刘晓博：深圳楼市，重要变化悄悄发生……

lameihua

　　在7月28日的政治局会议中，关于房地产有一个“因城施策用足用好政策工具箱”的新提法。

　　深圳会打开“工具箱”吗？

　　自今年以来，深圳二手房成交曾创下15年新低，7月二手房最新成交仅2039套，环比下跌9%……呼吁放松调控的声音已经由盛转衰，大家似乎已不抱有希望。

　　但在笔者看来，深圳市场的问题，不在于调控，而在于供需。看懂市场的供应机制，才能明白我们未来将面临一个怎样的深圳楼市。

　　01

　　供应结构转变

　　很多人把当下市场的低迷归咎于疫情、经济、调控……但却忽视了一个重要因素：深圳土地供应结构正在发生转变。

　　在过去没有价格管制的自由市场，居住用地的稀缺自然推动房价的上涨。看看过去几年深圳居住用地成交情况：

　　2014年居住用地成交：1宗

　　2015年居住用地成交：4宗

　　2016年居住用地成交：3宗

　　2017年居住用地成交：2宗

　　2018年居住用地成交：9宗

　　2019年居住用地成交：12宗

　　2020年居住用地成交：31宗

　　2021年居住用地成交：38宗

　　再看看过去几年深圳各类土地出让面积中住宅用地情况：

　　从2015年到2019年，深圳居住用地供应是非常紧俏的，一年可能就几宗地入市，这导致土地竞拍中“地王”频现，购房者在新房市场因 “抢不到房”而倍感焦虑，由此也衍生出房价快速上涨、价格倒挂、代持炒房、天价喝茶费等市场乱象。

　　到2020年，深圳居住用地供应开始暴增，并在2021年持续加大居住用地的供应。

　　在《深圳市住房发展“十四五”规划》中，计划五年的居住用地供应量保持在200-400公顷之间，相较于过去五年有非常显著的提高。

　　而且从2021年-2025年，每年深圳的商品房供应都在6-8万套。而在过去十年里，深圳新房成交量最高的一年是2015年的6.6万套。

　　在2020年之前，深圳商服办公用地供应是住宅用地供应的1-13倍，住宅用地占比极低。但在“十四五”期间，每年供应的居住用地占建设用地比例将不低于 30%，而商业用地的占比将降至20%以下。

　　深圳供地结构的转变，意味着未来3年我们将面临宅地的大批入市、新房的大量入市，叠加需求端的阶段性疲软，深圳将形成对购房者更有利的买方市场。

　　当下以及未来3年，是深圳刚需选择最多、价格最优、竞争最小的上车阶段。

　　02

　　更多土地用来补短板

　　但是从长期来看，深圳能否一直保持像“十四五”期间的大面积居住用地供应？非常难。

　　2015年，深圳制定了《深圳市基本生态控制线管理规定》，这份文件规定：到2020年深圳的基本生态控制线不变，即划出不少于974平方公里不可开发的土地，大约占深圳1997平方公里的一半。

　　去掉生态控制土地，在剩余可开发的1023平方公里中，深圳建成区面积已到达927.96平方公里（2020年），意味着可新增土地面积不足100平方公里。

　　这不到100平方公里的土地中，还涵盖了居住、商业、产业、交通、公共服务设施等各种用地。

　　“十四五”期间，深圳计划供应居住用地不少于 15 平方公里，如果按照理想的居住用地供应占比30%来计算，“十四五”之后，深圳还有约15平方公里的住宅用地供应。

　　同时，更多的问题还在显现。

　　在深圳市 2022 年度建设用地供应计划中，我们发现民生设施用地占比45.7%，超过居住用地的30.4%和产业用地的21.1%。

　　为什么民生设施用地，比居住用地和产业用地还要多？

　　在过去的40年，深圳得以高速发展的重要原因，是吸纳了全国的人才红利。这里公平、创新、包容的城市文化，吸引了全国各地的大学生投奔而来。

　　深圳一直是全国平均年龄最低的城市，而年轻人的优势是很能干，很能拼，不怎么生病，短期没有家庭负担。

　　所以深圳在过去很长一段时间不需要花钱和土地建设太多医院、学校、养老院等民生设施。

　　但人终究是会老的，不只是高房价会吓退年轻人，眼下比居住矛盾更突出的是教育、医疗和养老。

　　从深圳大比例供应民生设施用地可以看出，深圳正在着手解决以上民生问题。

　　03

　　城市更新放缓？

　　居住用地缺地，产业用地缺地，民生用地缺地……城市更新是深圳必须要走的一条路，但也是一条暂时没有找到方向的路。

　　面对土地瓶颈，本该加速的城市更新，似乎有放缓之意。

　　近日，深圳市规划和自然资源局、深圳市发展和改革委员会印发了《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》。其中非常重要一点是：

　　规划期内坚持“留改拆”并举，以保留提升为主，除违法建筑、经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑以及满足存量低效用地盘活评价标准的用地外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新片区内拆除建筑面积不大于现状总建筑面积的20%。

　　除增建必要的公共服务设施和盘活低效用地外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度……原则上城市更新片区内拆建比不应大于2。

　　简单解读就是：

　　1、除了违建、危房，大部分城中村和老旧住宅小区未来3年是不会拆了；

　　2、即便拆除，也只拆除更新片区的20%，基本告别大拆大建；

　　3、拆建比不大于2，对于居住类城市更新难度极大，产业、民生、公共服务设施优势明显。

　　很明显，深圳的城市更新在十四五期间有意降速，原因在于深圳的城市更新，还无法实现“投资回报”的可持续。

　　这倒不是政府要通过城市更新获利，而是只有“有利可图”，才会吸引社会资源不断进入，老城才有持续的更新动能。

　　在《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》中，居住潜力用地仅10平方公里，宝安、龙岗面积最大：

　　工业区保留提升区高达100平方公里，是居住潜力用地的10倍，宝安、龙岗优势最强：

　　产业空间整备和连片升级改造区面积也有45平方公里：

　　综合医院、高中和养老院这些公共服务用地面积，也高达68.02平方公里：

　　由此可见，未来深圳城市更新主要以释放产业、民生用地为主，居住用地旧改难度大，且占比较低。

　　04

　　深圳居住面临的挑战

　　对于深圳楼市来说，调控是表象，供需才是决定市场走向的根本。深圳居住面临的挑战有：

　　供需紧张：到 2025 年底，全市常住人口预计将增至 1860 万人，随着人口净流入，深圳住房需求规模持续增加，但因土地资源紧约束，住房供需矛盾仍然突出。

　　品质不一：当前全市住房建筑面积约 6.21 亿平方米，基本满足居民居住需求，但功能较差、配套不足的城中村和各类宿舍等住房占比较高，功能完善、配套齐全的商品住房和公共住房占比较低。

　　供需错配：福田、罗湖、南山三个区的住房需求较大，而新增居住用地大多数位于龙岗、坪山、光明等区域。

　　各类用地都很紧张，填海已被叫停，城市更新推进放缓，深圳人解决居住问题，或许只能看向临深。

　　比深圳人更早做出行动的是深圳企业。

　　如今年6月，在深圳举行的“共享湾区资源 助力企业发展”2022惠州市制造业平台分享会，吸引大批深圳外溢的优质高新技术企业、“专精特新”中小企业及初创型企业参加。

　　在省工信厅公布的，2020年-2021年广东省专精特新中小企业名单中，惠州的“专精特新”中小企业数量高达269家，位列全省第二名，仅次于深圳，比广州还多出8家企业。

　　惠州的“专精特新”中小企业凭什么超出广州，我相信绝对离不开深圳的外溢。

　　高新企业的迁移是深思熟虑的，临深既能方便地接收深圳的最新信息，进行人才和技术交流，也有更低的地价、房价和营商成本。这让企业员工不会因房价而变得浮躁进而躺平，也让企业可以做薄成本，做厚利润。

　　深圳，还能像过去一样飞速发展吗？制约深圳发展的不光是土地，更多是需要谦卑和反思的精神。

　　推动与粤港澳大湾区其他城市在轨道交通、住房、教育、医疗等方面一体化发展，才是深圳保护城市竞争力的重要手段。