刘晓博：一半产权的房子，能买吗？

lameihua

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　　花式卖房又出新招。

　　8月1日，云南省大理白族自治州人民政府发布《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》。

　　其中有一条提出，支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房。

　　先来看一下关键词一，共有产权方式销售商品房。

　　简单来讲，就是允许业主先买下房子的一半产权，支付半价房款，剩下一半产权仍属于开发商，由购房者租赁使用，以后再按双方约定处理剩余产权。

　　比如，市场价200万的房子，你只需要花100万，若按照20%首付，首付只需要20万即可，这样一来，购房者的压力，就从之前首付40万，直接减少了一半。

　　这个优惠力度，可比西瓜水蜜桃换房不知道高多少倍了，对市场还是有一定吸引力的。

　　再看关键词二，开发商。

　　文件里点名允许房企这么操作，就意味着区域内房企均可以按照“半购半租”的方式卖房。

　　大概查了一下，大理白族自治州约300多万人口，下辖的1个县级市，也就是大理市，还有8个县和3个自治县。

　　所以这个政策的覆盖面就比较大了，和个别地块试点搞共有产权房完全不是一个量级。

　　现在问题来了，“共有产权”的房子，到底能不能买？

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　　共有产权这个名词并不陌生，北京、深圳、东莞等城市都有相关项目。

　　这是介于纯租的公租房和纯买的安居房之间的创新产品，通过购房者与政府或开发商共有产权方式，降低购房者门槛，满足刚需及改善需求。

　　2017年的时候，北京就曾推出过首个共有产权住房项目，锦都家园。

　　当时项目房源是427套，报名摇号的购房者超过12万，比例高达1:283，非常火爆。

　　5年过去了，北京共有产权住房项目已过万套，市场热度较当初有所下降。

　　因为根据最新的办法，北京的共有产权房只能在共有产权房体系内进行交易。从投资角度看，共有产权房的价值较低。

　　没了投资属性，加上换房的话二套需要6成首付，成本较高，所以最后选择共有产权房的，基本是有真正居住需求的人。

　　虽然没有房子100%的产权，但另一部分产权掌握在政府手里也让人放心，更何况价格还比市场价便宜近一半。

　　深圳前不久也推出“青年人才共有房计划”，该计划对符合标准的青年人才开放50套住房，青年人才与企业共有产权，三年后可相互回购。

　　三年之后，如果房价出现上涨，青年人才可以选择向企业按照原价购买剩下的一半产权，如果三年后房价下跌，企业将向青年人才按原价回购一半产权。

　　等于说涨了算你的，跌了可“退货”，条件看起来十分诱人。

　　据悉，项目开发商为深圳市安佳建实业发展有限公司，拿出来做共有产权房的“朗峻·107数字花园”是位于深圳宝安区的产业公寓。

　　项目宣传页显示，项目为34至73平米的小户型，周边二手房房价在每平7-10万元区间。

　　此外，东莞将率先在虎门、塘厦、长安、凤岗、松山湖、大朗6镇推出三限房，即限房价、限地价、限销售对象。

　　三限房交付一定年限后，经市政府同意，可按照市场评估价购买政府代持的50%产权，获得完全产权。

　　综上，我们可以将市场上现有的共有产权房分为三种模式：

　　第一种，购房者和政府各占50%产权，产权对象为纯住宅，如北京和东莞。

　　第二种，购房者和开发商各占50%产权，产权对象为商品房，如大理白族自治州。

　　第三种，购房者和开发商各占50%产权，产权对象为产业公寓，如深圳。

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　　针对以上三种模式，我们再来仔细分析一下。

　　与政府共享产权，优点是有政府背书，信誉高，后续权益有保障。

　　今年7月，北京专门印发共有产权房现房买卖合同及预售合同示范文本。

　　这意味着，购买北京共有产权房和商品房一样，有统一的合同范本，买卖双方的权利义务约定清晰，免去了请律师等繁琐手续。

　　此外，北京住建局成立专门的代持机构，来代持每个区的政府共有产权份额，为剩余产权转让、剩余产权购买提供服务。

　　不过购买政府共有产权的缺点，就是位置可能存在瑕疵，个人只占部分产权，买卖不能自主，如果申请条件严格，意味着接盘的人少，基本没有升值空间。

　　如果购买开发商的共有产权房，则需要和开发商约定合同内容，期间可能涉及请律师起草合同等环节，比较繁琐。

　　而且还需要关注开发商的实力，比如深圳的共有产权，三五年后，开发商是否还有能力回购产权，谁也说不准。

　　更重要的是，要看清楚房子到底是什么类别，住宅和非住宅区别很大。

　　非住宅项目里，商办公寓和产业公寓又有区别。

　　一般而言，和商办公寓相比，深圳的产办公寓不仅无法落户，没有学位，也没有独立的小红本，一般是整栋整个园区统一一本证，远没有正常住宅保值。

　　据相关规定，深圳房屋用途是产业研究用房，明确只能以企业名义购买。

　　深圳目前市场上常见的产业研发用房，一般俗称“工改工”，土地性质多为产业用地，产权一般多为50年。

　　注册购买房产的公司必须存在且持续经营，公司经营期间要交房产税和企业所得税，最终转手的时候要交增值税和土地增值税等。

　　所以，在深圳的房地产市场中，产业公寓的交易流动性、抵押流动性和租赁流动性都比较低。

　　现在，房地产市场较为低迷，而共有产权房分2个阶段支付房款，降低了购买门槛，难免被开发商拿来促销，以求快速回款。

　　作为购房者，还是要看清利弊，再做抉择。

　　首先，政府开发的共有产权项目，比较有保障；

　　其次，若购买开发商的共有产权项目，则优选资金实力雄厚的开发商，优选核心位置、品质较高的纯住宅项目。

　　除此以外，谨防把市场流动性较差的产业公寓当作住宅来卖的开发商。

　　总的来讲，目前全国房地产市场仍然处于U型复苏阶段，估计更多创新政策会被发明出来，吸引大众进场置业。

　　记住，千万不要占小便宜吃大亏，把握基本的价值理论，就不会轻易踩坑。