刘晓博：楼市迎来“豪赌客”，扫货近600亿……

lameihua

　　低迷的楼市，正迎来一群“疯狂扫货”的豪赌客——各地的地铁公司。

　　据中指研究院统计的数据显示，今年前九个月，权益拿地金额top100的企业中，就有8家地铁公司上榜，合计拿地近600亿元！

　　除了深圳地铁、广州地铁这样的老面孔，还有不少城市地铁公司在土拍市场上挥金如土，大举拿地。

　　大批地铁公司进军房地产市场，究竟能否产生预期效益？

　　01

　　媒体报道称，对地铁公司来说，开发房地产项目具备天然优势，起码掌握了地铁开发时间进程和线路优势，可以说是“稳赚不赔”的业务。

　　然而，这个逻辑成立的前提，是地铁路线能够如期开发，而且所拿土地靠近地铁站，或者是比较核心的地段。

　　但是，国家对城市新上马地铁的态度，越收越紧。

　　不仅要满足GDP超过3000亿元、一般预算收入超过300亿元、城区人口超过300万这三大条件。还要满足地铁线路初期客运强度不低于每日每公里0.7万人次的要求。

　　由于地铁建造成本高（5-10亿/公里），运营维护成本也高，国家为了防范地方政府债务风险，对一般地级市的地铁申报会加强审核，很难予以通过。

　　对于已经修建了地铁的城市，如果客流强度不达预期，再次申报地铁线路的难度也会加大。

　　这样一来，地铁公司很可能面临拿了地却没有TOD可建的状况，因为地铁新线可能批不下来了！

　　哪些城市未来可能较难申报新修地铁？

　　从2021年主要城市地铁客流强度来看，平均每天每公里在0.7万人次以上的城市，只有深圳、广州、上海、西安、北京、长沙、成都、重庆、杭州等。

　　像南京、武汉、郑州、福州、沈阳、合肥、天津、厦门等城市，其地铁客流均没有达标，未来新建地铁的难度可能比较大。

　　其实很好理解，地铁成网、成环的效用才会更大，然而这对人流、地方政府财力的要求也就越高。

　　国家不希望一些城市为了面子工程举债修一两条地铁，而修完后地铁却成天空荡荡没有客流，造成资源浪费。

　　因此， 地铁公司进场抢地，对于人口多，财力强的城市来讲，可能会形成正向1+1大于2的效应，否则，反而会成为地方财政的拖累。

　　02

　　对于各地地铁公司豪赌楼市，国家也有所警惕！

　　10月14日，国家财政部发布《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。

　　其中提到三条重磅规定：

　　1、严禁通过举债储备土地。

　　2、不得通过国企购地等方式虚增土地收入。

　　3、不得巧立名目虚增财政收入弥补财政收入缺口。

　　你可能要问，这和地铁公司拿地有什么关系？

　　事实上，地铁公司就是市级城投公司的代表之一，也是国企购地的主力。

　　而地铁建设、运维成本巨大，仅靠车票是无法盈利的。

　　现在地铁公司拿着银行贷款、财政补贴去买地，地方政府又用卖地收入来给地铁集团补助，一来一回，资金空转、虚增土地出让金的事就发生了。

　　我们来观察一下2021年部分地铁公司营收利润情况。

　　2021年，北京地铁的主体公司北京基础设施投资有限公司（简称京投），总营收近170亿元，但营业成本高达306亿。

　　因额外获得了至少214.66亿元的政府补助，京投才将当年归母净利润"转正”。

　　苏州、青岛、成都的地铁公司获得的政府补助额度在60亿-70亿元；

　　宁波、南京、长沙、天津等地公司获得的补助在30亿-46亿元之间；

　　获得10亿以上补助的还有重庆、厦门、西安、南昌、无锡等城市地铁集团。

　　获得补贴较少的为深圳地铁和广州地铁。

　　这两家企业本身就是当地的品牌房企，而且与龙头房企交集很深。

　　去年深圳地铁的营收（164亿）中，有六成是来自房地产（95.7亿）和物业（3.57亿）相关业务。

　　深圳地铁是万科A的最大股东，持有32.43亿股股份，占万科总股本的27.91%。

　　2021年深圳地铁收到投资收益64.09亿元，其中来自万科的分红达40.54亿元。

　　广州地铁通过物业经营获得24.15亿元收入，广州地铁还是越秀地产第二大股东，持股比例19.9%。

　　而其他本身资金不宽裕的地铁公司/城投公司，拿了地也面临开工率低的问题。

　　根据CRIC统计，2021年至2022年22个重点城市集中供地项目中，城投平台开工率只有16%，远低于33%的平均开工率水平。

　　分城市看，城投平台开工情况分化明显，其中天津、北京等地开工率超过50%；

　　宁波、济南、南京、合肥、无锡等地开工率低于5%。

　　因此，地方城投平台拍地这种左手倒右手的行为，一方面会增加国企实际的债务和运营风险，另一方地方政府看似完成业绩，却并没有触及真正的市场需求，最后的结果只能是双输。

　　03

　　中国的城镇化已经完成了一大半，高峰期正在过去，整体城镇化率将在10年内见顶。

　　随着房地产市场分化，地铁等基建设施也会随之分化。

　　只有人口增长、经济活跃的城市，才能有充足的房地产市场需求。

　　同时，这些城市的基建也更具确定性。

　　反之，地铁建设量越大的城市，其财政统筹能力就越强，在城市规划上的兑现能力也就越强，大家根据规划买房的确定性就越高。

　　未来有可能修建地铁或者城际铁路的，主要是大城市都市圈里的普通地级市。

　　买房不出都市圈，也是这个道理。

　　地铁公司豪赌房地产，恐怕是凶多吉少，因为不是所有的房子都可以卖出去的，卖出去也未必能实现盈利。如果地铁主业亏损，房地产也亏损，到时候如何还银行贷款？

　　到了哪一天，地方政府是否有能力“兜底”是值得怀疑的。君不见，鹤岗政府不就“财政重整”了吗？这财政重整，就是在破产之前的急刹车。