刘晓博：郁亮重申“触底论”，传递了什么信号

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　　这一次，郁亮的口风彻底变了。

　　从高喊“活下去”到“收敛聚焦”再到“黑铁时代”，过去郁亮对房地产行业的悲观态度显露无疑。

　　然而，在今天（8月31日）召开的万科2022年度中期业绩会上，万科董事长郁亮再次重申“触底论”判断：

　　从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。

　　郁亮认为市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。

　　郁亮用“短期市场触底”、“市场恢复”、“业绩止跌回稳”等词汇传递了对房地产市场的信心，最早是在6月28日万科2021年股东大会上。

　　时隔2个月，屡屡预言准确的地产大佬重申“触底论”，是不是代表房地产最坏的时刻已经过去？

　　01

　　从万科最新发布的半年报业绩看，各项指标已经止跌回升。

　　2022 年上半年，集团实现营业收入2069.2 亿元，同比增长23.8%，实现归属于上市公司股东的净利润122.2 亿元，同比增长10.6%；

　　每股基本盈利1.05 元，同比增长10.6%。

　　而2021年，万科则出现了净利润下滑，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。

　　这是万科上市31年以来，第三次出现净利润下滑。前两次分别发在1995年海南房地产泡沫破灭和2008年金融危机时期。

　　对万科而言，寒冬或许正在过去。

　　从上半年分区域销售情况看，上海区域（上海市、安徽省、江苏省、浙江省）的销售面积及金额占比第一；

　　其次是南方区域（广东省、福建省、海南省、广西），第三是北京区域（括北京市、河北省、山东省、山西省、天津市）。

　　长三角、珠三角和京津冀三大区域，是万科营收的主要来源，头部房企将重心转移到一二线城市已经是不争的事实。

　　从土储情况看，上半年万科拿地规模仅次于央企。

　　2022 年上半年万科新增土储19宗，总建面308万㎡，权益地价总额248亿元；投资金额中，一二线城市的占比为 95.6%。

　　从负债情况看，目前万科的现金流相对安全。

　　截至报告期末，万科有息负债金额为2802.3 亿元，一年以上有息负债 2175.9亿元，短期借款和一年内到期的有息负债合计626.4 亿元。

　　万科持有货币资金1410.7亿元，可以覆盖短期借款和一年内短期有息负债。

　　房地产行业缩表的利空，已体现在万科去年的业绩报表上。

　　伴随着利空出尽，今年上半年公司盈利回暖，下半年楼市各项利好叠加有望催生业绩继续反弹。

　　所以郁亮大胆判断，市场已经筑底。

　　此外，郁亮还坚持房地产市场“常做常有、常做常新”的观点，对中国房地产市场的未来也持乐观态度。

　　他举例称，

　　目前市场中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10-11亿平方米，其中一、二线城市要淘汰3亿平方米。

　　而按照当前新开工的降幅，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平，这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素，“因此当前市场肯定是偏低了，不会一直维持在这个水平。”

　　02

　　无独有偶，除了楼市风向标万科开始乐观看待楼市，各路资金也已经开始蠢蠢欲动。

　　香港“四大家族”之一的新世界集团，最近宣布抄底中国楼市。

　　香港新世界集团行政总裁郑志刚在接受媒体采访时表示，

　　1、中国房地产市场现在已经触底了，将慢慢复苏。他非常乐观地认为，它将在未来一两年内复苏得非常非常好，这是一个收购土地和资产、获得战利品的好机会。

　　2、新世界集团将在12个月内在上海、广州、杭州和深圳等中国城市投资共计100亿元人民币。

　　此外，万达王健林再度开启“买买买”模式，抄底内地房地产。

　　今年2月至今，万达已经抄底十余项资产，很多都是半价拿下。

　　据不完全统计，2020年以来，万达介入20多个地产项目，累计投入超100亿，其中包括众多烂尾楼。

　　万达先后接盘北京蓝色港湾、建业商业、鑫苑商业、合肥万泓中心等十多项资产。

　　8月4日，中融信托转让赤峰万达地产49%股份，万达地产集团接盘；

　　8月11日，万达地产集团接盘中融信托肇庆鼎湖35%股权。

　　快递行业也在跨界抄底房地产。

　　8月22日，“浙里地产”公众号发布消息称，近期浙江嘉兴秀洲区出让一宗住宅用地，由上海圆通蛟龙集团以13.2亿元底价竞得。

　　建面17.4万平方米，成交楼面价7575元/平方米，这是圆通首次布局嘉兴宅地市场。

　　各路大佬的言行都传递了相同的信号：楼市真的已经见底了！

　　事实上，宏观调控政策和金融调控对楼市的支持力度已经表现得很充分了。

　　8月18日，国务院在深圳召开了经济大省座谈会，提出“支持住房刚性和改善性需求”。

　　8月22日，央行出人意料地降息，其中5年期LPR降息达到了15个基点。再加上“加点降息”，中国的房贷利率甚至低于美国房贷利率了。

　　此外，上海出台较大力度的救市政策，意味着一线城市也开始行动了。

　　无论是国内巨头还是国外资本都在进行房地产抄底行动，释放了长期看好中国房地产的坚定信心。

　　03

　　楼市再度回暖，哪些城市和房企将活得更好？

　　克而瑞从GDP、人口、供需、购买力、政策调整空间等维度测算，得出不同城市房地产市场前景展望，其结论和我们一直说的回归高能级城市买房相一致。

　　未来一线城市市场需求及购买力依然还是最为坚挺的，房地产市场或将率先转暖，成交也将率先企稳回升。

　　强二三线城市或将轮动复苏。杭州、成都、佛山、南通等强二三线城市市场需求或购买力适度透支，房地产市场或将轮动复苏。

　　弱二线及多数三四线城市或将继续盘整。

　　对于房企而言，分化同样存在。

　　很遗憾，已经出险的房企受债务违约影响，销售去化艰难，深陷亏损态势，积重难返。

　　比如暴雷后的千亿房企阳光城，上半年销售暴跌近76%，亏损近36亿！

　　8月30日，阳光城正式发布半年报，合同销售额244亿元，下降75.92%；权益销售额156.28亿元，下降75.91%；

　　营业收入92.55亿元，同比下降69.08%，归母净利润-35.65亿元，同比下降278.79%，而上年同期其盈利为19.94亿元。

　　世茂股份上半年归母净利润亏-3.48亿元，上年同期盈利11.43亿元；

　　蓝光发展上半年归母净利润亏损-49.9亿元，泰禾集团上半年净利润亏损达-20.31亿元，荣盛发展净利润亏损达-22.53亿元。

　　这些房企是接下来保交楼的主力。

　　如同郁亮所言，对行业来说，眼下最重要的任务是找到生火取暖的办法，如果不能生火取暖，在冬天里面生存会受影响。

　　而央企和和少数优秀民企，生火取暖的办法更多，将在这波楼市回暖中活得更好。

　　营收和净利润排名靠前的央企如中海、华润、保利，营收和净利润同比增速翻红的头部民企如万科和龙湖，还有绿城。

　　还有部分深耕区域的房企，他们6月份项目去化数据表现优异，市场认可度不断提升。

　　克而瑞报告显示，6月份，央企和区域深耕型房企如滨江、融信和越秀等，单月业绩环比增幅均在60%以上。

　　而重仓三四线的碧桂园，上半年营收1624亿元，同比降31%，归母净利润49亿元，同比降68%，接下来将面临保交楼和稳增长的挑战。

　　综上，楼市接下来将是一二线率先回暖，带动深耕一二线城市的房企业绩回暖。

　　作为购房者，不管是选择价值潜力城市，还是选择品牌房企，最后发现集二者于一身的都在大城市。

　　因此，中国的一线城市，以及强二线城市，到了抄底优质不动产的好时候。