刘晓博：真相来了！这8个地方，小心……

lameihua

　　今天，央行宣布降息！

　　无论是房贷基准利率（4.30%），还是房贷最优利率（4.10%），都创下了历史新低。

　　刚需上车的好时机似乎真的到了，很多人喊着下班就去看房。

　　不过，笔者要提醒各位的是，有些库存量大且去化周期长的城市，千万别碰。

　　01

　　今天，CRIC发布楼市库存数据，透露重大信息。

　　先来看看2022年7月末商品住宅库存量TOP20城市情况（单位：万平方米）。

　　其中，青岛库存总量已连续11个月位居全国第一位。

　　事实上，青岛、武汉、沈阳三城，长期霸榜“商品住宅库存量”前三名，狭义库存都超过了2000万平方米。

　　狭义库存的意思，就是拿到预售证或者现房的库存。

　　按人均住房建筑面积39.8平方米计算，以上三城的现有待售商品房面积，已足够50万人居住。

　　商品住宅库存排名第4到15名，依次是惠州、成都、太原、天津、临沂、佛山、长春、广州、北京、郑州、烟台和昆明。

　　这些城市7月末狭义库存量均超1200万平，按人均住房面积39.8平方米计算，需要新增至少30万至50万人的购房需求，才能买完现有商品房。

　　这是不是就意味着，以上这些城市的房产不能投资？

　　这些城市能级不同，既有广州、北京这样的一线城市，又有青岛、大连、武汉等副省级城市，还有佛山，惠州等普通地级市。

　　所以，我们认为库存量大的城市，需要结合人口增量进行进一步分析。

　　先看库存量最大的青岛和武汉，在人口增量方面，武汉常住人口过去一年新增120.12万，位于新一线城市第一。

　　而青岛常住人口增加15.1万人，在北方城市中仅次于西安。

　　此外，成都去年也新增24.5万人。

　　所以，青岛、武汉、成都商品房库存量虽大，但其对人口仍具有一定吸引力，这会慢慢地助力楼市去库存。

　　这些城市的问题是，新区、郊区房子供应量大。

　　目前，青岛库存量最大的区域集中在黄岛、胶南、即墨等区域，去化周期最长的也在这些远郊。

　　所以，在库存量大、但人口有增量的城市买房，要尽量回归中心，回归主城区。

　　再看一线城市，2021年，广州增长了7.03万人，深圳增长了4.78万人，上海增长了1.07万人，北京由于纾解非首付功能则减少了0.4万人。

　　因此，住宅库存量大的一线城市广州和北京，相继出台政策，促进楼市回暖。

　　广州放开落户限制，吸引人口落户，北京则在存量人口上想办法，探索放开老年购买力，推出接力贷。

　　此外，上海已接近人口总量目标，人口增量余额为10.57万人，所以上海仅对世界名校毕业生敞开落户大门，且符合上海认定的人才，满1年社保即可在临港买房。

　　随着经济大省接下来要挑发展大梁，一线城市的楼市可能会慢慢放松，库存量高企只是暂时现象。

　　在普通地级市买房，比如佛山，则尽量靠近限购区域，以中心城区和临近广州的区域为首选。

　　而惠州面积大，有价值的是临深惠阳、大亚湾区域和江北CBD、金山湖等中心城区。如果能在1公里内有轨道、地铁站点就更好。

　　看到这里，我们大概心中已有数，真正要警惕的城市，是那些库存量大又没有人口吸引力的城市。

　　02

　　普通人千万别碰的城市，到底是哪些？

　　住宅去化周期数据，可以揭示了这一答案。

　　去化周期的公式=商品房库存量÷每年商品房销售量，这个得到的单位是“年”，再乘以12，就是去化周期的月数。

　　这个数据，既考虑了库存量（进项），也计算了销售量（销项），所以比单纯的库存量数据，更加有指导意义。

　　对于合理的去化周期，今年2月24日，住房和城乡建设部副部长倪虹在发布会上介绍称：

　　一般来讲，去化周期12个月到18个月都比较正常。

　　而7月百城住宅去化周期TOP20城市显示，这20个城市的去化周期都在30个月以上。

　　其中，去化周期最长的三个城市，分别是福清、北海、呼和浩特。

　　福清的商品住宅去化周期达到了75个月左右，也就是说即便现在福清的开发商全部停工，按照当前的销售速度也需要至少6年，才能清除库存房屋。

　　北海去化周期近70个月，呼和浩特、铜陵、哈尔滨去化周期超过了50个月。

　　关于去化周期和需要采取的措施，国家是有明确要求的：

　　消化周期在36个月以上的，应停止供地；

　　36-18个月的，要减少供地；

　　12-6个月的，要增加供地；

　　6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

　　以上20个城市，有8个城市去化周期超过40个月，属于停止供地之列。

　　这八个城市是：

　　福清、北海、呼和浩特、铜陵、哈尔滨、烟台、兰州、梅州

　　普通人如果买房投资，尽量别碰这八个城市。

　　这8个需要停止供地的城市里，有3个东北和西北高级别城市（省会），其他为沿海及中部三四五线城市。

　　这说明，基本面缺乏支撑，购买力严重不足的广大三四线城市，情况并不乐观。

　　不少这样三四线城市，失去了棚改催生的去化动力，库存量正在持续飙升。

　　随着人口继续流失，泰州、三明、扬州等城市，也将陷入库存大、接盘少、

　　去化难的负循环。

　　03

　　不过，我们也不必因此悲观。

　　国家统计局数据显示，2021年末，我国常住人口城镇化率为64.72%。

　　据机构预测，到2035年中国城镇化率能够达到72%左右。

　　按照七普人口数据，全国共计有14.12亿人，未来13年，城镇人口还将新增约9884万人。

　　一线城市及其都市圈城市，准一线城市，楼市将迎来机会。

　　对于购房者而言，选择人口增量大的城市、远离去化周期长的小城市，才是比较好的选择。