刘晓博：这个一线城市，楼市率先突破！

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　　在这一轮轮楼市调控浪潮中，北上广深一线城市，在限购限贷方面一直把控得很严。

　　直到8月4日，北京出台了一个政策，撕开了一个小口子，开创了此轮调控的先例。

　　01

　　官宣接力贷、降首付

　　8月4日北京市住建委公众号刊文称，将昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地作为全龄友好住宅项目试点。

　　中心城区60岁及以上老年家庭前往三个试点项目购房并迁户的，普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%；

　　购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行。

　　此外，政策允许老人子女可作为共同借款人申请贷款，进行“接力贷”。

　　首先值得关注的，是接力贷。

　　2006年，接力贷曾风靡多家大型商业银行，“让两代人合力买房”成为其口号。

　　后来2010年全国各地限购令来袭，接力贷被质疑钻政策的空子，慢慢销声匿迹了。

　　今年4月，广州一些股份制商业银行出现“接力贷”产品，被质疑涉嫌违规，后来被叫停。

　　此次，北京以建设“全龄友好住宅”的名义，官宣启用接力贷，还是具有突破意义的。

　　在北上广深四个城市都没有亮出楼市大招的情况下，北京重启接力贷，可以算是一个力度偏中等的政策调整。

　　从贷款年龄和期限来看，通常70岁以上不能贷款、贷款年限多数10年左右。

　　接力贷就是以父母名额来买房，但参照子女年龄来放贷，直接贷款30年。

　　接力贷的好处显而易见，父母和子女一个出购房资格，一个出贷款年限，降低了购房难度。

　　其次，此次政策，降低了非普宅的首付。

　　一般来讲，普通住宅的舒适性比非普通住宅低，而非普宅的首付更高。

　　北京普宅的首付比例为：首套首付35%，二套首付60%，而非普的首付比例则为：首套40%，二套80%。

　　北京的普通住宅和非普宅划分标准如下：

　　1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；

　　2、单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际成交价格确定；

　　3、实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

　　普通住宅需要同时满足这三点才能享受二套6成首付。

　　这次的政策优惠，只需满足第二条建筑面积在140平米以下，就认定为普宅，可以二套首付60%。

　　一套面积140平以下、总价500万的非普宅，新政出台前，购买第二套房的老年人需要首付400万，而新政出台后，首付只需要300万元。

　　那么，北京这次试点接力贷、降低非普宅首付，是为了促进楼市回暖，还是有什么别的用意？

　　02

　　疏解非首都功能

　　从政策原文看，北京此次政策的对象，有一个关键限定词，就是中心城区。

　　如果单纯是为了放松调控，直接规定60岁及以上老年家庭可以降首付，还可以做接力贷就好了。

　　加上中心城区这个定语之后，我们认为，该政策的真正目的，应该另有所指。

　　回顾北京的城市发展战略，主旋律是“疏解非首都功能”。

　　2015年开始，北京痛下决心“瘦身”，中心城区仅保留全国政治、文化、国际交往、科技创新中心的功能，非首都功能的制造业、物流批发、教育行政等企业机构，全部外迁。

　　城市资源往中心堆叠的发展规律，让北京尤其是中心城区日益臃肿。

　　2014年，面积占比8%的“城六区”即东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区，承载了北京60%的人口和70%的经济总量。

　　用一个不恰当的比喻，犹如在刀尖上跳芭蕾，难以施展拳脚。

　　根据原定的时间表，完成这项伟业设定了2020年、2035年、2050年三个阶段。

　　第一阶段，北京市级机关35个部门共1.2万人已搬入通州办公，部分产业外迁河北、天津，带动青年人才外溢。

　　2019年，天津曾出台过非津籍购房不需社保与纳税的优惠，承接北京的年轻人才前往天津发展。

　　现在正是北京纾解非首都功能从第一阶段迈向第二、第三阶段的时期，不容放松。

　　而且，这个阶段面临的困难和阻力更大。

　　比如中心城区的大量老龄人口，不可能和年轻人一样跨城迁徙，又住在没有电梯的老旧小区，生活品质难言乐观。

　　政府早期规划了顺义、大兴、亦庄、昌平和房山新城等地，作为承接中心区外溢人口的第二家园。

　　随着这些地块上的房子慢慢落地建成，这次，北京住建局也拿出较为优惠的购房政策，正式吸引中心区老龄人口外迁。

　　7月数据来看，北京的新房成交锐减，二手房表现尚佳。

　　根据诸葛找房研究中心数据，7月北京新建商品住宅成交4317套，环比6月下滑42.22%，较去年同期下滑49.11%。

　　而6、7月北京二手房成交规模“二连涨”。7月北京二手房住宅网签环比6月套上涨了12%，成交均价75318元/㎡，环比涨幅0.34%。

　　北京二手房月度网签走势图

　　综上，北京此次住房政策的重点，首先是为百年大计疏解中心城区人口助力，其次兼顾稳楼市目标，促活一下北京的新房市场。

　　03

　　不可忽视的老龄购买力

　　根据人口普查数据，中国人口老龄化进一步加剧。

　　而老龄化较高的城市，也将成为老龄产业市场潜力较大的地方，包括养老地产。

　　四大一线城市，上海的老龄化最严重。

　　2019年上海60岁以上的老人已达到35.2%，2020年末数据攀升至36.1%，因此，上海的老龄友好程度发展相应较高。

　　2020年上海链家成交数据显示，53-62岁年龄段的银发族们，成为置换客群的第二大主力。

　　2020年上海链家成交数据

　　在上海年长购房者的置业选项里，排名前十的板块，基本不在内环线以内。

　　因为他们无需像年轻人一样考虑工作、结婚、教育等需求，因而更青睐市中心以外、环境好、配套全、人口没那么密集的板块。

　　位于价值洼地、户型为大两房的低层房源，在上海老年购房人群中卖得最好，而且大部分人直接全款购买。

　　再看北京，北京市2021年国民经济和社会发展统计公报显示，60岁及以上人口441.6万人，占比20.2%。

　　北京在今年首提建设“全龄友好住宅”社区后，针对该试点房源的老龄购房人群给予购房贷款优惠政策，由此来看，这会成为楼市成交增长的新引擎。

　　此外，广州七普60岁及以上人口为213万人，占11.41%，深圳60岁及以上人口为94万人，占5.36%。

　　深圳的政策规定，父亲满60周岁、母亲满55周岁已退休的，子女有深圳市户籍连续满15年，可以申请随迁入户。

　　根据深圳715购房政策，落户满3年，且在本市连续缴纳36个月及以上社保才能购房。

　　而随迁入户的父母仍按原户籍地社保结算，无法缴纳深圳社保，这意味着，在内地退休的老人，即便把户口迁入深圳，也永远不具有在深圳购买住宅的资格。

　　这样来看，深圳对老龄人口的购房政策，比北京和上海严格。

　　据测算，深圳到2029年，60岁及以上常住老年人口占比将超过10%，正式步入老龄化社会。

　　可以想见，未来大城市的购房政策，对老龄人口会越来越友好。

　　就像各地针对多孩家庭出台优惠政策一样，未来谁家有老人，也会成为房地产政策的照顾对象。