路财主：中国房价，坚决不能暴跌！

lameihua

　　前面写了一篇：

　　“中国房价为啥不涨了？最简单给你说清楚！”。

　　很多人可能以为，我是希望中国房价大跌的，特别是大城市的房价。

　　讨论这个问题之前，我们首先看一下最新的全球主要大城市房价情况。数据和图表，均来自任泽平的《全球一线城市房价比较：2022新版》一文。

　　以人民币价格绝对值（按当前汇率换算成人民币）来评估，以使用面积计算，全球核心城市的中心区域（北京东城区西城区、上海内环以内、伦敦一区、纽约曼哈顿下城和中城、香港的港岛等），根据Numbeo公开数据，2022年5月中国香港以27万元/平方米位居第一，北京、深圳和上海中心区实际房价，分别为19.3万元/平方米、17.8万元/平方米和17.7万元/平方米，分别为第二、三、四名，而广州为13.2万元/平方米，屈居第八。

　　简单说，中国大城市核心区的房价，妥妥的世界第一，其他任何全球主要城市核心区房价，都远远闪一边去吧！

　　绝对值，相对值，租售比，收入比，我们都是世界第一，只有把存在于4维空间的人不进住的“平摊建筑面积”算上，我们才屈居第三。

　　对应的，要想在北上深这些大城市核心区域买房，你的月收入水平，至少也得达到10万元这个最低门槛。

　　作为一个现代的上进青年，生为大城市人，死为大城市鬼，怎么都要呆在大城市是不？

　　城市核心区域套路深、价格贵，我们去买外围的行不行？

　　恐怕也有不小的难度。

　　在大城市核心区域的外围区域，中国香港仍然以14.8万元/平方米位居第一，北京、上海和深圳城市外围区的房价分别为10.9万元/平方米、9.3万元/平方米和7.3万元/平方米，分别位居第二、第三、第五，仅次于中国香港，广州为5.9万元/平方米，屈居第16。

　　嗯，绝对值，相对值，租售比，收入比，我们还是全球第一，哪怕考虑到建筑面积这种神算法，我们也还是世界第一，妥妥的！

　　也就是说，现在，如果要在北上深的外围区域买房，月收入如果达不到5万元/月的水平，你也就别想了。

　　除了家里有矿，或者可以拼爹的人，大家都可以对比一下自己的收入情况。

　　在中国的人均GDP还只有发达国家的1/5到1/4的时候，如此如此之贵的大城市的房价，难道不应该跌一跌么？

　　某种程度上说，我倒真是希望中国房价大跌的，特别是2016年的“供给侧改革”之后，中国的城市房价暴涨，完全可以用“丧尽天良”这四个字来形容，终于，涨到了让几乎所有有点儿想法的年轻人，除了拼爹之外都买不起的地步。

　　“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，房价，难道不该跌一跌么？

　　可惜的是，我的理性却告诉我说：

　　中国的房价，坚决不能大跌，尤其不能暴跌！

　　为何？

　　因为，房价，可不仅仅是房价。

　　房价，牵连着千家万户真实的财富，更关联着中国整个民间的信用体系运转，甚至，承载着中国自2000年以来的相当大一部分改革开放的成果。

　　牵连千家万户真正的财富这一条，我用一幅图来说明，图表源自中金公司的研究报告。

　　2019年，中国的房产（不含土地）占了整个中国居民财富的60%以上，是五大经济体之中最高的，这个数据甚至是美国人的两倍以上、日本和英国人的三倍以上。

　　毫无疑问，房子，是中国人当前最重要的财富。

　　这下你就明白了，如果房价暴跌，就意味着，中国所有持有房地产的人，财富都会大幅度缩水，而相当一部分身上背负高额房贷的人，甚至很有可能归零。

　　关联着整个中国民间的信用体系这一条，很多人可能不太熟悉。

　　信用体系之下，当代宏观经济分析中，通常把一个国家划分为家庭部门、非金融企业部门、政府部门和金融部门，其中，政府部门是财富的分配者，而金融部门，则是经济体内信用的提供者和信用流转者，本质上也是属于财富的分配者。

　　真正能够创造财富的，只有居民部门和非金融企业部门。

　　一个国家，经济想要发展，最核心的，就是开发民间信用，只有居民部门和非金融企业部门承担债务的能力不断增强，他们不断有动力去创造新的财富，一个国家的经济才会持续发展，国民也会变得越来越富裕。

　　自第二次世界大战结束以来，只要一个国家市场经济制度开始完善，私营非金融部门的债务杠杆较低，那么随着私人部门信用的提高，就能让一个国家的经济进入迅速增长的正循环。

　　这些阶段包括——美国的1950’s、日本和英国的1960’s及1970’s，以及，中国的过去30年（见下图），还有最近10年的印度。

　　当然，福兮祸之所伏，债务对于发展经济是一把双刃剑，私营部门适当承担债务，会促进经济高速发展，但如果债务高到一定程度，因为还本付息的压力，导致了私营部门无法再承担更高的债务，比方说超过GDP的150%甚至200%，那么经济的增速就会迅速下滑。

　　之所以美国、英国、日本过去的30多年间经济增速普遍都很低，就是这个原因，而2015年之后的中国，也同样遇到了这个问题。

　　不过，这不是我们今天讨论的问题，所以不做过多延伸。

　　前面说了，房产是中国居民部门最重要的资产，其实房产+地产也是中国大部分企业部门最重要的资产，更是居民和企业部门承担债务最重要的抵押物，如果房价大幅度下跌，意味着，中国居民和企业整体信用和整体承担债务的能力，都会大幅度缩水。

　　这意味着，整个中国社会，生产和消费的能力相比以前会大幅度缩水，社会购买力会大幅度缩水，具体来说，就是大量的企业没有订单，绝大多数居民也挣不到钱，也不敢花钱，几乎所有人都将进入到钱难挣，没钱花的地步，经济陷入深度衰退。

　　甚至，这个灾难都还是次要的。

　　注意看上面的图，中国的居民部门和非金融企业部门，整体的债务比率已经到达了非常高的水平，而这个债务是刚性的，并不会因为房价的下跌而减少，当房价大幅度下跌，而所有人的债务却都还是原来的规模，这意味着相当一部分人会遭遇债务危机。

　　因为抵押物价值缩水，所以金融机构一定会要求居民和企业补充抵押物，这会导致他们不得不卖出房产，然后进一步造成房价下跌，然后，一旦抵押物补充还是不行，接下来，就是无数的企业破产，金融机构也会出现无数坏账和烂账，无数人会因为还不上债务而自杀……

　　因为中国当前的债务杠杆更高，而人均GDP和财富，却远远低于次贷危机爆发之时的美国，以及经济泡沫破裂时候的日本，这意味着，如果当前中国房价暴跌的话，中国可能会陷入比美国2008年、日本1991年更严重的经济大萧条。

　　你说这是不是大灾难？

　　最后，再来说说房价事关中国改革开放以来的成果问题。

　　我的读者里，应该有不少年轻人，他们很可能从明白事理开始，就发现中国是一个房价畸高的国家，但是，他们也习惯了中国非常完善的公共服务，不管是高铁、商业中心或是治安、水电燃气的供应等，这种基础设施和公共服务的完善性，中国是远超一般发展中国家的。

　　这都是中国改革开放以来，特别是2001年加入WTO以来的成果。

　　实际上，高房价和完善的公共服务，是链接在一起的——

　　所有短期内的美好，都是有代价的！

　　正是因为通过控制城市住宅的土地供应，各地方政府都收到了畸高的土地出让金，相当于对所有买房人和房地产商，征收了一遍重税，然后，用这个出让金，去支付完善的治安和公共服务的成本。

　　高房价的本质，是一种重税。

　　我们能够享受到远远超过一般发展中国家的治安、基础设施和水电煤气供应，这都是拜高额的土地出让金所赐，在中短期之内，没有了这个提供资金，这些服务也都成了无源之水无本之木。

　　还有，中国自2003年开始，免除所有农业税，现在甚至还对农民种地有补贴，你以为中国很大一部分以农业为主的地区，地方政府运行的钱，都从哪里来呢？

　　房价暴跌，必然导致土地出让困难，地方政府卖地拿不到收入，我们以前所享受的特别便利的公共服务，很有可能打折甚至消失，这个大家都要做好心理准备。

　　实际上，就在短短的20几年前，中国有无数的农民不堪忍受农业税的重压而逃离土地，我自己家人都是如此。更不必说，1990年代前后，因为钱难挣，无数的抢劫、盗窃案件发生，当时长途客车遭遇抢劫几乎是家常便饭，而普通列车上，更是小偷遍地……

　　如果房价暴跌，地方政府没有钱，那么中国许多地方的基础设施养护和公共服务缺失，很有可能会让社会陷入到以前的混乱之中。相比之下，因为房价暴跌而导致中国城市居民的财富大幅度缩水这个问题，其实已经算不上什么大问题了。

　　以上，就是中国的房价，当前不能暴跌的原因。