时晨晨：中国再现“楼汇双杀”！

lameihua

　　保房价，还是保汇率？现在，答案有了？

　　实际上，这一直是个两难问题。

　　意思是，经济内部出现了问题，在政策选择上，房地产和汇率站在了对立面。

　　如果选择保房价，那么政策选择就是，放松货币政策、信贷政策。如果房价没起来，那么一定是放水放得不够多。

　　货币和信贷放松的一个后果就是，流动性泛滥，货币超发严重，货币对外贬值。也就是，放弃汇率稳定。

　　如果选择保汇率，那么政策选择就是，收紧货币和信贷。

　　但是，房价是信贷泡沫堆起来的，一旦货币政策收紧，房价就会下跌。

　　当经济出现问题，政策选择无非就是放松或收紧。

　　因此，从金融逻辑上看，房价和汇率，也只能二选一。

　　现在，这个问题，在中国也有了答案了？

　　先看人民币汇率。

　　从2022年9月15日，人民币汇率跌破7.0关口之后，离岸（CNH）和在岸（CNY）汇率就一直维持在7.0弱方。

　　目前，已经持续了一周的时间。

　　众所周知，7.0是人民币汇率重要心理关口，人民币汇率失守该关口。

　　因此，从结果上看，在一定程度上，我们可以说，汇率没保住。

　　再看一下房价。

　　9月份公布的最新统计局数据显示：

　　8月新房环比下跌城市50个，7月份是40个，增加了10个。同比下跌城市49个，属于历史高位。

　　8月二手房环比下跌城市56个，7月份是51个，增加了5个。同比下跌城市61个，属于历史高位。

　　换句话说，在纳入统计的70个大中城市中，有49个城市的新房至少跌回到一年前了，有61个城市至少跌回至1年前了，其中包括22个省会城市。

　　对比一下，2022年和2020年的数据：

　　新房方面，70个城市中20个城市比2020年低；二手房方面，70个城市中37个城市比2020年低；

　　也就是说，差不多1/3的城市，新房跌到了2年前价格，差不多1/2的城市，二手房跌回了2年前价格。

　　从去年底，房地产领域就开始出台各种救市政策，上半年更是相当热闹，救市政策层出不穷。

　　但是，最关键的政策逻辑没有放松，比如房住不炒，比如开发商融资三道红线等等。

　　这也导致一个现象，在不断地救市政策中，房价一路下跌至一年前、两年前的水平，有的楼盘甚至一夜回到解放前。

　　因此，从结果上看，房价也没保住。

　　最后，把汇率和房价，结合起来看就是，从结果上看，汇率没保住，房价也没保住。

　　其实，从历史上看，人民币汇率暴跌，房价萎靡不振，即“汇率失守，房价下跌”的组合也曾经发生过。

　　在2019年8月份-10月份，2020年3月份-7月份，这两个时间段内，人民币汇率也跌破了7.0关口，并且持续相当长时间。

　　与此同时，这段时间内房地产也相当萎靡。

　　看当时楼市的数据：

　　从2019年末到2020年初，百城二手房价格已经跌到低谷，房地产市场相当萎靡。

　　因此，两个时间段，也符合保楼市失败，同时保汇率失败的现象。

　　有一个问题，在中国，为什么没有出现“保楼市”或“保汇率”的难题，反而出现了楼市和汇率同时失守的现象？

　　必须明确一点，“保楼市”和“保汇率”难题，都是出现在自由市场里面，即商品可以自由交易，资本可以自由流动。

　　用经济学理论解释就是，蒙代尔不可能三角理论，其中房价代表货币政策独立性，另外两个“角”就是，汇率稳定和资本自由流动。

　　现在，我们的情况是什么？

　　1、房屋并不能自由交易，有非常多的限购和限售政策。

　　房住不炒，及限售政策等等出台后，房子基本上丧失了金融属性，不能简单的套用金融逻辑。

　　比如，限售政策出台后，房价泡沫问题还严重吗？不严重了吗？

　　极端一点来说，禁止二手房买卖，即使挂牌价格涨到1亿元/平米，房子还有泡沫吗？没有嘛，反正卖不出去嘛。

　　没有交易，就没有流动性；没有流动性，就没有泡沫。

　　再比如，货币放松，信贷放松，能得出房价上涨的结论吗？不能。最近半年，就是非常好的例子。

　　信仰变了，蓄水池变了，金融市场的逻辑也就变了。

　　即便现在放开了限购政策，房地产也早就不是原来的房地产市场了。

　　2、资本不能自由流动。

　　即便国内流动性再泛滥，人民币实际汇率贬值再多，大家想换美元的愿望多强烈，现在每人每年只有5万美元的额度，各种跑路渠道基本上也都堵死了，汇率怎么会失控贬值？

　　3、结合起来说，即便一个小县城的房价，超过纽约市中心的房价，又能怎样？

　　房子能卖掉吗？即便房子卖掉，钱能汇出去吗？等等。

　　因此，限售政策出台后，以及更加严厉的资本管制措施实施之后，中国就不存在“保房价”还是“保汇率”的问题了。

　　最后，为何楼市和汇率同时下跌？楼市和汇率的逻辑统一了。

　　现在，楼市已经成为中国经济的关键，楼市起不来，经济也就好不了。

　　进一步推论，经济不好，中国宏观流动性仍然宽松，中美利差扩大，人民币汇率贬值压力加大。

　　所以，当下的中国，没有“保汇率”or“保楼市”，只有楼市和汇率同时失控，未来还会见到这个组合。