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路财主:中国房价,坚决不能暴跌!

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发表于 2022-9-13 19:54:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
  前面写了一篇:

  “中国房价为啥不涨了?最简单给你说清楚!”。

  很多人可能以为,我是希望中国房价大跌的,特别是大城市的房价。

  讨论这个问题之前,我们首先看一下最新的全球主要大城市房价情况。数据和图表,均来自任泽平的《全球一线城市房价比较:2022新版》一文。

  以人民币价格绝对值(按当前汇率换算成人民币)来评估,以使用面积计算,全球核心城市的中心区域(北京东城区西城区、上海内环以内、伦敦一区、纽约曼哈顿下城和中城、香港的港岛等),根据Numbeo公开数据,2022年5月中国香港以27万元/平方米位居第一,北京、深圳和上海中心区实际房价,分别为19.3万元/平方米、17.8万元/平方米和17.7万元/平方米,分别为第二、三、四名,而广州为13.2万元/平方米,屈居第八。
  简单说,中国大城市核心区的房价,妥妥的世界第一,其他任何全球主要城市核心区房价,都远远闪一边去吧!

  绝对值,相对值,租售比,收入比,我们都是世界第一,只有把存在于4维空间的人不进住的“平摊建筑面积”算上,我们才屈居第三。

  对应的,要想在北上深这些大城市核心区域买房,你的月收入水平,至少也得达到10万元这个最低门槛。

  作为一个现代的上进青年,生为大城市人,死为大城市鬼,怎么都要呆在大城市是不?

  城市核心区域套路深、价格贵,我们去买外围的行不行?

  恐怕也有不小的难度。

  在大城市核心区域的外围区域,中国香港仍然以14.8万元/平方米位居第一,北京、上海和深圳城市外围区的房价分别为10.9万元/平方米、9.3万元/平方米和7.3万元/平方米,分别位居第二、第三、第五,仅次于中国香港,广州为5.9万元/平方米,屈居第16。
  嗯,绝对值,相对值,租售比,收入比,我们还是全球第一,哪怕考虑到建筑面积这种神算法,我们也还是世界第一,妥妥的!

  也就是说,现在,如果要在北上深的外围区域买房,月收入如果达不到5万元/月的水平,你也就别想了。

  除了家里有矿,或者可以拼爹的人,大家都可以对比一下自己的收入情况。

  在中国的人均GDP还只有发达国家的1/5到1/4的时候,如此如此之贵的大城市的房价,难道不应该跌一跌么?

  某种程度上说,我倒真是希望中国房价大跌的,特别是2016年的“供给侧改革”之后,中国的城市房价暴涨,完全可以用“丧尽天良”这四个字来形容,终于,涨到了让几乎所有有点儿想法的年轻人,除了拼爹之外都买不起的地步。

  “安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”,房价,难道不该跌一跌么?

  可惜的是,我的理性却告诉我说:

  中国的房价,坚决不能大跌,尤其不能暴跌!

  为何?

  因为,房价,可不仅仅是房价。

  房价,牵连着千家万户真实的财富,更关联着中国整个民间的信用体系运转,甚至,承载着中国自2000年以来的相当大一部分改革开放的成果。

  牵连千家万户真正的财富这一条,我用一幅图来说明,图表源自中金公司的研究报告。
  2019年,中国的房产(不含土地)占了整个中国居民财富的60%以上,是五大经济体之中最高的,这个数据甚至是美国人的两倍以上、日本和英国人的三倍以上。

  毫无疑问,房子,是中国人当前最重要的财富。

  这下你就明白了,如果房价暴跌,就意味着,中国所有持有房地产的人,财富都会大幅度缩水,而相当一部分身上背负高额房贷的人,甚至很有可能归零。

  关联着整个中国民间的信用体系这一条,很多人可能不太熟悉。

  信用体系之下,当代宏观经济分析中,通常把一个国家划分为家庭部门、非金融企业部门、政府部门和金融部门,其中,政府部门是财富的分配者,而金融部门,则是经济体内信用的提供者和信用流转者,本质上也是属于财富的分配者。

  真正能够创造财富的,只有居民部门和非金融企业部门。

  一个国家,经济想要发展,最核心的,就是开发民间信用,只有居民部门和非金融企业部门承担债务的能力不断增强,他们不断有动力去创造新的财富,一个国家的经济才会持续发展,国民也会变得越来越富裕。

  自第二次世界大战结束以来,只要一个国家市场经济制度开始完善,私营非金融部门的债务杠杆较低,那么随着私人部门信用的提高,就能让一个国家的经济进入迅速增长的正循环。

  这些阶段包括——美国的1950’s、日本和英国的1960’s及1970’s,以及,中国的过去30年(见下图),还有最近10年的印度。
  当然,福兮祸之所伏,债务对于发展经济是一把双刃剑,私营部门适当承担债务,会促进经济高速发展,但如果债务高到一定程度,因为还本付息的压力,导致了私营部门无法再承担更高的债务,比方说超过GDP的150%甚至200%,那么经济的增速就会迅速下滑。

  之所以美国、英国、日本过去的30多年间经济增速普遍都很低,就是这个原因,而2015年之后的中国,也同样遇到了这个问题。

  不过,这不是我们今天讨论的问题,所以不做过多延伸。

  前面说了,房产是中国居民部门最重要的资产,其实房产+地产也是中国大部分企业部门最重要的资产,更是居民和企业部门承担债务最重要的抵押物,如果房价大幅度下跌,意味着,中国居民和企业整体信用和整体承担债务的能力,都会大幅度缩水。

  这意味着,整个中国社会,生产和消费的能力相比以前会大幅度缩水,社会购买力会大幅度缩水,具体来说,就是大量的企业没有订单,绝大多数居民也挣不到钱,也不敢花钱,几乎所有人都将进入到钱难挣,没钱花的地步,经济陷入深度衰退。

  甚至,这个灾难都还是次要的。

  注意看上面的图,中国的居民部门和非金融企业部门,整体的债务比率已经到达了非常高的水平,而这个债务是刚性的,并不会因为房价的下跌而减少,当房价大幅度下跌,而所有人的债务却都还是原来的规模,这意味着相当一部分人会遭遇债务危机。

  因为抵押物价值缩水,所以金融机构一定会要求居民和企业补充抵押物,这会导致他们不得不卖出房产,然后进一步造成房价下跌,然后,一旦抵押物补充还是不行,接下来,就是无数的企业破产,金融机构也会出现无数坏账和烂账,无数人会因为还不上债务而自杀……

  因为中国当前的债务杠杆更高,而人均GDP和财富,却远远低于次贷危机爆发之时的美国,以及经济泡沫破裂时候的日本,这意味着,如果当前中国房价暴跌的话,中国可能会陷入比美国2008年、日本1991年更严重的经济大萧条。

  你说这是不是大灾难?

  最后,再来说说房价事关中国改革开放以来的成果问题。

  我的读者里,应该有不少年轻人,他们很可能从明白事理开始,就发现中国是一个房价畸高的国家,但是,他们也习惯了中国非常完善的公共服务,不管是高铁、商业中心或是治安、水电燃气的供应等,这种基础设施和公共服务的完善性,中国是远超一般发展中国家的。

  这都是中国改革开放以来,特别是2001年加入WTO以来的成果。

  实际上,高房价和完善的公共服务,是链接在一起的——

  所有短期内的美好,都是有代价的!

  正是因为通过控制城市住宅的土地供应,各地方政府都收到了畸高的土地出让金,相当于对所有买房人和房地产商,征收了一遍重税,然后,用这个出让金,去支付完善的治安和公共服务的成本。

  高房价的本质,是一种重税。

  我们能够享受到远远超过一般发展中国家的治安、基础设施和水电煤气供应,这都是拜高额的土地出让金所赐,在中短期之内,没有了这个提供资金,这些服务也都成了无源之水无本之木。

  还有,中国自2003年开始,免除所有农业税,现在甚至还对农民种地有补贴,你以为中国很大一部分以农业为主的地区,地方政府运行的钱,都从哪里来呢?

  房价暴跌,必然导致土地出让困难,地方政府卖地拿不到收入,我们以前所享受的特别便利的公共服务,很有可能打折甚至消失,这个大家都要做好心理准备。

  实际上,就在短短的20几年前,中国有无数的农民不堪忍受农业税的重压而逃离土地,我自己家人都是如此。更不必说,1990年代前后,因为钱难挣,无数的抢劫、盗窃案件发生,当时长途客车遭遇抢劫几乎是家常便饭,而普通列车上,更是小偷遍地……

  如果房价暴跌,地方政府没有钱,那么中国许多地方的基础设施养护和公共服务缺失,很有可能会让社会陷入到以前的混乱之中。相比之下,因为房价暴跌而导致中国城市居民的财富大幅度缩水这个问题,其实已经算不上什么大问题了。

  以上,就是中国的房价,当前不能暴跌的原因。

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