又怎么可能去允许房价大涨？现在的情况，就是给我苟着，维持住基本成交量的同时，房价横盘乃至阴跌。苟到美国那边加息结束，全球经济危机爆发，那个时候倒是有可能来一波强力救市。不过到那个时候，全球正式进入滞胀甚至大萧条，就算中国放大招，也只能起到个对冲效果——甚至可能只是托底效果。

　　所以，指望房价崩盘其实是不可能的；但想指望政府救市让房地产市场“重回正轨”，那也同样不可能。以后的房地产市场，就是去金融化——然后少部分城市的少部分区域，以及核心城市顶流豪宅，会组成一个单独的小市场，继续保持较高涨幅——毕竟总得让富豪的留在国内，所以得给他们一个保值增值工具——顺道持续收取富豪的房产税。至于绝大部分房屋，丧失金融价值，回归居住属性，就成为不可避免的结局。