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刘晓博:楼市即将二次探底?

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发表于 2022-8-3 20:39:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
  01

  房价又跌了?

  8月3日,房企碧桂园的股价收于2.68港元,总市值仅为620.57亿元。万科股价收于16.06元。龙头房企带头持续下跌。

  前些日刚因“多地出台地产纾困政策”而起涨的地产股,因7月销售额下降、偿债压力极大、资金流现状仍欠佳,股价无以支撑,再度下滑。

  股市作为市场的“温度计”,与之相应的就是7月楼市数据也显现量价齐跌,不容乐观。如果说成交量下跌还有进入“淡季”的原因,而新房、二手房价格双跌则更需提起“重视”。

  7月中指全国百城楼市数据表明,2022年7月,百城新建住宅平均价格为16204元/平方米,环比止涨转跌,跌幅为0.01%;百城二手住宅平均价格为16012元/平方米,环比下跌0.09%,跌幅较6月扩大0.07个百分点。

  全国百城二手住宅均价及环比变化

  数据来源:中指研究院

  其中二手房价格跌幅年内再创新高,值得深思。

  7月受项目停工、购房者断供等负面信息影响,“楼花”销售引起市场忧虑;再加上6月半年结后7月进入传统意义上的销售淡季,新房量价下浮在意料之中。好在国家迅速反应,出手托底,保交付,稳民生。因此新房价格浮动不大。

  而在这种情况下,二手房由于即买即入住,相对确定性高,正常来讲应该有一轮上涨才对。一般情况下,价格与市场呈正相关,此次二手房价格却跌出新高,为什么?

  02

  全国及热点10城表现如何?

  根据中指院数据,全国百城从本月二手房价格下跌城市数量及分布来看,共39个城市新建及二手住宅价格环比下跌,较上月增加10个。其中一线城市仅深圳;二线城市有哈尔滨、昆明等17个城市;三四线城市有常熟、湛江等21个城市。

  百城新建及二手住宅价格环比下跌城市数量

  数据来源:中指研究院

  具体到代表性城市群来看,7月长三角及京津冀城市群二手住宅价格环比分别微涨0.02%和0.03%;珠三角及山东半岛城市群二手住宅价格环比均下跌0.21%。

  那么具体到热点10城来看呢?

  深圳是一线城市中唯一的二手房价下跌城市。7月深圳新房住宅成交3219套,环比上涨7.01%,新房价格环比下跌0.02%;二手住宅成交2039套,成交量环比下跌9.01%。二手房价格也环比下跌0.39%;较去年同期同比下跌3.6%。

  百城、十大城市及深圳二手住宅价格环比走势对比

  数据来源:中指研究院

  其实,从2021年7月开始,深圳二手房成交价就出现明显的下跌。到2022年6月,二手房价已经回到2020年末2021年初的水平,个别区域甚至回到2019年。

  究其原因,“二手房参考价”这一政策可谓决定性因素。乐有家数据显示,2022年上半年深圳二手住宅成交量不及10000套,环比下跌19%,同比下跌65%;是2017年以来,16年最低谷。7月却还在量价齐跌!

  深圳楼市的惨淡,负作用辐射珠三角。区域内除广东、佛山外,其余城市二手房价格均环比下跌。

  7月珠三角新建及二手住宅价格环比涨跌变化

  数据来源:中指研究院

  广州是珠三角目前少有的显著回暖城市,今年量价齐升。6月份,广州新房价格环比上涨0.02%,同比上涨0.3%;二手房价格环比上涨0.45%,同比上涨1.2%。7月份,广州新房均价 33634 元/m?,环比6月上涨0.05%;二手房均价 36354 元/m?,环比上月上浮0.29%。

  因此广州楼市的市场信心快速修复,根据2022年1-7月50家代表房企拿地面积来看,广州上榜TOP10,而且7月广州市天河区燕塘地块三(AT020883地块)成交总价81亿元,全国最高,建筑规划面积17万平方米,成交楼面均价为48300元/㎡。

  2022年1-7月50家代表房企拿地面积TOP10城市

  佛山市场受广州带动,热传导效应明显。根据佛山住建局网签数据显示,7月新房成交量也达到70万㎡,处于年内第三高位。

  二手房表现更为亮眼,网签超过60万㎡,环比上升9.6%,成交面积已创年内最高,成交均价也环比上浮0.28%。受广佛交界板块镇街项目成交的支撑,南海楼价环比上涨14%,达2.7万元/㎡,为五区最高楼价。

  数据来源:佛山中原

  7月长三角城市群新建住宅价格环比止涨转跌,跌幅为0.09%,但主要是因为上海多个郊区项目入市,导致上海新房价格架构性环比下跌0.50%,并不影响上海楼市的“高热状态”。二手住宅方面,7月长三角价格环比微涨0.02%,其中上海、杭州表现突出。

  上海疫情之后“V”型回弹,7月淡季不淡。新房市场单月成交面积高达142万平方米,创2020年以来单月成交新高,环比大增57%,同比上涨82%。

  二手房方面,7月1日至7月29日,上海二手房成交量接近19200万套,全月成交量有望逼近2万套,在6月成交15474套的基础上,环比上涨近24%。成交均价55538元/㎡,环比6月均价55373元/㎡持平微涨,同比去年上浮3.43%。

  近一年上海二手住宅月成交量

  溯及过往上海楼市的成交数据,2015-2016年、2020-2021年楼市修复回暖期间,成交量均是持续高于2万套。因此,2万套可以说是上海楼市的荣枯线,如果上海能持续站稳2万套,则有望进入“牛市”界面。

  2015年起上海二手房月成交量

  杭州继5月新政落地以后,市场升温。2022年7月,杭州市区新房网签成交6984套,环比上升82%,去化水平反弹。

  杭十区新建商品住宅市场月度供需走势

  二手房的成交量也在五月下旬和六月份都呈现出了暴涨的势态,7月杭州累计成交二手房5201套,成交量下滑,但价格依然坚挺。7月二手房的成交均价39523元/㎡,环比6月上涨0.3%,同比去年上涨7.21%。

  南京7月南京住宅市场成交60.87万㎡,环比下降26.17%,同比下降30.55%;成交均价32714元/㎡,环比上涨3.76%,同比上涨19.74%。

  近一年南京新房月成交量价走势

  南京7月全市二手房成交8150套,环比上升3.9%,基本恢复至去年下半年水平,创本年度历史新高。月成交均价35977元/㎡,环比继续下跌,已连续5个月下跌,市场“以价换量”态势持续。

  百城、十大城市及南京二手住宅价格环比走势对比

  数据来源:中指研究院

  苏州7月新房网签成交4313套,成交面积为51.11万㎡,数据整体相较6月环比减少37.91%,同比去年同期减少33.15万㎡。

  苏州2022年新房住宅成交面积走势图

  二手房住宅共成交5996套,直逼六千大关,成交量整体环比上涨17.36%。继苏州509新政取消二手房限售后,对转让时间不再有所限制,二手房市场明显活跃,连续3个月稳定上涨。

  苏州2022年二手住宅成交面积走势图

  但是,苏州7月二手房均价21653元/㎡,环比6月均价21842元/㎡下跌0.86% ,同比去年同期下跌 1.90%%。而且,这已经是苏州二手房价格持续7周负增长,二手房价开始断崖式下降!

  苏州二手房价格走势图

  合肥作为今年拿地TOP8城市,我们也来关注一下。据同策研究院统计,合肥7月新房住宅商品住宅市场共成交3774套、成交面积为48.11万㎡、成交均价为22089元/㎡、成交金额106.28亿元,成交量环比上涨19.7%;同比下跌40.2%。

  数据来源:同策研究院安徽区域

  根据7月15日国家统计局发布的6月全国70城房价数据。合肥6月新房环比上涨0.5%,同比下降0.3%;二手房环比上涨0.6%,同比下降2.4%。虽然年内首度新房、二手房环比“双涨”,但也没办法掩盖同比“双降”的阴影。

  这份阴影直观表现在合肥二手房市场,据房天下研究院监测,7月合肥二手房挂牌均价17281元/㎡,环比下跌3.51%;与上年同期相比,同比下跌7.87%。

  合肥二手房参考均价走势  数据来源:房天下研究院

  北京2022年7月新建住宅(不含保障房、两限房、共有产权房)网签3949套,成交面积约51万㎡,成交总金额320亿元,成交均62745元/㎡。

  环比2022年6月纯商品房网签4141套,成交均价64178元/平,环比成交量微跌4.6%,成交均价微跌2.2%。但同比2021年7月网签6337套,成交均价51377元/平,同比成交量下跌37.68%,成交均价上浮22.13%。

  北京二手房韧性较强,6、7月成交规模“二连涨”。房天下北京站统计数据显示,7月北京二手房住宅网签12338套,环比6月11009套上涨了12%;成交均价75318元/㎡,环比涨幅0.34%。

  北京二手房月度网签走势图

  最后一个必须拿出来做样本研究的就是我们的销冠城市——成都!

  成都2022年7月市新建商品住宅总成交16153套,环比增加27%,同比增加1.8%;成交总面积约为208.4万㎡,环比增加27.6%,同比增加10.76%;

  数据来源:大唐楼市数据监测

  二手住宅总成交17296套,环比增加3.6%,同比增加371.9%;成交总面积约162.3万㎡,环比增加3%,同比增加376%。成交数量创2012年1月以来新高。二手房成交均价18914元/㎡,环比上涨0.55%,同比上涨0.37%。

  数据来源:大唐楼市数据监测

  小结一下:2022年7月,一线和二线城市市场均价维持上涨态势,三四线城市市场均价仍下滑。

  数据来源:诸葛找房研究院

  可见,虽然今年以来,三四线城市频频出台宽松政策,但三四线城市经济能量和市场需求等均处于弱势,房价支撑面较窄,因此政策调控效果并不显著,楼市修复的实质性阻碍仍然较大。

  03

  二手房价格探底,意味着什么?

  诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪曾表示:“由于房企资金流现状仍欠佳,购房者对新房的担忧情绪犹存,短期新房市场去化或继续承压,二手房市场或将进入恢复快车道。”

  但我们通过前文来看一二线重点城市的楼市数据,就会发现“二手房”哪有什么快车道?

  新房、二手房市场本就是息息相关的,北京、上海、广州、成都等新房市场修复、二手房价格同比上升的城市,二手房成交量价平稳上行;而像深圳、南京、苏州、合肥等新房市场冷淡、二手房价格同比下降的城市,即使二手房成交走高,也不过是以价换量。

  据中指研究院发布的《百城房价指数报告》最新显示,全国百城新建住宅平均价格为16204元/平方米;二手住宅平均价格为16012元/平方米,看似相差不大,但我们要知道一二线热点城市“二手房参考价”大幅干预市场,拉低了二手房价;而三四线城市,由于前些年部分地产企业“农村包围城市”战略导致新房价格骤然升高,二手房价格根本跟不上,如今市场不景气,二手房更卖不上价。

  确实,部分城市二手房成交量走高,但在市场热度上升的情况下,二手房价却大幅探底,为什么?

  第一是PMI跌破荣枯线,经济或将二次探底。

  国家统计局近日公布数据显示,7月受传统生产淡季、市场需求释放不足、高耗能行业景气度走低等因素影响,中国制造业采购经理人指数(PMI)降至49.0%,较上月大幅回落1.2个百分点。

  来源于国家统计局

  这个数值代表什么呢?PMI指数在50%以上,反映经济总体扩张;低于50%,则反映经济衰退。7月PMI再度走软,创21年以来第二低谷位,可能意味着经济将二次探底。

  要知道,中国上半年经济增长为2.5%,二季度增长为0.4%。在此情况下,7月28日最新政治局会议表态:

  经济大省要勇挑大梁,有条件的省份要力争完成经济社会发展预期目标。

  这意味着,国家已经松动了年初确定的全年增长5.5%的目标,适当降低预期,不会搞“大水漫灌”。不会为了过高增长目标而出台超大规模刺激措施、超发货币、预支未来。这也意味着国民经济下滑是不争的事实,连带着下半年的股市和楼市,也不会太乐观,或可缓慢回温,但很难大幅上弹。

  第二是楼市信心、预期下降。

  购房者对“预售”的担忧情绪恐怕不仅副作用于新房,而是传递到了整个楼市。一波未平一波又起,本来这轮楼市修复进程就颇为缓慢,6月小翘尾之后又一盆冷水泼下,降温的不仅是新房的热度,更是购房者的信心和预期。

  不少卖房者的心态也发生了变化,降预期脱手,以房换钱。典型如深圳,二手房则呈现价格下调趋势,成交均价跌回2020年,个别区域更是回到2019年水平,据乐有家数据,已有近半房源按参考价出售。

  第三是居民收入增速放缓、消费收缩。

  国家统计局7月披露了31省区市2022年上半年居民人均可支配收入和居民人均消费支出数据。

  数据显示,上半年,全国居民人均可支配收入18463元,同比名义增长4.7%;扣除价格因素实际增长3.0%。上半年居民收入增速较一季度放缓。从消费榜来看,上半年,全国居民人均消费支出11756元,比上年同期名义增长2.5%;扣除价格因素,实际增长0.8%。

  比起消费,国民开始更加热衷“减负”和“存钱”。7月29日,央行公布了“2022年二季度金融机构贷款投向统计报告”,数据显示:

  2022年二季度末,人民币房地产贷款余额53.11万亿元,同比增长4.2%,比上年末增速低3.7个百分点;上半年增加6685亿元,占同期各项贷款增量的4.9%,占比较上年全年水平低14.2个百分点。

  用上半年的新增贷款,减去一季度的新增贷款,即:6685亿元-7790亿元=-1105亿元。我们计算出二季度各类房贷不仅没有增长,反而下降了1105亿元。

  根据央行7月11日发布数据显示,2022年上半年人民币存款增加18.82万亿元,同比多增4.77万亿元。其中住户存款增加10.33万亿元,创2018年以来同期新高。

  国民用降负债和储蓄的方式来抵抗风险,收紧“钱包”过日子,反向财富效应加剧低迷。

  为什么“二手房价格持续下滑”,甚至可能会引发楼市二次探底?

  二手房价格下跌、交易时间拉长,影响改善型客户置换,影响刚需客户购房信心、预期,这是一个恶性循环。

  我们很多人买房子都是这样的,年轻的时候手头不足,先买个小点的房子过二人世界,想着以后再换大一点的。但是如果我们掏空6个“钱包”、背上30年房贷,买回来的房子不升值甚至不保值,我们拿什么置换“大房子”?

  如果二手房价绷不住,会有什么后果?恐怕是最终有钱的人抽身离场,或者到一线、强二线城市完成新的资产重组配置;而真正“把房子拿来住的人”,无力置换。

  以中国现在的房价,房子是拿来住的,但也应该是拿来置换的,它至少应该是“保值品”,而不是“消费品”!否则,楼市的隐忧将会更大!

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