刘晓博：取消“公摊”，这里将先行一步……

lameihua

　　困扰中国楼市的超级难题，有三个：

　　第一，房地产税要不要搞、怎么搞、何时搞？

　　第二，什么时候取消商品房预售制度？

　　第三，“公摊面积制度”何时废止？

　　房地产税，目前已经有两个城市在试点——重庆和上海，虽然试点远谈不上成功，但毕竟破冰了。

　　全面取消“预售”推行“现房销售”，海南走在了前面。2020年3月7日海南宣布，“自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度”。但目前只有海南一个省搞了现房销售，其他仍然是期房销售为主。

　　只有取消“公摊”，仍然没有突破。

　　不过，近日传来一个大消息：内蒙古住建厅在答复自治区政协委员王凤华提案的时候表态：

　　我厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据，已经实施多年，并且已有法律法规确认，如果改革计价依据首 先必须修改完善相关配套制度，明确套内建筑面积的概念及 计价方式，做好宣传、普及和解释论证工作，设置合理的过 渡期，以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡，因此实施的难度较大，周期较长。

　　上述表态传递了一个重要信号：内蒙古自治区有决心成为全国第一个废除公摊面积的“省级区域”。

　　操作流程是：先把修订法规的意图上报住建部，住建部批准之后修订自治区相关法规；法规修改完成之后，做好宣传解释工作，设置过渡期，最终实现政策落地。

　　内地的房地产制度，是改革开放之后照搬香港的。所以，无论是土地出让制度、预售（楼花）制度、公摊面积、按揭制度，都来自香港。

　　“公摊面积制度”的发明人是霍英东，时间是1950年代，第一个楼盘据说是香槟大厦。

　　1954年，霍英东从何东家族手中以113万港币购入尖沙咀一块地皮，修建了这栋楼高8层的商住大厦，大厦于1957年落成。（下图）

　　1950年代中期之前的香港房地产制度是：一栋楼一本证、现房销售。

　　有能力买下整栋大厦的人很少。所以当时虽然香港人多房少，市场需求旺盛，但僵硬的制度锁死了需求，房地产市场发展非常缓慢。

　　霍英东找到了问题的症结，在香港首创了住房分层、分套销售，以及卖楼花制度，获得了港府的认可；其他开发商纷纷跟进，由此开启了香港房地产大爆发的时代。

　　把一栋房子分为单层出售，或者多套出售，当时叫“分契”，大大降低了“上车”的门槛，深受中产阶层的欢迎。由此也带来一个问题——公共面积需要分摊到每家每户的头上。

　　上图的香槟大厦，就是“公摊面积”的诞生地。当时这栋楼，在片区内可谓鹤立鸡群，它楼高8层，周边基本上都是3层建筑。分套销售推出后，每个单位售价约3万至5万港元。

　　上图是在香港中原地产网站查到的，香槟大厦二手房的最新叫价，一套使用面积在95平方米（1026平方英尺）的房子，叫价1600万港币，大约1408万人民币。大概是每平方米（使用面积）14.8万元人民币。

　　从5万港币到1600万港币，这套楼龄65年的房子账面涨了近320倍。折算为年化收益率，按照复利模式达到了每年9.3%的收益率，可见大城市、中心区的房产升值能力是非常强大的。

　　现在网上很多人骂霍英东或者李嘉诚，因为香港房地产的很多惯常做法，大多是霍英东发明、李嘉诚发扬光大的。有些人把房子烂尾、管理费多交等问题的产生，推到霍英东或者李嘉诚身上，认为“商人心黑”。

　　其实出让土地使用权、卖楼花、设置公摊面积等做法，虽然有其缺陷，但监管才是关键。在内地普遍出现的烂尾，以及公摊面积扯不清楚，在香港很少见，也不成为一个重要的问题。

　　目前，香港已经废弃了“公摊面积”的做法，住房是按照使用面积销售的。

　　那么，如果内地也全面废止公摊面积的做法，居民可以少交物业费或者采暖费吗？

　　对此，内蒙古住建厅的回答是：并不能！

　　还是在上面提到的、对政协委员提案的答复里，对于物业费是否可以减少，内蒙古住建厅的回答是：

　　目前，我区商品住宅物业管理实施市场调节价，由物业服务企业与业主签订物业服务合同，按照合同约定内容提供物业服务，业主根据产权面积，缴纳相应的物业服务费用。在整个服务过程中，物业服务企业是根据小区面积、合同约 定内容等因素，测算服务费用总额，分摊到各个业主后就产 生了我们通常说的物业费。由此可以看出，每户业主所缴纳 的物业费与采取哪种计算面积方式没有关系，与每户业主在小区总面积 中占的比例有关系。计算公摊面积后，并没有重复缴纳物业费，只是降低了单位面积的物业费，不计算公摊面积，只是提高了单位面积的物业费，物业费的总额并没有发生变化。

　　对于是否会少交采暖费，住建厅的回答是：

　　《内蒙古自治区城镇供热价格管理暂行办法》第十条：“供热价格由供热成本、税金和利润组成。（一）供热成本是指价格主管部门经过成本监审核定的供热定价成本，包括 供热过程中的燃料费、电费、水费、固定资产折旧费、修理 费、工资以及其他应当计入供热成本的直接费用和组织管理 供热生产经营所发生的营业费用、管理费用和财务费用等供热期间费用。第十六条：“制定、调整供热价格，应当履行价格调查、成本监审或成本调查、听取社会意见、合法性审查、集体审议、作出制定和调整价格的决定等程序。依法开 展成本监审、专家论证、价格听证、风险评估等程序。供 热价格和燃料、电费、水费等息息相关，针对供热企业为同 一地区供热，在输出的供热热量相同的情况下，所需供热总价并不会变化，如按套内面积收费，那么供热单价就会提高，并不能降低居民承担的费用。？

　　我不太同意内蒙古住建厅的答复。

　　使用套内面积缴纳物管费、采暖费后，可以让每户缴费情况更透明，避免有人“上下其手”。

　　住建厅说的不会降低物管费、采暖费，是有一个假设的，这就是：公摊面积在分配到各户的时候，没有被人为操纵；有关部门收取管理费、采暖费的时候没有对上、对下“打埋伏”。这其实是很难“打包票”的。

　　目前绝大地区的新房预售合同中，都注明了建筑面积、公摊面积和套内面积，甚至注明了按照套内面积计算的实际单价。

　　在新版不动产证中，也清楚列明了建筑面积和套内面积，只是销售时的“第一标价”没有按照套内面积标注而已。

　　国家之所以还在犹豫、观察，是因为“第一标价”如果采用套内面积计算的话，房价会一下子跳升很多，将给全社会传递更多的焦虑情绪和通胀预期。

　　所以取消公摊面积，虽然是大势所趋，但不会选在当前形势下全面推进。

　　选类似内蒙古这样人口不多、房价不高的区域试点，倒是有可能的。

　　不过套内面积是多少，也不是你自己可以拿着尺子量出来的，还是需要专业部门专业测量。如果你以为按照套内面积标价，就真正实现了全透明，还是想简单了。