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刘晓博:1元起拍?法拍房能买吗?

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发表于 2022-8-26 21:44:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
  最近,法拍市场上刮起了“1元起拍”风。

  上海、深圳、杭州等城市都有房源可以1元起拍,吸引了不少人围观竞价。

  后台很多粉丝留言说,法拍房越来越多,起拍价远低于市场价,让人动心……

  法拍房能不能买,“1元起拍”的房子真的可以捡漏吗?

  借此机会我们探讨,我国的法拍房市场现状如何?买法拍房存在哪些猫腻?

  01

  法拍房,就是被法院强制执行拍卖的房屋,一般以债务纠纷的房产为主,还有少部分涉刑以及破产资产。

  在阿里、京东等拍卖网站上挂出的房源,基本都是法拍房。

  在楼市和经济下行周期,法拍房的数量往往偏高。

  一是房价出现下降,购房者选择断供的越来越多,二是经济越不景气,金融借款、民间借贷导致抵押物被查封,最后被司法拍卖抵债的就越多。

  比如最近网传的深圳18个项目销售异常,存在被司法查封的可能,所列的房地产公司大部分已出现债务违约暴雷现象。

  2021年,全国宣布破产的房企达到396家,平均每天都有1家房企宣告破产。

  随着破产房企数量增多,法拍平台将上架更多不动产任人挑选。

  当然,不是说深圳这批被司法查封的房子最后都会变成法拍房,部分房子可能通过诉讼解封。

  而那些无法解封的房子,人民法院才会执行网络司法拍卖,中间要经过立案、制作挂拍文书、一拍或者二拍等13个流程。

  因此,一套正常的房产变成法拍房,可能需要一到两年的时间,我们现在看到可以拍卖的房子,也是一两年前的立案房产。

  02

  法拍房的市场到底有多大?

  据国家金融与发展实验室发布的《2021年度中国杠杆率报告》,近年来法拍房数量在逐年递增,从2019年的50万套,增长至2021年的超160万套。

  这里的160万套,计算的是全部拍卖平台的累计套数。

  目前,由最高人民法院授权、可以上拍司法拍卖资产的共有七家网络平台。

  其中,阿里拍卖的挂拍量和挂拍金额均位列第一,京东拍卖排名第二。

  据乐居财经统计,今年前4月,阿里拍卖法拍房数量超过24.7万套,甚至接近2017年全年的数量,市场确实寒气逼人。

  备注:已成交、已过期的房产可能被重复统计,所以该数据比实际法拍房数据略大。

  从市值规模看,2021年法拍房挂拍规模在2.4万亿元,其中住宅约7915亿元,商业类资产1.4万亿元,成为挂拍的主要类别。

  挂拍规模和成交规模又是两个不同的概念,法拍房的成交额为多少?

  数据显示,过去3年法拍房成交维持约3000亿元规模,且以住宅成交为主。

  从城市结构看,法拍房挂拍TOP10以二三线城市为主,如重庆、成都和郑州,这些城市本身面积大,房屋供应数量整体偏多。

  挂拍数量和成交数量成正比。

  从法拍成交数量最多的法院看,佛山、重庆、中山、郑州等城市的法院,成交套数居前。

  来源:华经产业研究院

  从成交金额看,法拍房成交TOP10则以一二线城市和长三角地区为主。比如北京,天津、上海、深圳、杭州等城市。

  因为这些城市房价贵,因此,总的市场成交金额高。

  来源:华经产业研究院

  个别城市如宁波、杭州和苏州,以及一线城市深圳、上海,由于需求旺盛,法拍房反而出现溢价现象。

  以2019年上海为例,当时上海的法拍房还不限购,500万元以下的法拍房被市场热捧,平均一套房子8个人参拍,基本溢价5%~20%才能买到。

  2021年12月19日,最高人民法院发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》,法拍房被纳入限购范围了。

  不过,法拍房市场不断发展壮大是事实,上万亿的市值规模吸引不少人参与进来分一杯羹,因此法拍房的路子越来越野,坑也越来越多。

  像开头说的1元起拍这种噱头,主要是为了吸引眼球,而且房产本身存在瑕疵,是不能过户交易的小产权房。

  买方如果没有了解清楚法拍房的具体细节背景,就可能买到烫手山芋,捡便宜变成吃大亏。

  03

  上面已经提到,法拍房的产权既有住宅还有商业,以及工业等,所以房屋状况鱼龙混杂。

  买房人往往被低价吸引,轻信拍卖网站上挂出的图片和房屋信息,买完才发现货不对版。

  通过翻阅法拍房纠纷卷宗和公开报道案例,笔者详细把脉了法拍房可能存在的种种暗藏陷阱,供大家参考。

  第一种,买了仍然无房可住。

  先说这种情况产生的原因。

  普通二手房交易,卖家为了房子好卖,会事先将房子整理好,清理完杂物打扫卫生,等待买家上门。

  但法拍房是因为房屋所有者无法还钱,而被债权人向法院申请强制执行拍卖的房屋。

  因此,法拍房力图在最短时间内让债权人尽可能弥补损失,房子本身的清退问题,就变成次要的。

  买家容易踩坑就在清退这一环节,如果说是杂物还可以花钱请人抬走,但房子有以下两种情形,则比较麻烦。

  首先,若房子签署了租赁合同,根据“买卖不破租赁”原则,买方即使买了房,也没有办法赶走租客。

  根据这个漏洞,有些老赖在房子拍卖前故意将房子租下来,即使房子卖了,家人还能住;

  还有的租客虽不知情,但面对这种状况可能会坐地起价,损失的还是买家。

  其次,还有一个看不见的坑,就是房屋“居住权”。

  这是《民法典》首次提出的一个新概念,“居住权”是指,居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有的占有、使用的权利。

  举个例子,老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”,老人去世后,即便房子为子女所继承,保姆或亲戚仍享有居住权。

  法拍房也一样,若房子被登记了居住权,那么买了房子的人会面临鸠占鹊巢的尴尬。

  所以,在法拍房背调环节搞清楚有无租赁合同、是否登记居住权,非常关键。

  03

  第二种,买完还要多掏钱。

  在个别法拍房的上拍公告中,有一句话要格外当心:“税费全部由买受人承担”。

  法拍房的税费构成要素,有契税、个人所得税、增值税三大主体税种;

  费用包括:登记费、按揭服务费、担保费、评估费、公证费等,还有前业主拖欠的物业费、水电费等。

  契税:根据房子情况和买方情况分为1%、1.5%、3%三种税率;

  个税:满五年唯一住房可减免,其他需缴纳差额部分20%或购房总价3%;

  土地增值税:普通住宅免征;非普宅最高按房屋成交总额×0.5% 征收。

  高额税费主要来源于:

  1、产权属于公司的法拍房,一般起拍价低,但税费很高。

  比如多年前20万入手的办公房,现在市场价600万,起拍价300万,相当于打五折。

  若约定所有税费买家承担后,因为是办公性质,需要缴纳土地增值税,税率为差额的60%,即580万*0.6=348万。

  如果买方按300万拍下再交300多万的税费,成本不占优势,而且以后出手税费也高,缺乏投资价值。

  商铺也同样如此。

  二手商铺过户费用,税金和交易费用在10%左右,土地增值税(差额税)在50%-80%之间。

  不管是买商铺等升值还是竞拍商铺,都很难是一笔划算的买卖。

  2、房产由继承、赠予而来,也有高额的税费。

  依据财政部和国家税务局的相关规定,出售赠与得来的房,需要交20%的个人所得税。

  因此,原业主的房子如果是获赠这种情况取得的产权,这笔高达20%的个税需要买家出。

  3、需要二次过户的房子,买方要多交一份契税。

  如果房子的原房主为了避税,只有网签如“已预售登记,合同备案号xxxx”,但是没有交税办理房产证,那么买家现在要完成过户,必须支付两笔税费。

  一笔是先从开发商或者上家过户到卖家,另外一笔是将房子二次过户到自己名下。

  4、涉及补地价的房子。

  如果是划拨土地,还要补交一笔土地出让金,按照地价的40%-60%补交,这笔费用还是很大的。

  一些特殊性质的房屋,比如安置房、经济适用房、两限房等,可能存在补交土地出让金的问题。

  若土地是出让性质,就不用补这笔钱。

  此外,还有一些房子过户条件苛刻:

  市政配套用房的所有权是登记在市政机关名下的,只有特定人员才能办理过户;

  有些公房的部分产权或者全部产权是归国家所有的,过户条件很苛刻;

  根本无法过户的情况:

  历史保护建筑未经批准不可以发生买卖、交换、赠与等行为;

  土地性质是集体土地的房屋,即“小产权房”都是没有产证的,所以也没办法办理正式的过户手续。

  总结:

  普通人买法拍房,碰运气捡漏的几率越来越小。

  作为法拍房的执行法院会明确告知竞拍人,法院将不负责该套房屋的一切瑕疵保证。

  而且司法拍卖不像普通网购一样可以7天包退。

  《网拍规定》第二十四条规定,拍卖成交后买受人悔拍的,交纳的保证金不予退还。悔拍后重新拍卖的,原买受人不得参加竞买。

  这意味着,法拍房的种种坑需要自己去提前规避。

  包括在拍卖前仔细阅读上拍公告,最好提前知悉房产历史交易记录和产权调查信息。

  此外,有些法拍房如果存在长期租赁备案,拍卖公告中会显示“带租拍卖”,但私下签订的租赁合同一般没有租赁备案。

  所以,聘请专业的机构或者自己实地进行房屋状况勘察,非常关键。

  最后温馨提示,价低的法拍房风险并不低,竞买须谨慎。

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