刘晓博：这个一线城市，大利好为何“泡汤”？

lameihua

　　01

　　大利好泡汤

　　香港楼市最近出了个大新闻。

　　香港行政会议召集人叶刘淑仪接受媒体采访时表示，考虑免除内地购房者的双重印花税。

　　随后，香港财政司司长办公室发言人表示，针对有报道指政府考虑放宽物业印花税，政府澄清，没有相关讨论，并明确指出没有任何相关计划。

　　叶刘淑仪在香港的地位还是很高的，曾统领香港6万纪律部队，是香港历史上首位执掌纪律部门的女性，人称“香港铁娘子”。

　　现任职务为立法会议员、新民党主席、汇贤智库及海上丝绸之路协会创会主席及香港大学校董会委员。

　　因此，取消内地购房者印花税的消息，应该不是空穴来风。

　　结果大利好不到24小时就被辟谣，究竟为何？

　　事实上，还是和香港房价过高有关。

　　根据泽平宏观公众号的对比分析，不管是市中心房价，还是外围区房价，香港都位居全球一线城市榜首。

　　受疫情拖累，今年上半年香港楼市不振，不动产相关财政收入锐减，但是在中概股回归香港的浪潮下，还是有大量热钱涌入。

　　这样一来，香港房价仍在不断被推高。

　　此外，香港二次回归以来，一直在推行平抑房价的政策，如加大住房供应以解决民生难题。

　　若贸然取消内地买房交易印花税，楼市成交量和价格必会再度上涨，不利于居民上车。

　　利弊权衡之下，香港楼市，暂时仍以严控为主。

　　香港对放松楼市的审慎态度，跟内地的北上深对楼市的态度，可谓一脉相承，保持了步调一致。

　　这也显示出，此轮房地产虽然遭遇下行周期，但是一线城市还是非常谨慎的。

　　接下来，我们来扒一扒香港买房那些事儿。

　　02

　　内地人去香港买房

　　内地对香港人来买房的政策很宽松，只要香港人有意向，就可以在大湾区九个城市买房。

　　深圳的房价是香港的一半，广州房价也才香港的四分之一，从价格来说，大湾区城市的房价，对于香港居民非常有吸引力。

　　中山和惠州的楼盘，成为一些香港居民养老自住的首选。

　　反过来，内地人去香港买房的政策，则严苛得多。

　　首先，贷款成数少。

　　内地居民如果以按揭的方式在香港买房，购买700万港币以下的物业最多可按揭6成，700万至一千万的物业最多可贷500万，1000万以上最多可按揭5成。

　　而香港居民最低可以一成首付，贷款90%。这从侧面说明，1000万港币以下的房子在香港都算刚需房。

　　其次，要额外准备一大笔钱交税。

　　没有对比就没有伤害，1000万的房子，香港居民首次买，只要交42.5万的税（按最高税率算），而内地人想买直接交300万的税！

　　以下为香港规定的房产交易印花税，从价印花税DSD和买家印花税BSD。

　　1.香港永居首置房：最高4.25%首置印花税

　　2.香港永居非首置房：15%从价印花税DSD

　　3.香港非永居买房：15%从价印花税DSD+15%买家印花税BSD

　　可见，“买家印花税”是专门针对除香港永久居民以外人士设置的。

　　为了遏制炒房，香港还有一个针对买家出售住宅物业的额外印花税SSD：

　　2012年10月27日或之后取得之住宅物业，若购入后半年内转让，征收20%的SSD；

　　若购入半年至一年转售，须缴15%的SSD；购入一至三年物业，转售时需缴10%的SSD。

　　持有住宅物业三年以后转售的，则不需要交这笔额外印花税。

　　按照最高税收计算，内地人去香港买1000万的房子，买的时候要掏300万的从价和买家印花税，若半年内卖掉，又要掏200万的额外印花税，一进一出，要搭进去500万的税费，相当于半套房子没了。

　　除了交易时要交税之外，香港的房产在持有环节，还有三种税（租），分别是物业税、差饷和地租。

　　物业税税率一般为15%，差饷征收率为5%，地租是根据物业应课差饷租值的3%而厘定。

　　香港的物业税是对租赁收入征收的所得税，地租是有偿使用土地的部分年化租金，而差饷才是内地通常讨论的“房地产税”。

　　和交易征收的税金相比，香港持有住宅的成本则低得多。

　　以每年35万港元的租金收益计算，自住的话每年差饷税加土地租金为2.8万，若出租则每年的税金还要加物业税，三者合计8.1万。

　　由此可见，香港的房地产税制，重交易，轻持有。

　　交易阶段的印花税，对房价有较强的短期调节作用， 政府暂时不会取消；

　　持有环节的税收，对调控楼市的效果较弱，作为财政收入的稳定来源之一，将持续存在。

　　03

　　香港的土地财政

　　香港房地产的交易印花税和差饷，占财政收入的比例有多大？

　　香港税务局年报显示，2020-21年度，印花税总额为890亿元，同比增长32.5%。其中，不动产印花税收入为294.7亿元。

　　2020-21年度，香港物业税收入约为39.6亿港元；

　　差饷收入约为190.44亿港元，地租收入约为128.37亿港元。

　　综上，不动产交易印花税约两三百亿，差饷和地租收入约一百多亿，物业税最少，不足四十亿。

　　再看土地出让金占香港财政收入的比值。

　　数据显示，尽管香港每年的地价收入有一定波动，但是平均看，土地财政的占比高达16%。

　　根据2022-23年度财政预算收入，香港的地价收入约为1200亿元，在财政总收入中的占比高达16.7%，仅次于利得税。

　　可见，港府的财政收入来源前四分别是：

　　利得税

　　地价收入

　　印花税（楼市+股市）

　　薪俸税

　　与不动产相关的收入包括：地价收入、不动产交易印花税、不动产持有税（物业税、差饷、地租）、房企利得税以及从业人员薪俸税，加起来约财政收入的三分之一。

　　香港对土地财政的依赖，排名第一的是土地出让金，排名第二的是楼市交易印花税。

　　04

　　香港的高房价

　　香港房价指数，从2012年的101升到2022年的180，涨幅约为80%。

　　从供需来看，香港人口多，需求旺，供地少，房价贵，在各方利益的裹挟之下，房价较难下降。

　　2021年香港人口普查数量为741万人，已建成区面积为280平方公里，这么多人全部挤在狭小的土地空间上，导致香港的人口密度非常高。

　　在我国主要城市城区（不含中国台湾）人口密度排名前十五名中，香港十八个区有六个区上榜。

　　具体来讲，香港分为18个区，香港岛有4个区，九龙有5个区，新界有9个区，香港岛房价最高。

　　香港岛：中西区、湾仔区、东区、南区

　　九龙半岛：油尖旺区、深水埗区、九龙城区、黄大仙区、观塘区

　　新界：北区、大埔区、沙田区、西贡区、荃湾区、屯门区、元朗区、葵青区、离岛区

　　香港越往南，房价越贵，图片中紫色越深，表示地区单价越高。

　　香港岛是香港的政治经济中心，工资很高，房价也高。

　　截至2021年11月，香港岛房屋均价21.6万元/㎡，九龙17.92万元/㎡，新界13.16万元/㎡，三者平均得出香港房价为17.56万元/㎡。

　　以1000万港币的刚需房计算，在香港岛只能买46平米以内的房子，在九龙可以买到55.8平米，在新界，1000万预算，可以买75.9平米。

　　根据官方数据，全港只有不到9%的人能负担起千万元的楼宇。

　　因此，香港政府也在不断想办法改善民生，包括兴建公屋，增加土地供应等。

　　根据香港2030年规划，未来可能供地的项目，包括：北部都会区2270公顷，交椅洲人工岛1000公顷和其他。

　　从概念空间构架图看， 香港将由现在的一个中心，变成未来的两个中心：

　　维港都会区

　　北部都会区

　　其中，交椅洲人工岛就包含在维港都会区。

　　维港都会区计划打造三大CBD，一是现有的全球金融中心，香港岛中环，二是跨产业转型的九龙荃湾，三是中部水域交椅洲人工岛。

　　而北部都会区，涵盖元朗和北区以及港深边境地区。

　　在两个都会区之间，还规划了东西两个走廊，实现南北互连。

　　西部经济走廊，联通港岛，涵盖北部的新界西北、中部的北大屿山和南部的交椅洲人工岛，并与深圳经济核心南山区相连。

　　东部知识及科技走廊，包括大学城，高科技及知识型产业机构，目前已建立深港创新及科技圈。

　　由此，西部走廊所连接的片区，经济发展潜力大，不动产的升值预期较高。

　　当然，预算宽松的话，香港岛内买房是最好的。

　　此外，有概念加持的北部都会区和西部经济走廊片区，可以做长远投资。