鉴茶院：生死疲劳，房地产的庄家亲自下场了

lameihua

　　01

　　风起于青萍之末。

　　很多历史的进程和重大的契机，往往是从一些不起眼的新闻开始的。

　　比如说，中国第一大工业城市，曾经限购最严格的苏州，在9月15日悄然放开了政策。

　　社保、积分、户籍之类的统统不要，有钱你就能上手。

　　比如说，前段时间被烂尾楼和停贷潮搞得焦头烂额的郑州，喊出了大干30天保交楼的专项行动。

　　再比如说，济南城发集团拟在全市范围内收购3000套商品房，用于租赁储备住房，并且整栋、整盘优先。

　　与此同时，国有大行普遍下调了大额存款的利率，资本市场界的官媒《证券时报》喊出了“扩大房地产公募基金正当时”。

　　各位，以上的新闻里，包含着未来3-5年，乃至10年左右，上峰化解房地产问题和修复人民币资产的主要路径，滚滚的车轮的一粒沙飘到地上，那都是金山。

　　02

　　到现在依然有很多人认为，房地产这东西，非常不利于经济发展，高房价把大家的钱都吸走了。

　　“地产一鲸落则万物生”。

　　生活角度正确，专业角度错误。

　　就像你觉得辣是一种味觉，但它实际上是一种痛觉一样。

　　虽然大家谈了多年的地产，但他的本质是什么？

　　房地产的本质是什么？城市化进程。

　　农村里赚不着钱也解决不了就业，大量的人群必须进城讨生活，人多房少，房子自然就贵了。

　　而进城的人群需要什么？需要工厂企业提供就业岗位、需要公建配套提供医院学校、需要政府机关招募人手来管理服务。

　　这些都要钱。钱从哪里？一个是卖地，是一个是收税。

　　地产商所有的地都是拍卖得来的，拍下来的东西价格怎么可能便宜。

　　而拿地到销售中间有上百个流程和公章，大约62%的收入都交了税。

　　2021年，全国卖地收入8.7万亿元，占到地方财政总收入11.1万亿元的78%。

　　从1998年到2021年，全国土地出让收入总额大约60万亿，是地方财政收入最主要的来源，

　　继人民公社之后，房地产为中国的工业化和现代化筹集带动了超过80万亿的资金。

　　房地产是周期之母，一个国家最大的原始财富。

　　如果地产萎靡，筹集资金的力度开始下降，对政府意味着什么？

　　地卖不出去，税收开始减少，他将缺乏经费再去兴建公园绿化桥梁涵洞，去继续美化城市和稳住房价。

　　同样的，他也将缺乏资金去补贴那些生物医药、纳米技术、半导体芯片，几千几百万的经费砸给那些教授博士去试错。

　　高科技不是喊喊卡脖子就能解决的，你说他们疯狂烧的钱从哪来？

　　地产不仅影响产业和财政，也直接影响你个人收入与生活。

　　国人的房子基本都是贷款买来的，你首付30%，70%的产权属于银行，如果房价跌到了7折，银行将认为你要平仓线，为了保住他自己的权益，他必定一股脑拿去市场法拍。

　　你的首付自然白交，银行自己能拿回5成就不错了。

　　一看形势不妙，很多人干脆断贷，或者省吃俭用，先把房贷还了再说。

　　资产=负债+所有者权益，大家都去提前还款，银行的资产负债表就会萎缩，他也没有更多的贷款贷给中小企业。

　　中小企业老板们只能关店、裁员、收缩战线、甚至卖出房产聚拢现金。

　　大家都是抛售，价格将压的越来越低。

　　打工人们面临的必然是工资的进一步降低或者失业。

　　当大家都不敢花钱了，消费就萎靡了，经济也景气不起来。

　　这就是“资产负债表衰退”和“流动性陷阱”。

　　和你认为恰恰相反的是，

　　是房价上涨促进了人们的消费，

　　是房价下跌伤害了你的就业和工资。

　　来看一组2022的数据吧：

　　滴滴用户从4200万跌到1500万，打车的人少了3/4；

　　怪兽充电从3000万跌到120万，逛街的人少了2/3；

　　携程用户从2500万跌到500万，旅游的人少了3/4……

　　今年唯一有增长趋势是boss直聘，月活超过1亿，50多天新增1000万用户。

　　日本为何有失去的30年，1990年以后，这个国家闷头还了30年贷款，谁都不扩张的国家，哪有年轻人的机会呢？

　　这些问题如果搞不明白，还是建议去财富进阶课深造一下，搞懂科班知识和逻辑，专业者眼中的世界，和普通人完全不一样。

　　03

　　从上一章我们可以得知，从国家、 地方、个人角度来说，地产业只能稳住，不能衰退，更不可能让他出现系统性风险。

　　但对中国的地产界来说，目前的主要问题出在哪？

　　一是现在的房价太贵，那些3亿多人，大学生、个体户、各种小哥们组成的新市民，想法强烈，但手里钱不够，买不起。

　　二是房企的负债很高而存货太多，导致资金链断裂，项目变成了烂尾盘，他也想卖房，但没钱动不了工。

　　三是地方财政压力很大，地卖不出去，背着一堆搞城建的债务却见不着回头钱。

　　三者纠结在一起变成了“三角债”。谁来解这个局？

　　享受过无数好处的庄家得亲自下场护盘，拉兄弟们一把。

　　具体是，地方政府成立专门的纾困平台或者公司，

　　1，买掉地产商的房子，帮助其增加利润，降低负债，这叫解困。

　　2，给钱让他复工，保护其资产的完整性，让他能继续运转，这叫纾困。

　　开头讲过的济南，采用的是办法1，由国资平台出面，整栋接受开发商的楼盘，一次性吃下3000套房子，给房企带来宝贵的现金流，让他可以继续运转，别躺倒或者暴雷。

　　而郑州采用的是办法2，全市要大干30天，在10月6日前促进烂尾盘全部复工。

　　能想象的是，这些复工后的楼盘，已经卖掉的必须交付，而卖不掉的，应该也会像济南一样由地方平台出手买下房子。

　　有人说我没钱怎么办？学郑州，找国开行借钱。总之你得把这个盘子动起来，经济这东西，宁肯发烧也不能冷掉，人凉了，就救不回来了。

　　但问题又来了，开发商都卖不出去的房子，政府平台公司就能卖得出去吗？

　　能的。

　　开发商卖的是完整产权的房子，比如一套500万，很多人承担不起。

　　但政府接手后，可以做成“共有产权房”，房子还是500万，但只卖给你40%，算200万，你首付40万即可拿房。

　　早在今年的二三月份，大王就把这个逻辑跟大家掰开揉碎了很多遍。

　　这种房子虽然不能上市流通，但满足了新市民的置业和落户。

　　而平台公司买下这些资产，又可以地产发公募基金，去资本市场源源不断的拿到钱。

　　您瞧，上峰设计了一个完美的闭环，这样一来，

　　房住不炒的问题解决了，

　　年轻人买房的问题解决了，

　　开发商负担重的问题解决了，

　　有钱人大额存款要收益还得保稳的问题解决了，

　　地方发展和平台公司缺乏优质资产的问题，也解决了。

　　借钱、买盘、复工、保交楼，在生死疲劳的时刻，庄家终于亲自下场了，把加上去的砝码一项项的卸掉，把困住人的担子一项项的减重。

　　大家都轻装上阵以后，痛定思痛，从头再来，就可以继续拍地，

　　去搞“开发商--地方财政--受益市民”的循环。

　　各位，这才是真正的宏观，在大趋势面前，你不用懂K线，你只要买好龙头，盯着新闻L播，听到上面的决心没变就行了。

　　当时大王在星球里给大家精选的几个好学生，涨幅何止超过100%。

　　04

　　千槌打鼓，一锣鼓定音，家有十口，主计一人。在中国，负责给全体人民过日子的人是谁？人民银行。

　　人行的总资产到2021年大约是38万亿，其中外汇占56%，大约21万亿，地产类债券占32%，大约12万亿。

　　也就是说，你的一块钱人民币里面，抵押物有5毛钱是美元，有3毛钱是地产。

　　所以，中国的资产就是人民币资产和美元资产两大类。

　　2020年的疫情和2022年的俄乌战争以来，世界经济受到了重创，当疼痛过后，首要的问题就是修复。

　　对中国来说，

　　人民币资产就是地产，代表作是各种住宅，谁来也得花本币买。

　　美元资产就是高新产业，代表作是可以出去赚外汇卡别人脖子的新能源。

　　一个高成长，一个稳增长。

　　一个内循环，一个外循环。

　　中国的经济和财富机会，就藏在两个方面的轮动中，

　　别人天天告诉你，历史的车轮滚滚向前，

　　就大王给你捞干的，告诉你这两个轮子，

　　一个叫新市民，一个叫新能源。