毛小柒：地产行业定向降息

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　　在地产行业困局仍较为突出以及龙湖、旭辉等头部民营地产企业亦接连陷入困境的大背景下，地产行业在国庆假期前夕再度受到政策呵护，迎来定向降息及税收支持政策，即部分城市的首套房贷利率下限被取消、首套住房公积金贷款利率下调15BP以及居民换购住房与以物抵债税收优惠等。

　　一、部分城市定向降息：央行与银保监会年内再次调整地产行业政策

　　（一）阶段性放宽部分城市的首套房贷款利率下限

　　2022年9月29日，央行与银保监会发布通知，决定阶段性放宽部分城市的首套房贷款利率下限，具体如下：

　　1、对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

　　2、上述条件的城市政府可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

　　此政策意味着，部分城市的首套房贷款利率下限可以突破4.10%。

　　（二）LPR新报价机制推出以来，首套房贷利率历经三次调整

　　整体上看，自LPR新报价机制推出以来，政策层面对于首套房贷利率下限有过三次调整，分别为2019年8月、2022年5月以及2022年9月。其中，

　　2019年8月25日明确不低于“5年期以上LPR”，2022年5月明确不低于“5年以上LPR-20BP”，以及2022年9月明确取消部分城市的首套房贷利率。

　　可以看出，2019年以来的三次调整有两次发生在2022年，一定程度上表明政策层面对于首套房贷利率下限一直比较谨慎且目前地产地业困难较大。

　　考虑到此次调整之前，5年期以上LPR已分别于2022年1月、5月、8月分别下调5BP、15BP和15BP至4.60%、4.45%和4.30%。这意味着，首套房与二套房贷利率下限之前已分别调整至4.10%和4.90%。

　　（三）本次取消定向取消首套房贷利率下限是顺势而为

　　此次首套房贷利率下限的取消既是对部分地区楼市的定向支持，也是对部分地区房贷利率下限持续下行的顺势而为。同时，此次政策调整亦表明之前的5年期以上LPR及下限多次被下调并没有从根本上完全刺激部分城市的楼市需求。

　　根据贝壳研究院监测的数据，截至2022年9月19日，其所监测的103个城市中已有86个城市首套房按4.10%最低利率标准执行、二套房按4.90%最低利率标准执行，意味着如果房贷利率下限不下调，则上述86个城市的楼市很难有再度刺激的空间，因此可以把本次定向取消首套房利率下限视为顺势而为。

　　（四）70个大中城市中的23个可以享受本次政策倾斜

　　政策明确，只有2022年6-8月新建商品住宅价格环比及当月同比均连续下降的城市才可以取消首套房贷利率下限。根据国家统计局公布的数据，

　　1、70个大中城市中的23个城市可以取消首套房贷利率下限，分别为天津、大连、哈尔滨、贵阳、兰州、包头、温州、安庆、泉州、济宁、湛江、泸州、河北的石家庄与秦皇岛、云南的昆明与大理、湖南的岳阳与常德、广西的桂林与北海以及湖北的武汉、襄阳与宜昌。也即，包括1个直辖市（天津）与6个省会（哈尔滨、贵阳、兰州、石家庄、昆明与武汉）。

　　可以预期的是，除这23个城市外，还有更多中小城市的房市不景气，满足取消首套房贷利率下限的条件。

　　2、除上述23个城市外，实际上还有24个城市的新建商品住宅价格已经连续三个月环比出现下降，也存在取消首套房利率下限的诉求。

　　3、目前70个大中城市中，只有21个城市既不满足同比连续三个月下降的要求，也不满足环比连续三个月下降的要求。其中，北京、上海、南京、杭州、合肥、济南、长沙、成都、西安、银川等9个城市的房价连续三个月环比上行。

　　二、创历史最低：个人住房公积金贷款利率时隔七年再度下调

　　2022年9月30日，央行决定自2022年10月1日起，将5年以下（含）和5年以上个人住房公积金贷款利率均下调15BP至2.6%和3.1%，并保持第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。这是自2015年8月以来时隔七年，央行再度调整个人住房公积金贷款利率，同时这也是个人住房公积金贷款利率的历史最低水平。

　　实际上，新世纪以来，个人住房公积金贷款利率已历经两次下行周期，分别为2008年全年以及2012年以来。随着本次个人住房公积金贷款利率的下调，表明目前个人住房公积金贷款利率仍然处于2012年以来的下行周期中。尽管如此，在地产行业纾困的大环下，未来不排除进一步下调，特别是定向下调。

　　三、除两类定向降息政策外，还应关注财政部与国税总局的两个大礼包

　　除两项地产行业的定向降息举措外，还应关注财政部与国税总局的两项政策。2022年9月30日，财政部与国税总局连续发布30号公告与31号公告，即《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》与《关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》。具体看，

　　（一）鼓励换购住房：给予个人所得税优惠

　　就居民换购住房个人所得税政策而言，30号公告明确自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

　　1、纳税人换购住房个人所得税退税额的计算公式为：

　　（1）新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；

　　（2）新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。

　　现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。

　　2、享受本公告规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：

　　（1）纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。

　　（2）出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

　　（二）鼓励以物抵债：给予增值税、契税等税收优惠

　　就以物抵债有关税收政策而言，31号公告明确自2022年8月1日至2023年7月31日期间，

　　1、处置抵债不动产，可选择以取得的全部价款和价外费用扣除取得该抵债不动产时的作价为销售额，适用9%税率计算缴纳增值税。

　　2、对银行业金融机构与金融AMC接收抵债资产免征契税，各地可对银行业金融机构与金融AMC持有的抵债不动产减免房产税、城镇土地使用税。

　　四、地产行业政策约束继续放开仍值得期待

　　尽管上述部分政策具有阶段性、特定性（如部分城市首套房利率下限被取消仅适用于2022年底前、换购住房所得税优惠政策仅适用于2022年10月1日至2023年12月31日期间、以物抵债税收优惠政策仅适用于2022年8月1日至2023年7月31日期间），但地产行业政策约束未来继续放开仍值得期待。

　　这主要是因为，近期地产行业政策依然按照“因城施策、自下而上、小步多频”的逻辑在推进，全方位、实质性以及中央级别的放松政策较少，且中央层面的政策出台整体上较为谨慎。不过，就目前的地产行业大环境而言，仅靠单一政策显然无法起到实质性扭转作用，也无法改变不同地区楼市的分化情况。

　　因此，国庆假期前夕所发布的一系列政策，应能在一定程度上有助于改善楼市预期，提振市场的观望情绪，激发个人住房需求，但持续性与效果仍有待观察，未来地产行业的政策约束继续放开仍值得期待，特别是中央层面、全局性的政策。