刘晓博：真正的“超级大招”，悄悄降临

lameihua

　　9月13日下午，新华财经等多家媒体披露了一个重磅消息：货币棚改发力了！

　　郑州市金融工作局9月13日发布的《关于加大对房地产企业金融支持的建议的答复》透露：

　　紧抓货币化棚改机遇。郑州市已与国开行签订3000亿元协议，其中1600亿用于棚改贷款，变“安开比”安置模式为政府主导模式，通过收购现有安置房、房票等机制，缓解开发商流动性，促进全市安置房全面复工，形成更多实物投资量。

　　一个郑州市，国开行就投入了3000亿贷款用于稳楼市，其中1600亿用于货币棚改。

　　这绝对是一个令人吃惊的数据，它意味着楼市真正的大招“低调降临”了！

　　郑州是烂尾楼问题比较严重的城市之一。但放眼全国，情况接近郑州的城市并不算少。

　　上图是上海某第三方研究机构在两个多月前公布的，保交付任务比较重的城市名单，可以看出长沙、昆明、福州问题也都比较突出。从套数看，重庆、武汉也不比郑州好到哪里。

　　下面这张图最近多次被媒体引用，郑州的“烂尾率”名列一二线城市第二，仅次于昆明。在三四线城市，南通，以及其代管的启东市都超过了10%。

　　每个城市准确的烂尾率当地住建局一定是掌握的，但不会公开。第三方研究机构的数据只能提供一个参考，很难做到精准。

　　5%以上的烂尾率，都算是比较严重的。

　　其实真正烂尾严重的城市，未必是上面这50个城市。更多不知名的四五线城市，恐怕才是更严重的。但这些城市从来都不在主流媒体的关注范围内。

　　现在，货币棚改终于发力了，仅一个郑州市就拿到了1600亿元的国开行棚改贷款，全国范围内会是多少？估计大家心里都会有一个数字。

　　货币棚改，就是把棚户区的房子拆了，给拆迁户一笔钱（或者一张房票），让他们在全市范围内（一般会指定一批项目）选择。

　　货币棚改的妙处是：房子总量减少了，购房需求增加了，市场里必须购买房子的资金也增加了。

　　2016年到2018年三四五线城市那一轮去库存，以及房价大涨，就是通过货币棚改撬动的。

　　我们可以把“货币棚改”理解为：楼市里那根最长的杠杆。

　　这根杠杆只有中国才有，其他国家基本没有可能搞全国性的货币棚改。

　　2018年之后，货币棚改的量被严格控制，因为它是“楼市原子弹”，威力太巨大了。

　　郑州是2022年以来，第一个宣布启动货币棚改的大城市。3月1日，郑州市政府发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，宣布未来3年拆迁中将“坚持不懈以货币化安置为主导”。

　　这意味着，郑州即将实施的是“货币化拆迁安置”，其涵盖范围超过了棚改，推广到了“拆迁”中。

　　如果资金充裕、货币安置量足够大，对楼市产生的刺激作用将不容小视。

　　现在，我们看到了冰山一角——仅国开行给郑州的货币棚改贷款，就达到1600亿元，这根杠杆可以撬动的资金量显然会更大。

　　更重要的是，货币化棚改（拆迁）的政策性贷款杠杆上，又绑上了一根加长的“附加杠杆”，这就是“房票”。

　　这两个杠杆配合起来，力量更大！

　　这里说的“房票”不是购房资格，而是在拆迁的时候，地方政府征收了你原来的房子，并不真的支付你一笔钱，而是给你一张住房认购票，上面注明了使用的范围、时间，可以抵用的金额。

　　用“房票”替代现金支付，有以下好处：

　　第一，地方政府并没有很多闲钱，从国开行贷款金额也比较有限。发放“房票”，可以在缺少现金的情况下，做大货币棚改、货币拆迁的量。

　　第二，不给拆迁户现金，好处是避免他们拿着钱跑到其他城市买房，也可以避免一些好逸恶劳的拆迁户奢侈消费、赌博、乱投资花掉这笔钱，保证“这笔钱”在设定的时间范围内用在当地楼市上。

　　拆迁户在政府指定的楼盘选好房子，把“房票”交给开发商之后，开发商再到政府那里兑现现金，或者冲抵土地款。

　　使用“房票”而不用真正的现金，虽然会遏制M2的衍生，但可以确保楼市里的连环债务精准“解锁”，自有妙处。更重要的是，可以在政策性贷款不足的情况下，办更多的事情。

　　据澎湃新闻统计，目前已经有至少30个城市实施了“房票”政策，其中包括：

　　河南郑州、江苏宜兴、河南开封、江苏南京、浙江温州、江苏张家港、浙江龙港、浙江海宁、浙江金华、湖北鄂州、浙江丽水、浙江宁波、浙江温岭、河南许昌、福建邵武、江苏江阴、安徽界首、江苏常熟、河南信阳、四川宜宾、安徽潜山、江苏仪征、浙江瑞安、浙江衢州、贵州贵阳、湖北麻城、浙江永康、安徽蚌埠、河南驻马店、江苏泰州。

　　或许有读者会问：政府收购库存商品房做政策性保障房，这是不是也算大招之一？

　　当然算。但说实话，地方政府能拿出的钱比较有限，真正购买下来的房子不可能多，更多的是一种政策态度，用来影响市民的认知。

　　只有“货币棚改（拆迁）+房票+巨额政策性贷款”，才是真正的超级大招。

　　相信有了2016年到2018年房价暴涨的经验教训，这一轮货币棚改（拆迁）的发力会比较均匀，而且会采取重点突破的方式，首先在类似郑州这样的存量房巨大、烂尾率较高的城市发力。

　　总之，楼市正在发生微妙的变化。