大参考

 找回密码
 立即注册

QQ登录

只需一步,快速开始

查看: 583|回复: 0

刘晓博:一半产权的房子,能买吗?

[复制链接]
发表于 2022-8-3 20:39:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
  01

  花式卖房又出新招。

  8月1日,云南省大理白族自治州人民政府发布《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》。

  其中有一条提出,支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房。

  先来看一下关键词一,共有产权方式销售商品房。

  简单来讲,就是允许业主先买下房子的一半产权,支付半价房款,剩下一半产权仍属于开发商,由购房者租赁使用,以后再按双方约定处理剩余产权。

  比如,市场价200万的房子,你只需要花100万,若按照20%首付,首付只需要20万即可,这样一来,购房者的压力,就从之前首付40万,直接减少了一半。

  这个优惠力度,可比西瓜水蜜桃换房不知道高多少倍了,对市场还是有一定吸引力的。

  再看关键词二,开发商。

  文件里点名允许房企这么操作,就意味着区域内房企均可以按照“半购半租”的方式卖房。

  大概查了一下,大理白族自治州约300多万人口,下辖的1个县级市,也就是大理市,还有8个县和3个自治县。

  所以这个政策的覆盖面就比较大了,和个别地块试点搞共有产权房完全不是一个量级。

  现在问题来了,“共有产权”的房子,到底能不能买?

  02

  共有产权这个名词并不陌生,北京、深圳、东莞等城市都有相关项目。

  这是介于纯租的公租房和纯买的安居房之间的创新产品,通过购房者与政府或开发商共有产权方式,降低购房者门槛,满足刚需及改善需求。

  2017年的时候,北京就曾推出过首个共有产权住房项目,锦都家园。

  当时项目房源是427套,报名摇号的购房者超过12万,比例高达1:283,非常火爆。

  5年过去了,北京共有产权住房项目已过万套,市场热度较当初有所下降。

  因为根据最新的办法,北京的共有产权房只能在共有产权房体系内进行交易。从投资角度看,共有产权房的价值较低。

  没了投资属性,加上换房的话二套需要6成首付,成本较高,所以最后选择共有产权房的,基本是有真正居住需求的人。

  虽然没有房子100%的产权,但另一部分产权掌握在政府手里也让人放心,更何况价格还比市场价便宜近一半。

  深圳前不久也推出“青年人才共有房计划”,该计划对符合标准的青年人才开放50套住房,青年人才与企业共有产权,三年后可相互回购。

  三年之后,如果房价出现上涨,青年人才可以选择向企业按照原价购买剩下的一半产权,如果三年后房价下跌,企业将向青年人才按原价回购一半产权。

  等于说涨了算你的,跌了可“退货”,条件看起来十分诱人。

  据悉,项目开发商为深圳市安佳建实业发展有限公司,拿出来做共有产权房的“朗峻·107数字花园”是位于深圳宝安区的产业公寓。

  项目宣传页显示,项目为34至73平米的小户型,周边二手房房价在每平7-10万元区间。

  此外,东莞将率先在虎门、塘厦、长安、凤岗、松山湖、大朗6镇推出三限房,即限房价、限地价、限销售对象。

  三限房交付一定年限后,经市政府同意,可按照市场评估价购买政府代持的50%产权,获得完全产权。

  综上,我们可以将市场上现有的共有产权房分为三种模式:

  第一种,购房者和政府各占50%产权,产权对象为纯住宅,如北京和东莞。

  第二种,购房者和开发商各占50%产权,产权对象为商品房,如大理白族自治州。

  第三种,购房者和开发商各占50%产权,产权对象为产业公寓,如深圳。

  03

  针对以上三种模式,我们再来仔细分析一下。

  与政府共享产权,优点是有政府背书,信誉高,后续权益有保障。

  今年7月,北京专门印发共有产权房现房买卖合同及预售合同示范文本。

  这意味着,购买北京共有产权房和商品房一样,有统一的合同范本,买卖双方的权利义务约定清晰,免去了请律师等繁琐手续。

  此外,北京住建局成立专门的代持机构,来代持每个区的政府共有产权份额,为剩余产权转让、剩余产权购买提供服务。

  不过购买政府共有产权的缺点,就是位置可能存在瑕疵,个人只占部分产权,买卖不能自主,如果申请条件严格,意味着接盘的人少,基本没有升值空间。

  如果购买开发商的共有产权房,则需要和开发商约定合同内容,期间可能涉及请律师起草合同等环节,比较繁琐。

  而且还需要关注开发商的实力,比如深圳的共有产权,三五年后,开发商是否还有能力回购产权,谁也说不准。

  更重要的是,要看清楚房子到底是什么类别,住宅和非住宅区别很大。

  非住宅项目里,商办公寓和产业公寓又有区别。

  一般而言,和商办公寓相比,深圳的产办公寓不仅无法落户,没有学位,也没有独立的小红本,一般是整栋整个园区统一一本证,远没有正常住宅保值。

  据相关规定,深圳房屋用途是产业研究用房,明确只能以企业名义购买。

  深圳目前市场上常见的产业研发用房,一般俗称“工改工”,土地性质多为产业用地,产权一般多为50年。

  注册购买房产的公司必须存在且持续经营,公司经营期间要交房产税和企业所得税,最终转手的时候要交增值税和土地增值税等。

  所以,在深圳的房地产市场中,产业公寓的交易流动性、抵押流动性和租赁流动性都比较低。

  现在,房地产市场较为低迷,而共有产权房分2个阶段支付房款,降低了购买门槛,难免被开发商拿来促销,以求快速回款。

  作为购房者,还是要看清利弊,再做抉择。

  首先,政府开发的共有产权项目,比较有保障;

  其次,若购买开发商的共有产权项目,则优选资金实力雄厚的开发商,优选核心位置、品质较高的纯住宅项目。

  除此以外,谨防把市场流动性较差的产业公寓当作住宅来卖的开发商。

  总的来讲,目前全国房地产市场仍然处于U型复苏阶段,估计更多创新政策会被发明出来,吸引大众进场置业。

  记住,千万不要占小便宜吃大亏,把握基本的价值理论,就不会轻易踩坑。

回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则



QQ|手机版|小黑屋|大参考

GMT+8, 2022-8-12 22:30 , Processed in 1.234430 second(s), 16 queries .

lv包 美股交易 ava爱华

Powered by 大参考 X3.4 © 2011-2021 dacankao.com 广告QQ:3037457936

豫公网安备41010502003328号

  豫ICP备17029791号-1

股票行情
快速回复 返回顶部 返回列表