刘晓博：-1105亿元！

lameihua

　　今天（7月29日）傍晚，央行公布了“2022年二季度金融机构贷款投向统计报告”。

　　繁杂数据的背后，隐藏着2季度中国楼市“史无前例”的严峻事实：贷款买房子的人，如同消失了一般！

　　央行的数据说：

　　2022年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点；上半年增加6685亿元，占同期各项贷款增量的4.9%，占比较上年全年水平低14.2个百分点。

　　从上述数据，我们只能获知，1到6月各类房地产贷款余额，一共增长了6685亿元，占新增贷款比重大幅下降。

　　那么具体到2季度，房地产贷款增长了多少？

　　央行没有提供数据。

　　一个季度之前，央行还公布过一季度的贷款投向：

　　2022年一季度末，人民币房地产贷款余额53.22万亿元，同比增长6%，比上年末增速低1.9个百分点；一季度增加7790亿元，占同期各项贷款增量的9.3%，占比较上年全年水平低9.8个百分点。

　　那么计算2季度房地产贷款新增了多少，有两个办法：

　　1、用二季度末（上半年）的贷款余额，减去一季度末的贷款余额，也就是：53.11万亿元-53.22万亿元=-0.11万亿

　　2、用上半年的新增贷款，减去一季度的新增贷款，就是：6685亿元-7790亿元=-1105亿元

　　所以：二季度各类房贷不仅没有增长，反而下降了1105亿元。

　　用同样的办法，我计算出了过去6个季度的新增人民币房地产贷款，以及其中的新增个人住房贷款，做出了下面这张表：

　　去年一二季度的时候，房地产市场还基本正常。

　　一般来说，一季度，尤其是每年的1月份，新增贷款会比较多。因为受到房贷额度的限制，年底会挤压很多贷款申请，到来年1月集中释放。

　　2021年的三四季度，市场在变弱，但个人房贷增长还过得去。（房贷发放有一定时间滞后性）

　　真正的变化发生在2022年一季度，这个季度没有出现数据礼花，7790亿元的总房贷增长，相当于一个普通季度；至于个人房贷，一季度只增长了5200亿，明显放缓。

　　断崖出现在二季度，全部房贷余额不增反减，出现了非常罕见的同比下降。

　　其中个人房贷，在二季度勉强增长了200亿元，说明还是有一些购房者看到政策放松，进场抄底了。拖累2季度房贷增长的，主要是开发贷、尤其是保障房开发贷，同比是下降的。

　　正常来说，全国每季度新增个人房贷在8500亿左右，一季度可以冲到1.2万亿以上。但刚刚过去的二季度，个人房贷只增长了200亿！

　　个人房贷急剧下降，接近于零增长，不仅仅是因为房子卖得不好，还是因为部分贷款者提前还贷。

　　过去2年买房的人，贷款利率比较高，一般在5.2%以上，甚至达到6%以上。而最近首套房贷款利率降低到了4.25%，存量房贷没有打折，让存量房贷按揭这感觉很不好。

　　钱放在银行里，利率在降低；做理财，收益率也在显著降低。买股票，风险太大。与其还着6%的房贷，让钱在银行里享受不到4%的理财收益，还不如提前还了。

　　还有一些人，对未来的工作和收入的稳定性都有担忧，也倾向于提前还贷。

　　“房地产低迷+提前还贷”，让二季度房地产贷款余额比一季度末下滑了1105亿元。

　　这在1998年全面房改以来，是极其罕见的。其实质是，大家预期变弱，不敢贷款，不敢负债。

　　第三方研究机构的数据也显示：6月末到7月中旬发生的烂尾停贷事件，再次打击了房地产市场人气，让6月反弹的趋势昙花一现。

　　昨天ZZJ会议对楼市和经济做了表态，我昨天的文章也做了分析。

　　结合2季度的数据，再次提醒大家：这次楼市的复苏，可能需要较长的时间。甚至可能出现1998年到2002年的局面，也就是连续几年全国均价基本不涨。

　　也就是下面的走势：

　　那5年，房价为何不涨？

　　一个重要的原因是，亚洲金融风暴之后，经济出现了通缩。

　　那几年的CPI同比涨幅分别为：

　　1998年   -0.8%

　　1999年  -1.4%

　　2000年  +0.4%

　　2001年  +0.7%

　　2002年  -0.8%

　　从现在开始的几年，未必在CPI上出现通缩，但可能在资产价格上出现通缩。

　　昨天的“经济大省要勇挑大梁，有条件的省份要力争完成经济社会发展预期目标”，是一个重要表态。说明下半年不会为了保5.5%的增长目标而大水漫灌，即便完不成任务也不会走老路。

　　今天上证指数下跌了将近30个点。我昨天已经提醒大家，“对下半年的股市和楼市，不能过分乐观。V型反弹不太可能了，健康地、缓慢回暖，才是国家希望看到的”。

　　今天的-1105亿也提醒大家：楼市回暖，仍然有漫长的路要走。

　　城市和城市，之间一定会高度分化。没有显著人口增量的城市，千万别碰，除非是自用。