刘晓博：这个地级市，将收割全国……

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　　这两天，楼市最大的新闻有三个：

　　1、郑州透露：已从国开行拿到了3000亿的贷款，其中1600亿将用于货币棚改、货币拆迁，其规模之大令人吃惊。

　　2、住建部官员在中宣部主办的一场发布会上宣布，将“完善人房地钱四个要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱”。还称赞房地产“一头连着民生，一头连着发展”，房地产已经从灰犀牛变成了“小可爱”。

　　3、多家媒体证实，苏州已经在全域松绑了限购。准确地说，外地人在吴中区、吴江区、姑苏区、相城区、高新区、工业园区购买首套房无需开具社保证明或个人所得税证明，但只限购一套。

　　下面是多家媒体对苏州楼市新政的报道：

　　我之所以放上多家持牌新闻媒体报道的截屏，是因为现在的地方政府，在取消松绑楼市的时候往往“秘而不宣”、“只做不说”，媒体如果采访，则语焉不详、不肯定不否定，让更多的媒体、自媒体不敢轻易评价。

　　这种“政策模糊”不利于楼市的回暖，也不利于稳增长。政策还是要公开透明，才能真正发挥效果，对老百姓也更公平。

　　苏州大幅放松限购，带来的结果是：苏州楼市足以收割全国，尤其是收割上海。

　　中国的城市是有行政级别的。按照权力、级别细分，大致可以分为：

　　第一等：直辖市，也就是北京、上海、天津、重庆，均为正省级，其主要官员配置高于正省级，达到副国级。这四个城市，全部获得了“国家中心城市”的定位。

　　第二等：计划单列市——深圳、厦门、宁波、青岛和大连，都是副省级（副部级）城市，经济上的直辖市。

　　第三等：10个不是计划单列市的副省级城市，广州、武汉、哈尔滨、沈阳、成都、南京、西安、长春、济南、杭州。全部为省会城市，其中广州、武汉、成都、西安是国家中心城市。

　　第四等：非副省级城市的省会城市，比如郑州、长沙等，这类城市的主官一般由省委常委担任，排序在“非常委”副省长之上，但城市基本架构还是地级市（正厅级）。由于是省会城市，可以获得很多发展机遇，其中郑州是国家中心城市。

　　第五等：普通地级市（正厅级），部分经济总量大的城市主官是副省级，比如苏州、洛阳、包头等。

　　第六等：县级市（正处级）。

　　第七等：镇级市，这种市刚刚创设，带有试验性质。

　　苏州属于非省会地级市，也就是普通地级市。但苏州情况非常特殊，虽然级别不高，但经济总量很大。

　　2022年上半年，苏州的GDP位居内地城市第六位，接近1.1万亿，超过了天津、杭州、成都、武汉、南京等大城市。

　　苏州汇聚的资金总量（金融机构本外币存款余额），也达到了4.28万亿，位居内地城市第九，超过了天津、武汉、西安、郑州等国家中心城市。

　　评价一个城市综合实力和发展潜力，我主要看资金总量，而不怎么看GDP。从资金总量的角度，苏州是标准的强二线城市，汇聚资金几乎接近无锡和佛山之和，而无锡和佛山，是普通地级市资金总量的第二和第三。

　　按照资金总量划分的强二线城市一共有杭州、成都、南京、重庆、苏州、天津、武汉等7个城市。西安虽然汇聚资金超过3万亿，但跟武汉差距超过5000亿，尚不能晋升强二线城市。

　　评价一个城市的经济活力，还有一个重要的指标，就是上市公司数量和市值。

　　到去年年底，苏州上市公司数量位居内地城市第五位，超过了广州。上市公司市值则位居第六。

　　今年上半年，苏州新增上市公司14家，仅次于北京跟上海并列第二。

　　发明专利授予量，苏州则位居第9。前8名分别是北京、深圳、上海、杭州、广州、南京、武汉、成都。

　　国家级专精特新企业数量，苏州也排入了前十。

　　总之，我们可认为，苏州不动产投资价值也进入了内地前十，尤其是核心区的价值非常高。

　　上图是苏州的行政区划地图，苏州代管了四个县级市——昆山、太仓、常熟、张家港。

　　这四个县级市堪称“四大金刚”，在全国百强县排名分别为：昆山第一，张家港第三，常熟第四，太仓第七，全部进入了前十名。

　　四大县级市只贡献GDP和有钱人，楼市红利主要被城区的苏州工业园区、姑苏区等获得。

　　尤其是苏州工业园区的金鸡湖、独墅湖片区，房价最高。

　　下图是“全国房价行情网”关于8月份苏州各区的均价数据：

　　苏州工业园区，在当地绝对是神一样的存在，代表着新苏州。

　　从投资角度看，如果在苏州买房，园区核心区——金鸡湖、独墅湖周边仍然是最佳选择。此外，高新区也有一定的价值。

　　目前，在内地最具投资价值的12个城市（深圳、上海、北京、广州、杭州、成都、南京、苏州、东莞、重庆、天津、厦门）中，苏州是第一个全面松绑楼市的，就连东莞的城区、松山湖片区仍然在限购中。

　　重庆一直没有限购，但有房地产税，外地人购房基本上不可免税。

　　所以，我认为此次苏州大幅放松限购，让这个城市具备了面向全国收割投资者的能力。

　　至少有以下两类人奔赴苏州送钱：

　　第一类，一线城市房票用完的购房者，如果想买优质住宅只能考虑强二线城市核心区，苏州是一个好选择。尤其是上海的购房者，会非常接受苏州。

　　第二类，其他普通二、三、四、五线城市的居民，有投资能力，但一直被限购制约，无法购买一线和强二线城市核心区的住宅。现在苏州松绑了，园区可以买了，这批人会去买，或者换筹到苏州核心区。

　　绝大多数三四五线城市，不动产价值未来会越来越低，这一轮强二线松绑，是很好的换筹机会。北上广深基本上不可能像苏州这样松绑，苏州核心区价值不比杭州、成都、武汉、南京核心区差，所以想投资强二线城市的人基本上不用等了，先买苏州（核心区）不会错。

　　纵观2022年，有3个地级市正在或将收割全国。

　　除了苏州，就是“家里有矿”、煤炭产量第一和第二的内蒙鄂尔多斯和陕西榆林。鄂尔多斯的煤炭产量占全国的16.3%，榆林的煤炭产量占全国的13.3%。

　　其中鄂尔多斯的经济好到什么程度，当地统计局公布的1到8月数据透露：

　　1、烟酒类商品零售额同比增长22.2%；

　　2、汽车类商品实现零售同比增长23.0%；

　　3、化妆品类零售额同比增长19.8%、金银珠宝类同比增长52.5%。

　　总之，就是男人突击花钱买车、买名烟名酒，女人花钱买化妆品、买黄金珠宝。

　　国家统计局的数据（上图）也显示，今年1到7月煤炭开采行业利润暴增了140.6%，石油天然气开采业利润暴增了118.8%。

　　接下来，等着看苏州楼市的表现吧。估计南京很快就会跟上，不会允许苏州“专美”。杭州、成都、武汉、天津、重庆、厦门，也都应该考虑下一步的松动了。