旗扬：今年最后四个月房地产市场趋势如何

lameihua

　　今年7月15日，本人看到国家统计局公布的上年商品房（住宅，下同）销售额是6.6万亿，于是我做了一个简单的点评。点评引来了很多议论，当然还招来很多批评甚至谩骂，说我是房托，收钱的，屁股坐歪了，等等。

　　说实话，最近七八年，我对房地产的分析和预判基本无误。我只说对的，不说所有人爱听的。前几年有人听我的，在我推荐的地区买了房，现在都非常感谢我。

　　7月15日之后，我连续发布有关分析，现实最终一步一步在验证我的判断。先请沿这条线看下去，最后再看我综述。

　　声明：下面内容都是我新浪微博内容，除了几个数字和概念有误更改了一下，其他基本没有编辑。

　　7月15日 10:26

　　上半年商品房销售额6.6万亿

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　　商品房销售额占整个国民经济的16%，缺额比较多，下半年应该适当放松，争取达到13万亿销售才行。但是要想办法控制涨价预期，不能让房价大幅上涨。限购可以放开，但是限售不要放，继续抑制炒房。

　　8月17日

　　湖南石门县委书记号召干部带头买房：买了一套买二套，买了二套买三套

　　8月16日，湖南常德。据石门融媒，“石门县2022年房地产展示交易会”开幕，共19家开发企业21个楼盘参展，参展房源达万余套，县委书记邓碧波出席启动仪式并发言。

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　　对这个事，不同心态的人有不同的看法。

　　“心里有阳光，看什么都灿烂；心里有阴影，看什么都黑暗”，就如苏小妹说苏东坡的那样：心中有佛，看什么都是佛；脑子里有屎，看什么都是屎。

　　有人说，他这样为房地产站台，不知道收了房地产商多少黑钱。

　　要我说，为当地产业、产品、企业进行宣传推广，是当地官员的义务，不为当地经济发展摇旗呐喊的主官不是好主官。不作为的主官我们都看得见，到台湾岛上去看看，到处都是。台北主官柯文哲当政多年，台北毫无发展与进步，不求有功但求无过。这种官你要吗？

　　全国有很多不发达地区的干部主动为当地的旅游、产品做代言，他们也是收钱了吗？

　　中国大陆为什么发展这么快，就是因为有一批强力推动经济发展的地方干部。

　　石门县不是一个富裕县，当地经济主要靠矿产资源和农产品。房地产也是实体经济，这时候拉动房地产来带动当地经济发展有什么错吗？至于号召大家多买房，经济条件好的才会多买，而且也不是强迫大家购买，只是号召而已。东部发达地区十年前也是靠房地产拉动经济，中部地区不过比东部发达地区迟十年而已。如果有开发企业是招商引资过去的，地方官员更有义务为他们宣传、推广，不然谁去投资呢？

　　所以，我们不能饱汉子不知饿汉子饥。

　　8月17日 14:18

　　对于很多地方政府和官员号召买房的事，很多人还是不理解。我在上个月已经说了，上半年我们全国商品房销售量只完成全年的三分之一，下半年国家会放松商品房销售政策，解除限购，但是不要解禁限售（这是抑制炒房、平抑房价上涨过快的有效手段），用半年时间完成全年的三分之二商品房销售任务。

　　什么道理呢？新时代中国大战略要求中国的GDP要继续追赶美国，缩小与美国的差距。GDP由三方面构成：进出口、内需、基建各占三分之一，而商品房建设又是基建的一半，那商品房销售额就占全部GDP的六分之一。

　　【说明一点，商品房销售额不是GDP计入单位，但在实际中，商品房销售总额基本就是占GDP的六分之一。GDP计入单位中，与商品房建设有关的包含房地产业（开发与经营）、建筑业、材料业、服务业等，把这些行业中与商品房建设有关的数据合到一起，就等于商品房销售额总和。】

　　去年我国GDP是114.37万亿人民币，今年本来增幅是5.5，但是现在不提了，可能达不到，但4%增幅是肯定的，不能再少了。那中国今年GDP就至少应该是119万亿人民币，那今年商品房销售额就应该达到19.8万亿人民币。如果完不成，那就需要其他几方面去弥补。进出口能补吗？国外陷入经济衰退明显，我们贸易出口下半年压力较大。内需能弥补吗？因为疫情，国内消费力被抑制，消费爆发的可能性不大。所以，今年商品房如果能超额完成销售当然最好，如果不能超额完成，至少完成自己的任务19.8万亿，不要拖其他后退就不错了。我们现在不提5.5%增幅，就是看到下半年完成进出口和内需任务的压力很大。

　　所以，我告诉你们，现在高调号召大家买房的，那都是最讲政治的人。

　　推动商品房销售对各地地方政府来说，这既是经济任务，也是政治任务。

　　8月17日 15:34

　　安徽泗县发布共创房地产业繁荣倡议书：倡议公职人员发动亲友参与购房

　　2022-08-17 10:59:22 来源：观察者网

　　微信公众号“泗县发布”16日发布《关于共创房地产业繁荣的倡议书》。

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　　什么叫讲政治？这就是讲政治。别和我较劲，事实胜于雄辩。

　　8月18日 10:31

　　下半年要完成商品房销售13.2万亿的任务也不难，我党想要做的事肯定会做成，这是为了实现中华民族最高战略目标，不是为别的。

　　办法多的是，比如降低首套房首付比例到20%（这是最低比例，不能再低了），比如减免契税，比如不再查验购房资格、不再限购几套房，比如适当加大房贷信贷规模、降低房贷利率，比如鼓励公职人员购房……，等等。

　　刚需购房者这时候入手应该是个好机会，房价基本处于低谷，还可以讨一些政策便宜。但是炒房慎入，房住不炒是个常态化政策，一旦炒房现象有抬头的迹象，政府还会出台政策抑制炒房，到最后，叫炒房者无利可图，甚至亏本。

　　8月22日 14:28

　　我前几天预判的事情都已经陆续出现，比如很多地方取消限购、免除契税、动员公职人员购房、央行降低房贷利率，接下来其他情况还会陆续出现，比如首套房首付降到20%，增加房贷信贷规模，等。别跟我扯别的没用的，不要考虑我的倾向，就问你我说的准不准。

　　8月23日 10:04

　　业界：5年期LPR再次下调 支持信贷有效需求回升

　　中国民生银行首席经济学家温彬表示，新一期LPR报价利率的下调，将对降低实体经济融资成本、提振市场主体信心、促进信贷有效需求回升发挥积极作用。其中，5年期以上LPR下降幅度较大，有助于扭转市场预期、促进楼市回暖，并有利于消费回升。

　　8月24日 08:45

　　多地银行下调房贷利率最低降至4.1%，一线城市首套房贷利率均降至5%以下

　　2022年08月24日 04:16 上海证券报

　　8月24日 09:14

　　上海落户：人才引进是现在外地人落户上海最快的方式

　　2022-08-20 12:36:29

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　　上午落户，下午即可购房！

　　8月26日 14:21

　　据新华社消息，国常会8月24日召开会议，部署稳经济一揽子政策的接续政策措施，加力巩固经济恢复发展基础。路透社25日报道称，中国政府决定在5月份公布的一揽子政策措施的基础上增加19项新措施。

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　　其中之一：允许地方“一城一策”，灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

　　8月31日 13:29

　　本地从今天开始，买房不限购，首套首付20%，二套及以上首付30%；首套利率4.1%，二套4.9%。别跟我纠缠对不对好不好行不行，也不要管我什么想法，就看我半个月前预判的对不对就行了。

　　9月3日

　　重庆公积金贷款最大额度可达120万。

　　综述：

　　1、七八月份全国商品房销售稍有回升，但幅度不大。本人认为，今年最后四个月，全国商品房销售会迎来一波爆发，各地会积极出台优惠和刺激措施，大力推动商品房销售。

　　二手房交易会不会享受新房销售优惠政策，各地可能政策不一，所以二手房成交量可能不大。二手房年前出手可能不讨便宜，因为可能享受不到新房销售优惠政策。

　　2、刚需购房者，包括无房或者为儿女、老人购房者，未来几个月购房是比较合算的。这里要提醒的是，不要低首付甚至零首付、绝对不能使用首付贷去购房，尽量降低房贷数额。未来二三年全世界经济情况都不会好，中国的经济运行压力也很大，大家要防止失去收入而无法还贷。如果目前经济收入条件不稳而不能买房，那就等一等，不要勉强去买。

　　再次强调，不要想炒房，因为抑制炒房的调控措施不会解除。而且普遍来说，将来商品房升值空间不大，炒房已经无利可图。

　　3、如果快到年底时眼看要完不成任务怎么办？那就不排除国家使出终极大招：要求各地方政府以建筑成本价回购那些地段不好的、价格不高的、配套普通的的商品房，先把这些房子从库存量变成销售额，变成GDP。这些房子将来可以作为政府回迁房、安置房、保障房、廉租房、共有产权房、养老社区等使用，上面给政策，下面想办法。可以是现金回购，也可以是土地置换（划拨给开发企业与回购房等值的土地）。这么一来，地方政府也愿意，这就算是地方今年GDP了。同时，也是给困难开发企业纾困，一举多得。

　　这一条得等到12月份看，如果销售差不多，那就不必如此了。