刘晓博：楼市，创下新纪录！（三个大城市，房价领涨）

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　　今天（10月24日）上午，国家统计局发布了三季度的经济数据。

　　数据显示，三季度GDP同比增长了3.9%。1到3季度累计，同比增长了3%，比前两个季度的2.5%有所改善。

　　分季度看，一季度国内生产总值同比增长4.8%，二季度增长0.4%，三季度增长3.9%。

　　就业形势有所改善：三季度城镇调查失业率均值为5.4%，比二季度下降0.4个百分点。8、9月份，16—24岁青年人失业率连续2个月下降，9月份为17.9%，比7月份高点下降2个百分点。

　　但房地产增加值仍然是负增长。今年前三个季度累计，房地产增加值下降了4.4%；第三季度房地产增加值同比下降了4.2%。（下图）

　　至此，房地产增加值已经连续5个季度是负增长，这在1998年全面房改以来是创纪录的，是第一次。

　　下面是1998年以来，房地产单季增加值（同比）增长情况：

　　从上面的长图可以看出，自全面房改以来，房地产季度增加值只有8个季度是负增长。

　　首次、第二次出现负增长，是在2008年的三四季度，当时全球金融危机爆发，房地产断崖式下跌引发了“四万亿政策”出台，央行也在2008年10月首次给存量房贷额外打折。

　　第三次出现负增长，是在2020年1季度，也就是疫情爆发的时候。

　　前三次“房地产季度增加值负增长”都源自“不可抗力”。最近5个季度的连续负增长，是“疫情+调控+人口红利见顶+转变增长方式”等复合原因造成的。

　　这意味着，房地产的确发生了“世纪之变”，出现了“历史性拐点”。

　　上图是过去3个月里，中央对房地产的9次表态。其中前8次，主要是针对短期走势的，侧重于“支持刚性和改善型住房需求”，侧重于保交楼。

　　最新大会报告的提法，则侧重于中长期，强调了房住不炒，以及“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

　　这意味着，楼市未来以稳为主，以用为主，以不刺激为主。

　　所以，不要再幻想楼市的全面上涨了。住房矛盾尖锐的大城市有上涨压力，但会被小心管控；人口流失城市有下行压力，货币棚改会来救场。长期来看，城市价值会加速分化，因为很多城市卖不出土地了，紧靠转移支付、加杠杆无法解决长期的城市公共设施更新问题。人民用脚投票，最终是无法避免的。

　　短期政策方面，让冰冷的楼市继续回暖，仍然是基本导向。

　　上图是截至9月末的，全国商品房（新房）销售面积和销售额同比增长状况。销售额同比下降了26.3%，销售面积同比下降了22.2%，市场仍然比较冷，但有了初步见底迹象，销售金额的跌幅已经连续4个月收窄了。

　　房企开发投资，1到9月同比下降了8%，继续探底中。这说明，开发商的信心尚未见底。

　　国房景气指数也在继续下探中：

　　1到9月开发商的土地购置面积同比下降了53%。

　　整体上来看，房地产行业再也回不到过去的“好日子”了。去产能是基本趋势，百强房企里，估计会有一半在未来3年逐步退出市场，或者规模迅速萎缩。

　　很多地产人需要重新找工作，大学房地产相关专业也应该适度减少招生，否则将来就业会成问题。高中毕业生未来填报高考志愿，也要对建筑相关行业保持慎重。

　　截至三季度末，拉动经济的三驾马车增长情况如何呢？

　　先看消费：

　　从上图可以看出，居民消费增速回落，这跟最近疫情频发有密切关系。

　　如果累计看1到9月，社会消费品零售总额为320305亿元，同比只增长了0.7%。由此可见，消费非常疲弱。

　　再看投资：

　　1到9月固定资产投资同比增长了5.9%，比前两个月均有所反弹。但拉动投资反弹的主要是国有控股投资，民间投资增速只有2%：

　　今年以来固定资产投资出现了K型分化，民间投资增速逐月降低，增长主要是靠国有投资支撑的。

　　民间投资增速何时止跌反弹，是一个值得观察的重要指标。

　　海关总署也在今天公布了最新外贸数据：

　　外贸还是不错的。但今年进出口的高基数，可能给明年增长带来一定难度。而且明年全球经济衰退可能性偏大。

　　房价方面，在国家统计重点监测的70个城市里，9月二手房同比上涨的有7个城市，按照涨幅大小依次是：成都（+7%）、北京（+4.6%）、上海（+3.9%）、昆明（+1.5%）、海口（+0.8%）、无锡（+0.3%）、赣州（+0.1%）。

　　新建住宅方面，在国家统计重点监测的70个城市里，9月同比上涨超过2%城市有：杭州（+6.5%）、成都（+6.2%）、北京（+6.1%）、上海（+3.8%）、银川（+3.5%）、长沙（+2.7%）、西安（+2.5%）。

　　由于政府干预新房定价，所以二手房更能反映市场真实的走势。

　　结合二手房、新房来看，成都、北京、上海这三个城市楼市目前是表现最好的。