刘晓博：1元起拍？法拍房能买吗？

lameihua

　　最近，法拍市场上刮起了“1元起拍”风。

　　上海、深圳、杭州等城市都有房源可以1元起拍，吸引了不少人围观竞价。

　　后台很多粉丝留言说，法拍房越来越多，起拍价远低于市场价，让人动心……

　　法拍房能不能买，“1元起拍”的房子真的可以捡漏吗？

　　借此机会我们探讨，我国的法拍房市场现状如何？买法拍房存在哪些猫腻？

　　01

　　法拍房，就是被法院强制执行拍卖的房屋，一般以债务纠纷的房产为主，还有少部分涉刑以及破产资产。

　　在阿里、京东等拍卖网站上挂出的房源，基本都是法拍房。

　　在楼市和经济下行周期，法拍房的数量往往偏高。

　　一是房价出现下降，购房者选择断供的越来越多，二是经济越不景气，金融借款、民间借贷导致抵押物被查封，最后被司法拍卖抵债的就越多。

　　比如最近网传的深圳18个项目销售异常，存在被司法查封的可能，所列的房地产公司大部分已出现债务违约暴雷现象。

　　2021年，全国宣布破产的房企达到396家，平均每天都有1家房企宣告破产。

　　随着破产房企数量增多，法拍平台将上架更多不动产任人挑选。

　　当然，不是说深圳这批被司法查封的房子最后都会变成法拍房，部分房子可能通过诉讼解封。

　　而那些无法解封的房子，人民法院才会执行网络司法拍卖，中间要经过立案、制作挂拍文书、一拍或者二拍等13个流程。

　　因此，一套正常的房产变成法拍房，可能需要一到两年的时间，我们现在看到可以拍卖的房子，也是一两年前的立案房产。

　　02

　　法拍房的市场到底有多大？

　　据国家金融与发展实验室发布的《2021年度中国杠杆率报告》，近年来法拍房数量在逐年递增，从2019年的50万套，增长至2021年的超160万套。

　　这里的160万套，计算的是全部拍卖平台的累计套数。

　　目前，由最高人民法院授权、可以上拍司法拍卖资产的共有七家网络平台。

　　其中，阿里拍卖的挂拍量和挂拍金额均位列第一，京东拍卖排名第二。

　　据乐居财经统计，今年前4月，阿里拍卖法拍房数量超过24.7万套，甚至接近2017年全年的数量，市场确实寒气逼人。

　　备注：已成交、已过期的房产可能被重复统计，所以该数据比实际法拍房数据略大。

　　从市值规模看，2021年法拍房挂拍规模在2.4万亿元，其中住宅约7915亿元，商业类资产1.4万亿元，成为挂拍的主要类别。

　　挂拍规模和成交规模又是两个不同的概念，法拍房的成交额为多少？

　　数据显示，过去3年法拍房成交维持约3000亿元规模，且以住宅成交为主。

　　从城市结构看，法拍房挂拍TOP10以二三线城市为主，如重庆、成都和郑州，这些城市本身面积大，房屋供应数量整体偏多。

　　挂拍数量和成交数量成正比。

　　从法拍成交数量最多的法院看，佛山、重庆、中山、郑州等城市的法院，成交套数居前。

　　来源：华经产业研究院

　　从成交金额看，法拍房成交TOP10则以一二线城市和长三角地区为主。比如北京，天津、上海、深圳、杭州等城市。

　　因为这些城市房价贵，因此，总的市场成交金额高。

　　来源：华经产业研究院

　　个别城市如宁波、杭州和苏州，以及一线城市深圳、上海，由于需求旺盛，法拍房反而出现溢价现象。

　　以2019年上海为例，当时上海的法拍房还不限购，500万元以下的法拍房被市场热捧，平均一套房子8个人参拍，基本溢价5%~20%才能买到。

　　2021年12月19日，最高人民法院发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，法拍房被纳入限购范围了。

　　不过，法拍房市场不断发展壮大是事实，上万亿的市值规模吸引不少人参与进来分一杯羹，因此法拍房的路子越来越野，坑也越来越多。

　　像开头说的1元起拍这种噱头，主要是为了吸引眼球，而且房产本身存在瑕疵，是不能过户交易的小产权房。

　　买方如果没有了解清楚法拍房的具体细节背景，就可能买到烫手山芋，捡便宜变成吃大亏。

　　03

　　上面已经提到，法拍房的产权既有住宅还有商业，以及工业等，所以房屋状况鱼龙混杂。

　　买房人往往被低价吸引，轻信拍卖网站上挂出的图片和房屋信息，买完才发现货不对版。

　　通过翻阅法拍房纠纷卷宗和公开报道案例，笔者详细把脉了法拍房可能存在的种种暗藏陷阱，供大家参考。

　　第一种，买了仍然无房可住。

　　先说这种情况产生的原因。

　　普通二手房交易，卖家为了房子好卖，会事先将房子整理好，清理完杂物打扫卫生，等待买家上门。

　　但法拍房是因为房屋所有者无法还钱，而被债权人向法院申请强制执行拍卖的房屋。

　　因此，法拍房力图在最短时间内让债权人尽可能弥补损失，房子本身的清退问题，就变成次要的。

　　买家容易踩坑就在清退这一环节，如果说是杂物还可以花钱请人抬走，但房子有以下两种情形，则比较麻烦。

　　首先，若房子签署了租赁合同，根据“买卖不破租赁”原则，买方即使买了房，也没有办法赶走租客。

　　根据这个漏洞，有些老赖在房子拍卖前故意将房子租下来，即使房子卖了，家人还能住；

　　还有的租客虽不知情，但面对这种状况可能会坐地起价，损失的还是买家。

　　其次，还有一个看不见的坑，就是房屋“居住权”。

　　这是《民法典》首次提出的一个新概念，“居住权”是指，居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有的占有、使用的权利。

　　举个例子，老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”，老人去世后，即便房子为子女所继承，保姆或亲戚仍享有居住权。

　　法拍房也一样，若房子被登记了居住权，那么买了房子的人会面临鸠占鹊巢的尴尬。

　　所以，在法拍房背调环节搞清楚有无租赁合同、是否登记居住权，非常关键。

　　03

　　第二种，买完还要多掏钱。

　　在个别法拍房的上拍公告中，有一句话要格外当心：“税费全部由买受人承担”。

　　法拍房的税费构成要素，有契税、个人所得税、增值税三大主体税种；

　　费用包括：登记费、按揭服务费、担保费、评估费、公证费等，还有前业主拖欠的物业费、水电费等。

　　契税：根据房子情况和买方情况分为1%、1.5%、3%三种税率；

　　个税：满五年唯一住房可减免，其他需缴纳差额部分20%或购房总价3%；

　　土地增值税：普通住宅免征；非普宅最高按房屋成交总额×0.5% 征收。

　　高额税费主要来源于：

　　1、产权属于公司的法拍房，一般起拍价低，但税费很高。

　　比如多年前20万入手的办公房，现在市场价600万，起拍价300万，相当于打五折。

　　若约定所有税费买家承担后，因为是办公性质，需要缴纳土地增值税，税率为差额的60%，即580万*0.6=348万。

　　如果买方按300万拍下再交300多万的税费，成本不占优势，而且以后出手税费也高，缺乏投资价值。

　　商铺也同样如此。

　　二手商铺过户费用，税金和交易费用在10%左右，土地增值税（差额税）在50%-80%之间。

　　不管是买商铺等升值还是竞拍商铺，都很难是一笔划算的买卖。

　　2、房产由继承、赠予而来，也有高额的税费。

　　依据财政部和国家税务局的相关规定，出售赠与得来的房，需要交20%的个人所得税。

　　因此，原业主的房子如果是获赠这种情况取得的产权，这笔高达20%的个税需要买家出。

　　3、需要二次过户的房子，买方要多交一份契税。

　　如果房子的原房主为了避税，只有网签如“已预售登记，合同备案号xxxx”，但是没有交税办理房产证，那么买家现在要完成过户，必须支付两笔税费。

　　一笔是先从开发商或者上家过户到卖家，另外一笔是将房子二次过户到自己名下。

　　4、涉及补地价的房子。

　　如果是划拨土地，还要补交一笔土地出让金，按照地价的40%-60%补交，这笔费用还是很大的。

　　一些特殊性质的房屋，比如安置房、经济适用房、两限房等，可能存在补交土地出让金的问题。

　　若土地是出让性质，就不用补这笔钱。

　　此外，还有一些房子过户条件苛刻：

　　市政配套用房的所有权是登记在市政机关名下的，只有特定人员才能办理过户；

　　有些公房的部分产权或者全部产权是归国家所有的，过户条件很苛刻；

　　根本无法过户的情况：

　　历史保护建筑未经批准不可以发生买卖、交换、赠与等行为；

　　土地性质是集体土地的房屋，即“小产权房”都是没有产证的，所以也没办法办理正式的过户手续。

　　总结：

　　普通人买法拍房，碰运气捡漏的几率越来越小。

　　作为法拍房的执行法院会明确告知竞拍人，法院将不负责该套房屋的一切瑕疵保证。

　　而且司法拍卖不像普通网购一样可以7天包退。

　　《网拍规定》第二十四条规定，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。

　　这意味着，法拍房的种种坑需要自己去提前规避。

　　包括在拍卖前仔细阅读上拍公告，最好提前知悉房产历史交易记录和产权调查信息。

　　此外，有些法拍房如果存在长期租赁备案，拍卖公告中会显示“带租拍卖”，但私下签订的租赁合同一般没有租赁备案。

　　所以，聘请专业的机构或者自己实地进行房屋状况勘察，非常关键。

　　最后温馨提示，价低的法拍房风险并不低，竞买须谨慎。