叶立华：房价的科技与财政的狠活

lameihua

　　一场雨，就到了秋天。

　　一起共事的人，有几个有真心，立华我很难讲明白。毕竟，有点荣誉，有点待遇，甚至到了提拔公示的时候，总是要有一点幺蛾子的。

　　大家都在国土上生存，按道理讲，都是共事的人，有的人一做起来食品，就开始上科技，出狠活，我这话有根据，有个叫辛吉飞的博主，没事就展示一下科技和狠活。

　　怎么能说没有狠活？谁能说没有科技？

　　利算不到自己头上，人都乐意你好我好大家好，一旦算到了自己，那指不定要出什么花活，比如说要提拔一个干部的时候，花活就多了起来，动不动就是举报；再比如有一个客户要交易成单，花活就多了起来，动不动就是撬单。

　　利益问题面前，乐意做好人少，喜欢上狠活的多，前9个月，光看新房，销售同比下降了40%，乐观的人觉得金九银十，9月的增量还可以，悲观的人觉得金九都这么一点含金量，银十更是没戏，今年四季度好不了了。

　　不管乐观还是悲观，看待事物总之要客观。

　　居民负债率老生常谈，2007年居民负债率18%，储蓄是一种习惯，杂志就喜欢讲美国老太太贷款买房，中国老太太全款买房，宣传早买早享受。

　　到了2021年居民杠杆上到了60%，从负债率18%一直到上了60%，除去大约20%的经营贷款，还是不能说低，更不能说群众手里有钱，现在几个人手里有存款的？

　　手里没有现金，买房就要靠贷款，只有对未来收入预期高，才愿意多贷款。所以现在房地产市场的需求方购买能力看的不是现金的多少，是对未来预期的好坏，换句话，是贷款期望。

　　房价能不能涨，还能涨多少，不取决于想法，取决于市场，市场对收入的预期高，房价就会高，市场对收入的预期低，房价自然会跟着下。

　　这还只是建立在市场参与者想法都比较正常的前提下，才能说对未来的预期决定了房价的走向，还没有考虑到有一些事情让参与者想法逐渐不正常。

　　第一个让参与者想法不正常的东西是纸面财富，房价高与低，只要不卖出去，都是纸面的财富，这也就导致真有一个人要降价卖方的时候，周围的业主心态要大崩，房市就要变成股市。

　　股票做为一种交易自由的商品，随时买卖，一旦看到下跌的趋势，不少人就要跟风卖，有个词汇叫追涨杀跌，讲的就是看到股票涨价，股民就要跟风买，看到股票下跌，居民就要跟风卖。

　　房子变现的速度远远没有股票快，这就导致为了卖出必须要多降价，一旦二手房业主的心态崩了，降价多少都是正常的。

　　最后对房价的影响，就是要么不跌，要跌大跌。

　　第二个让参与者想法不正常的东西是财政，土地财政涉及到许多税收不强的地方政府的开支命脉。

　　地方政府巴不得房价一直涨，甚至大涨，这样才能在土拍中拿更多的钱，于是房价一涨，就要把下一块地皮的卖家挂高，而且要来回挂高，反复操作。

　　如果土拍一旦遇冷，卖不出去，地方政府的支出没变，收入没有了。所以城投不仅不会低调自我救市，反而要继续营造还在增长的幻想，给土拍市场信心。

　　真到城投没有了钱，土地市场就要崩。就像是大户人家，没钱了要大张旗鼓办婚礼，最后突然就破产了。

　　最后对房价的影响表现出来，是一直看不到要崩的迹象，崩了就是大崩。

　　第三个对市场产生影响，让参与者想法不正常的东西是金融。

　　房地产不光是房产，还是一个金融抵押物，居民和企业的贷款抵押物，在我国一般表现为房产。

　　一旦房地产市场出现异动，金融抵押物就要出问题，几乎五成左右的过桥贷款在过桥成功后因为抵押物价值下降，没有办法二次过桥。

　　所有要靠房地产过桥的生意就没有办法再做下去，要破产一大批人。

　　一大批人破产后，市场劳动力供给需求会增大，市场金融风险会出现，居民收入预期因为劳动力供给过剩进一步降低，金融风险传导下去，更多生意人的买卖做不下去。

　　最后对房价的影响表现出来，是一旦开始跌，会呈现地域性的连锁跌。

　　怎么办？

　　只能是上一点科技，出一点狠活，互相博弈。你踩我，我踩你，倒霉的不要是自己。

　　给居民加杠杆买新房，地方政府缓一口，但是会有系统性风险。

　　不给居民加杠杆，三大因素一影响，经济循环暂时缓一口，房地产市场要出事。

　　总之是暂时缓一口，就像是科技和狠活，现在吃的很爽，总归是要付出代价的。

　　辛吉飞的食品，可以吃，吃完可以爽一会，但活不久。也可以不吃，不吃享受差一点，但活得久。

　　无非是未来的每一段时间，都是未来最好的一段时间。

　　除非，向西。