刘晓博：楼市、中美，都迈出重要一步！

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　　今天（8月12日），一个大消息突袭楼市！

　　继郑州（3月1日）、兰州（4月5日）之后，南京也基本上取消了“认房认贷”政策。

　　下面是网上流传的文件截屏：

　　文件明确：对市区范围内，有1套住房、并结清贷款的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的时候，首付比例可以调整为不低于30%。

　　而此前，这种情况的首付比例不低于50%。

　　为什么不含溧水、高淳？因为它们早就享受这种待遇了。

　　文件还明确：在市区范围内，拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例，调整为不低于60%。

　　而此前，这种情况的首付比例不低于80%。

　　多家媒体证实了这个消息：

　　准确地说，南京尚未100%取消“认房认贷”，因为上述新政只降低了首付比例，没有提及利率。只有买二套房的时候完全享受首套房政策（包含首付和利率），才算完全取消了“认房认贷”。

　　但这仍然意义重大！

　　南京和郑州、兰州不同。南京是强二线城市，郑州是普通二线城市，兰州则是弱二线（或者强三线）。

　　从汇聚资金总量（金融机构本外币存款余额）的角度看，南京2022年6月末的资金总量是4.95万亿，郑州为2.90万亿，兰州为1万亿。

　　从资金总量角度看，中国内地一共有7个强二线城市，它们分别是：

　　杭州（6.62万亿）

　　成都（5.27万亿）

　　南京（4.95万亿）

　　重庆（4.87万亿）

　　苏州（4.29万亿）

　　天津（3.85万亿）

　　武汉（3.66万亿）

　　所谓“认房认贷”，是说在买第二套房子，或者第二次贷款的时候，会被区别对待、提高门槛。

　　之所以会认房认贷”，是限购、限贷政策演变的结果，其目的是为了降低楼市的杠杆率，提高换房者的交易成本、交易难度，以遏制炒房。

　　目前楼市空前低迷，房地产行业增加值连续4个季度出现了负增长，这在1998年全面房改以来是空前的。

　　上图是国家统计局公布的，今年以来房地产销售金额和销售面积走势，1到6月全国新房销售金额下降了28.9%，销售面积下降了22.2%。

　　在这种情况下，逐步取消认房认贷，是大势所趋。

　　7月28日召开的政治局会议提出：因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。

　　“认房认贷”，显然有违“支持刚性和改善性住房需求”的整体要求。

　　业界普遍判断：除了一线城市之外，其他城市都会全面取消认房认贷。

　　一线城市“认房认贷”的执行力度也会有所降低。

　　此前郑州、兰州在取消认房认贷的时候，标准表述方式是：

　　对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　南京此次尚未达到这个力度。因为“执行首套房贷款政策”不仅意味着首付比例降低，还意味着利率可以享受4.25%的最优利率。

　　但南京最善于“迈小步、不停步”。

　　有媒体计算过，从2022年4月11日到2022年7月25日，南京出台过14轮楼市松动政策。如果计算上今天的房贷新政，至少有过15轮松动了。

　　南京年内还会松动吗？会的。

　　会彻底取消认房认贷。

　　为什么南京成为强二线城市楼市松动的领头羊？当然跟稳增长有关。

　　上图是内地31个省市区上半年经济增速，江苏作为GDP第二大省，上半年只增长了1.6%，倒数第七。

　　国家最新的要求是：“经济大省要勇挑大梁，有条件的省份要力争完成经济社会发展预期目标”。

　　广东是第一大省，但深圳、广州是一线城市，很难松动楼市。因为一旦松动，可能让全国楼市上涨。

　　南京和苏州可以这样做，不会带来全局性影响。

　　南京上半年固定资产投资同比增长只有3.3%，增速在省内只位居第七，其中房地产开发投资增长只有0.5%。这是南京不断松动楼市的重要原因。

　　其他强二线城市、普通二线城市，都会跟随。

　　下一步，估计会轮到天津。

　　天津已经表态了，要“因区施策”，估计会有一些区显著降低限购门槛。至于全市，也可能会大幅降低“认房认贷”的执行力度，甚至取消。

　　如果除一线城市外，全面取消认房认贷，会让楼市回暖吗？我的看法是，会的。但这需要叠加其他因素，比如保交付要出台更强有力的措施，在结束疫情上或者防疫上有新突破。

　　现在影响大家买房信心的，一是疫情，二是烂尾。

　　今天还有一个令人震撼的消息：

　　中国石油、中国石化、中国人寿、中国铝业、上海石油化工股份等多家公司相继发布公告称，拟将美国存托股从纽交所退市。

　　对此，证监会答记者问全文如下：

　　问：最近，个别中国企业宣布启动自美退市，证监会有何看法？

　　答：我们注意到了有关情况。上市和退市都属于资本市场常态。根据相关企业公告信息，这些企业在美国上市以来严格遵守美国资本市场规则和监管要求，作出退市选择是出于自身商业考虑。这些企业都在多地上市，在美上市的证券占比很小，目前的退市计划不影响企业继续利用境内外资本市场融资发展。

　　中国证监会尊重企业根据自身实际情况、按照境外上市地规则作出的决定。我们将与境外有关监管机构保持沟通，共同维护企业和投资者合法权益。

　　这是一个重要的历史性转折，标志着我们生活的世界发生了重大变化。