明哥在路上：房贷基准利率突降到20年新低，还不能让你警觉吗？

lameihua

　　1

　　不出明哥的所料，房贷利率又要下降了。

　　央行公布8月份贷款市场报价利率（LPR），将5年期LPR利率，从上次的4.45%下调至4.3%。

　　这一次调整的历史性意义，最为重大。

　　第一，房贷基准利率创下20多年来新低。

　　第二，房贷实际利率，创下2009年以来新低。

　　我们房贷的浮动利率方式，总共采用过2种模式，以2020年3月1日作为分水岭。

　　之前，采用的模式是：基准利率+上浮比例；

　　之后，采用的模式是：5年期LPR利率+基点加成。

　　4.3%的5年期LPR利率，不仅是该类型利率横空出世后的最低值，和历史上曾经持续时间最久的基准利率比起来，也是20年内最低的。

　　当年，为了挽救2008年的次贷引发的全球金融危机和国内房地产的危局，我国在2009年允许针对首套房贷利率（基准利率5.94%）打7折，算下来是4.158%。

　　今年，为了挽救有史以来最为萎靡的房地产市场和地方财政的窘况，首套房的基点加成，已经定为了-20个基点，使得首套房的实际利率是4.1%。

　　也就是说，如果考虑调控带来的上浮比例、基点加成，购房者实际承担的利率，同样创下了2009年来最低。

　　为了吸引接盘者赶紧进场，金融政策的姿态，已经卑微到了尘埃里。

　　2

　　然而，历史的洪流，浩浩荡荡。

　　上升周期里，以秋风扫落叶之势，席卷八荒；

　　下跌周期里，势大力沉如破竹，碾压一切阻挡者。

　　在交易指导价、央行三道红线、肆虐的疫情、撞墙的互联网资本、线下实体经济暂时冻结等多重因素的夹击下，本来需要5-10年才能在彷徨中完成转向的房地产市场，在3年内就弯道超车，自由落体、砸向地面。

　　想想真是可笑。

　　明哥在2018年以呐喊式的姿态，大声疾呼《终于，房子开始吃人了》后，遭遇到的除了少部分人有识之士的认同，绝大部分是奚落、嘲笑、讽刺。

　　因为他们正在一辆加速狂奔的列车上，吃着火锅，数着报价暴涨带来的财富数字。

　　却全然不知，前面就是万丈悬崖。

　　早知道要我在过去的4年时间里，连篇累牍地分析人口增长趋势、居民杠杆率攀升、金融信贷政策的朝三暮四、学区房政策改革的细节、城镇化率的进程、地方财政来源的僵化，还不能将大家唤醒，我就干脆什么也不做，安心等着2021年民营地产开发商的集中密集型爆雷、2022年的断贷断供潮，来教育市场。

　　反正结果都一样。

　　毕竟，人是无法被说服的，只能被现实狠狠打脸后才能受到教育。

　　那么正在看文章的你，此时此刻，最应该做的是什么呢？

　　第一，除非万不得已，3年内绝对不能再买房子了。

　　原因很简单，我国一线城市房价在2019年加速赶顶后，开始下跌，可不是3年时间就能走完了的。

　　在上世纪日本房地产泡沫的顶点时刻，1990年，房价跌了30年，还没有企稳反弹，整整花费了3代人来消化泡沫。

　　而客观地说，当年的日本，有汽车产业、半导体电子产业、影视娱乐产业，已经完成了经济转型，并且人口的年龄结构非常合理。

　　那如果一个更庞大肥重的经济体，尚未完成经济转型，人口年龄结构却未富先老，又要花多长时间来消化地产泡沫呢？

　　我们可以预见的是，为了救市，房贷利率还会一低再低。

　　别以为基准利率20年内最低、实际利率创下2009年来最低，就是最低了，利率下降的历史进程才刚开始呢。

　　假如贷款了200万商贷，按照30年期等额本息还款模式来计算：

　　1年前买，房贷利率6.1%，利息236.3万元，月供12119.9元，本息合计436.3万元；

　　半年前买，房贷利率5.1%，利息190.9万元，月供10859元，本息合计390.9万元；

　　上个月买，房贷利率4.25%，利息154.2万元，月供9838.8元，本息合计354.2万元；

　　现在买入，房贷利率4.1%，利息147.9万元，月供9664元，本息合计347.9万元。

　　傻子都能看明白，贷款总额不变的情况下，现在买房：

　　月供比一年前少了2455.9元，总利息少了88.4万元，约等于一台奥迪Q7；

　　月供比半年前少了1195元，总利息少了43万元，约等于一台宝马3系……

　　谁买得早，谁吃亏；

　　谁买得晚，谁躺着省钱。

　　救市才刚刚开始，我可以这么说，3年后的房贷实际利率，下降到3%，甚至是2.5%，我都不会觉得意外。

　　第二，如果找不到一种无风险、收益率可以跑赢房贷利率的投资方式，尽快、尽量提前还贷。

　　别再用那套完全缺乏常识的话术，来麻痹自己了：

　　银行的房贷利率，就会是普通人能接触到的最优质、最便宜的贷款。

　　如果反映通货膨胀的消费者物价指数CPI，将房子在中国居民消费支出中的比例，科学地统计进来，毫无疑问，最近3年，我们社会压根不是在通货膨胀，而是在经历通缩。

　　也就是说，包含房子的物价，整体是在下降的，钱更加值钱。

　　傻子都能感觉出来，最近3年，手上的现金流，比历史上任何时候，都显出救命价值了。

　　只要把钱投出去，无论是A股基金、股票、信托理财、创业股权、小银行存款产品，十有八九跑不赢房贷利率，说不准连本金都不见了。

　　在通缩的时代，还指望工资的年化涨幅，超过房贷利率？

　　看看领导的那副脸孔，对你越来越不耐烦了。

　　所以，在利率最高的那几年买房，已经当了一次冤大头，现在提前还贷，还有一次止损的机会，如果继续选择为银行当牛做马，劳作一辈子，那真的就是不可救药了。

　　第三，只要不是家庭自住的房子，赶紧抛售。

　　不要再沉浸在1997-2017年共20年周期塑造出来的信仰里无法自拔，也别迷信一二线大城市核心地段的学区房能够屹立不倒。

　　当深圳全市一个月的二手房成交套数只有2000套，流动性只有2008年危机时的1/5时，要找到一个合格的买家坐下来愿意谈，已经难如登天了。

　　别觉得价格下调-20%就算是很有诚意了，只要能成交，-30%的调价幅度能找到买家就算是祖坟冒青烟了，赶紧出手，换成现金在手。

　　因为，市场行情已经从卖家市场，转向了买家市场。

　　无数的卖家、断供的法拍房主，在抢夺越来越稀缺的少数买家。

　　买家成交了一个，就少了一个。

　　无论是获利出逃，还是果断止损，蜂拥的人群越来越挤压，而通道已经越来越狭窄。

　　当然，我相信，历史大潮转向后，上一个时代的获利者，几乎没有人成为幸运儿，将财富落袋为安，不在下一个时代里将纸面财富还回去。

　　但是我无比衷心地希望，你是那个稀缺的智者、极少数的幸运儿。