刘晓博：利好传闻，能兑现吗？

lameihua

　　中秋节前的一周，A股触底反弹。上证指数5个交易日涨了80个点，其中房地产板块表现突出。

　　尤其是到了周五，A股带动港股上涨，不少在香港上市的内地房地产股大涨了10%以上。A股里的房地产板块也涨幅超过3.3%，位居涨幅榜第二位。

　　上图是9月9日港股房地产板块的涨幅，市场热度明显回升。

　　上图是9月9日A股里房地产板块的涨幅榜。

　　A股、港股之所以反弹，房地产股表现突出，跟几个基本面的利好有关。

　　比如：8月金融数据向好，显示市场有所改善，同时预示着政策仍然需要发力；CPI走低，给货币政策发力预留了空间。

　　与此同时，市场里也流传着种种利好传闻，说是节后会兑现。

　　传言包括：

　　1、除了一线城市之外，其他城市全面放开限购。

　　2、卖房减免增值税，新房二手房交易契税优惠。

　　3、取消二手房20%的个人所得税。

　　4、纾困企业在“会后”可以担保发债。

　　有读者留言咨询，上述利好兑现的可能性有多大。现在是否到了可以入市的时候。

　　下面谈谈我的看法。

　　先看四条传言，我觉得这很像是民间专家拟定的。比如第三条，“取消二手房20%的个人所得税”这一条，是不用在全国层面宣布的。因为并没有在全国层面上实施过。

　　根据个人所得税法，你卖二手房的时候，理论上产生的个人所得税，是按照差价的20%的征收。但如果真这样征收，税费就太高了。所以很早之前，国家就明确可以核定征收，一般是按照官方计税价的1%到2%不等来计算。

　　比如你100万买的1套房子，卖出的时候卖了230万。官方计税价是200万，这样你的差价是100万，如果扣除利息、装修等（你要拿出证明）20万，则差价是80万，按照20%计算个人所得税是16万元。

　　事实上，绝大多数城市不这样计征二手房个税，而是按照计税价的1%、1.5%或者2%来征收，具体看卖的是二套房还是首套房，或者是普通住宅还是非普通住宅。

　　如果按照1%核定征收，则你卖出是230万，官方核定的计税价是200万，则个税是2万元，跟上面说的16万元差距非常大。

　　有部分城市曾试行过二手房按照差价的20%计税，比如北京、郑州、东莞、珠海等，但其中绝大多数城市也开通了“核定征收”的方式，给卖房者提供了优惠通道。目前仍然坚持20%税率的，只有北京等极个别城市。

　　如果北京也提供核定征收方式，那么对楼市将是重大利好。但这不需要在全国层面上宣布，当地税务部门往往也只是悄悄执行而已。

　　除一线城市外全部取消限购，这应该是一个方向，但恐怕不会一步到位。因为政策比较忌讳反复，如果局部过热再恢复限购，会损伤公信力。

　　我觉得强二线城市保留6个月个税（社保）为限购门槛，是更合适的选择。这6个月的门槛，可以简化为允许一次补交，甚至只补交个税就可以。这跟完全取消限购区别不大，但留有回旋余地。

　　“卖房减免增值税，新房二手房交易契税优惠”，这已经在推行中了。

　　允许纾困企业担保发债，也已经开了口子，未来可能会加大力度。

　　其实一线城市也会有松动的动作，比如上海已在临港新片区实施了外地人才购房只需1年社保的政策；估计广州南沙、花都会很快跟上。

　　然后就看深圳，是否会降低户籍人口购房的社保门槛。目前是3年，显然太长了；如果深圳降低新落户的人才购房社保年限要求，比如博士落户可以立即买，硕士只需要1年社保，本科只需要2年社保，这个也是有可能的。

　　深圳楼市之所以很冷，跟需求断层有很大关系。这个断层，就是2020年“715调控”中要求落户深圳后必须附加3年社保造成的。此外，深圳的二手房成交参考价执行非常严格、涉及面太广，杀伤力也比较大。

　　北京除了限购严，压制楼市最大的因素就是二手房买卖中个税按照差价20%征税，很多房屋动辄大几十万、甚至上百万的个税，这成为制约楼市的重要因素。

　　我个人认为，未来涉及全国的楼市利好，可能还有三个：

　　第一，是LPR利率还有降息空间。

　　9月9日，国家统计局公布了8月的CPI和PPI数据，都出现了环比走低的态势。

　　上图是CPI走势。此前大家普遍预测，8月CPI同比涨幅会继续反弹，可能会到2.8%，逼近3%的调控目标位。

　　由于能源等价格回落，带动CPI回落，同比只上涨了2.5%，比7月的2.7%显著下降。

　　另外，PPI（工业生产者出厂价格）也在大幅回落，对CPI走软贡献了力量：

　　PPI大幅回落，主要是两大原因：美元快速加息和缩表，造成国际能源价格回落；钢铁等其他大宗商品价格也在回落。

　　PPI的回落，对CPI继续走软有正面作用。而CPI回落，给货币政策腾出了空间。所以，年内人民币有继续降息的可能。

　　央行昨天公布的8月金融数据，虽然有所好转，但也只能说喜忧参半。这也让年内继续降息，可能性增加了。

　　上图是广义货币M2的同比增长情况，创出了2016年4月以来的最高增速——12.2%。M2的同比增速，可以看做是当前的印钞速度。

　　如果用当前的M2同比增速（12.2%）减去GDP的同比增速（2.5%），差值是9.7%。从投资角度看，如果你今年达不到9.7%的收益，你的钱的购买力是下降的，大家可以看看你把钱放在银行里今年会贬值多少。

　　M2同比增速的走高，逼着更多的钱从银行流出来，去投资。

　　另外，8月新增人民币贷款是1.25万亿元，同比去年增长了390亿元。这是好事。

　　但仔细看住户贷款，去年8月新增是5755亿元，新年8月新增是4580亿元，同比增量仍然下降。

　　至于跟房地产密切相关的住户中长期贷款，去年8月新增是4259亿元，今年8月新增是2658亿元，同比下降了1600多亿元。

　　反映企业投资欲望的M1，同比增长从6.7%滑落到了6.1%。

　　至于社会融资规模存量同比增长，也出现了回落：

　　所以，如果宏观政策进一步发力，比如降准降息，我觉得都是可能的、必要的。

　　第二，住房公积金贷款，也有降息空间。

　　目前的住房公积金贷款利率，5年及以下为2.75%，5年以上的利率为3.25%，已经有7年没有调整过。

　　最近两年LPR利率累计降息不少，未来住房公积金贷款如果降息10到20个基点，也不是没有可能。

　　住房公积金贷款，对于三四五线城市非常有用，在有些地方甚至可以覆盖全部住房贷款。

　　所以，住房公积金贷款利率下降，不仅是房地产的全局性利好，更是三四五线城市的大利好。

　　第三，除个别中心城市外，全面取消“认房认贷”。

　　“认房认贷”，对于二套房、三套房抑制作用比较明显。目前已经有多个省会城市取消了“认房认贷”，比如郑州、兰州等，也有部分城市放松了“认房认贷”的管制力度。

　　在全国范围内，除一线城市和个别强二线城市外，取消“认房认贷”是有可能的，也可以产生比较明显的效果。

　　另外，如果给过去两年利率较高的存量房贷打折，也将是一个重大利好，这涉及到将近1亿个家庭，可以在很大程度上释放消费能力。

　　其实疫情对楼市的影响更大。如果疫情结束，或者防疫政策出现拐点，也将对楼市产生重大影响，作用甚至超过N次降息。