刘晓博：利空退场，广州东莞动了！

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　　二手房成交活跃度最受影响的两大调控政策，一个是二手房成交参考价，另外一个就是限售。

　　对于大城市来说，二手房成交参考价威力巨大，是二手房市场的最大克星。

　　深圳自2021年2月8日执行指导价后，二手房成交量冰封。东莞二手房指导价出台20来天，就杀掉了70%的成交量。

　　而二手房市场才是楼市的根本，如果二手房一直卖不掉，最后，新房市场也会受到影响，新房卖不掉，进一步就会导致土地卖不掉。

　　为了激活二手房市场，让楼市循环通畅，不少城市开始弱化指导价的力度，缩短限售或直接取消限售，还有的城市推出二手房“带押过户”政策。

　　总之，二手房的最大克星正在慢慢退场。

　　01

　　据21世纪经济报道最新证实，除了上海和深圳以外，已有13个城市二手房指导价制度实质性取消。

　　这13个城市包括：

　　西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。

　　也就是说，有些城市虽没有正式发文公告，但是指导价对实际成交的影响已经没有了。

　　今年7月初，西安市明确表示将暂停发布“二手房指导价”，中介机构可尊重卖方意愿挂牌二手房价格。

　　9月16日晚，在某中介平台上，东莞原有指导价的218个小区，直接显示了业主挂牌价，随后该中介平台恢复原样。

　　这个动作发生后，东莞本地银行已亲口证实，现在东莞二手房实际交易和银行放贷层面，都不受指导价影响。

　　二手房指导价的声音逐渐减弱，和楼市继续下行，市场信心恢复不足有关。

　　统计局数据显示，相较上月，8月商品房销售同比跌幅有所收窄，市场观望情绪减弱。

　　但从价格看，8月份新建和二手房价格下跌的城市数量有所增加，价格跌幅呈扩大趋势。

　　8月，新房和二手房价格环比下降城市分别有50个和56个，同比下降城市分别为49和61个，相较上月略有增加。

　　在楼市下行压力并未减弱的情况下，激活二手房流动性，向市场传递积极信号的重任，自然落到二手房指导价身上。

　　02

　　2021年2月8日深圳率先发布了二手房的官方成交参考价，全市3595个小区全部纳入，开创了楼市调控的先河。

　　指导价不仅是交易缴税的最低计税价格，还是中介给出的挂牌价格，商业银行必须按指导价发放贷款。

　　例如每平15万的成交价，网签和贷款单价必须按9万指导价算。

　　100平的房子，总价1500万，按15万单价贷款7成计算，首付450万，贷款1050万；

　　指导价出台后，总价还是1500万，贷款的额度按指导价9万算，变成首付870万，贷款630万（900*7=630万）；

　　首付需要多给420万，差不多是之前首付的一倍左右。

　　这样一来，相当于变相提高了首付比例，让贷款比例下降。

　　另外，二手房指导价还打破了买方和卖方的价格共识，也就是说，真实的市场价政府不承认，必须按照比较低的参考价来执行。

　　当中介和APP上都不能显示二手房源的真实价格时，市场双方的眼睛也就被蒙起来了。

　　用水果来展示房屋挂牌价的深圳中介机构，当时被罚停业整顿一周。

　　指导价出台后，深圳二手房的成交量，从2020年7月最高的13407套，直接去掉一个零，效果立竿见影。

　　随后，宁波、成都、上海、广州、东莞等14个城市陆续跟进。

　　截至2021年底，全国共有15个城市建立二手房指导价发布机制，包括：北京、上海、广州、深圳、成都、西安、合肥、无锡、衢州、宁波、绍兴、金华、温州、东莞及三亚。

　　这15个城市中，政策落实最到位的是深圳、上海，属于全域严格执行。

　　比如上海，对于价格未通过核验的房源禁止挂牌，银行放贷额度实行“三价就低”，即买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价取最低。

　　广州、成都、宁波、东莞等城市是在部分区域试点，合肥、温州等城市，一直没有出台执行细则。

　　推行不到一年半，除深圳、上海之外，13个城市已取消或放松二手房指导价。

　　03

　　从8月二手房价格涨幅前十的城市来看，包括：

　　南京、成都、上海、昆明、贵阳、大理、北京、无锡、长沙、合肥

　　取消二手房指导价的成都、北京、无锡、合肥房价热度居前。

　　二手房指导价的放开，5月连发两次新政给楼市松绑，今年1-8月，成都二手房总成交104981套，已经超过了新房总成交104313套。

　　这是自2019年以来，成都二手房成交套数首次超过新房成交套数。

　　就大湾区的广州、东莞来看，数据显示，8月广州二手住宅合计网签成交7766套，环比增加4.7%，成交均价29418元/㎡，环比上涨5.2%。

　　二手房的松动也传导至广州新房市场。

　　9月12日，广州新房限价再度放松，虽然官方未发文，但是开发商确实有了更多的自主定价权。

　　广州一手房备案价不再控制在上下浮动6%以内，而是往上可以上浮10%，往下可以下调20%。

　　据乐居监测阳光家缘数据显示，上周（9.12-9.18）广州新房网签总数1364套，环涨42%，总成交面积达144994㎡，环涨40%。

　　除了天河区上周环比下滑21%以外，其余各区新房成交均触底反弹，实现不同程度的增长。

　　广州一二手房市场的活跃度开始逐渐回暖。

　　东莞市场方面，8月东莞一手成交量维稳，二手成交量创新高。

　　据东莞市住建局官方数据统计：

　　8月东莞新房住宅（超过4层）网签3294套，环比微降2.4%，同比上涨32.6%；成交均价为27234元/㎡，环比下跌5.5%，同比上涨2.1%。

　　8月东莞二手住宅网签3101套，环比大幅上涨67%，同比上涨84%，成交量连续6个月上涨；

　　网签均价约21462元/㎡，环比上涨3.5%，同比上涨19.9%。

　　二手房均价最高依旧是松山湖，为36123元/㎡，南城8月也超3万/㎡。

　　综上，作为抑制炒房加杠杆的行政手段之一，二手房指导价是二手房市场的最大克星。

　　但这种调控手段并不适合长期使用，一刀切式的指导价，抹杀了房价的弹性，有的地方房价可能已经跌破指导价，买卖双方的预期已降低。

　　目前，深圳有60%房源接近指导价成交，其中，龙悦居、华润城润府二期等小区，8月最新成交价甚至比指导价还低。

　　如果长期实行指导价，刚需已难以企及，改善也难言轻松。

　　接下来，二手房指导价随着市场进行价格微调比较合适。

　　二手房市场流动性、活跃度提升，将对新房市场信心产生正面和积极的作用，进而带动市场信心修复。

　　深圳二手房的“春天”，应该不远了。