刘晓博：许家印要卖，李嘉诚想买……

lameihua

　　今天（7月28日）下午，楼市传来一个大消息：

　　李嘉诚家族旗下的长实集团，将参与竞买中国恒大在香港的总部大楼——中国恒大中心。

　　也就是说，在恒大处理资产过程中，李嘉诚家族有可能扮演接盘侠的角色，挑选购买其中物美廉价的资产。

　　比如位于香港湾仔告士打道38号的中国恒大中心。

　　上图里红色箭头所指的，就是恒大中心，它距离香港城市地标——会展中心非常近，位于香港金钟、湾仔和会展中心之间的核心区域。从百度全景地图里看，是下面这样的：

　　这栋楼并不高，一共只有26层；占地面积也不大，只有2138.8平方米。其较高的楼层，有一线海景。从尖沙咀看港岛，也可以清晰地看到这栋楼，只不过由于太矮，需要用心找才能看到。

　　这栋26层的顶级写字楼位置优越、历史悠久，刚刚落成的时候为海军大厦，设有英国海军俱乐部。

　　华人置业老板，香港著名的投资人刘銮雄靠生产电风扇起家之后，杀入房地产行业。80年代后期，华人置业收购了这栋大楼，并于1994年更名为爱美高大厦。刘銮雄当年发家的电风扇品牌，就是爱美高。

　　1995年的时候，华人置业对大厦进行过比较彻底的翻新。2000年，爱美高大厦更名为“美国万通大厦”。

　　2015年，刘銮雄以125亿港币（约102亿人民币）的价格，把这栋总建筑面积3.21万平方米的写字楼，卖给了许家印。大楼带有55个车位，如果不计算车位，当时的售价为每平方米38.9万港元/平方米。

　　随后，这栋大楼被更名为“中国恒大中心”。

　　媒体在当时的报道中特别强调：许家印此次出手之后，恒大成为中国内地唯一在港有整栋独立写字楼的民营企业。

　　媒体还报道说：

　　该大厦出租率（2015年交易时）高达100%，租户全部为大型国际汽车公司、保险公司、跨国企业等，升值潜力巨大。根据公告，恒大首付款只需10%，余下价款将于6年内支付，因此恒大的还贷压力并不算大。

　　据称，由于大楼卖出了理想价位，刘銮雄心情大好，在签署协议当天花了4.8亿元购巨钻赠送爱女。

　　不过许家印就没有这么好的运气了。

　　2015年恒大以125亿港币买入这栋大楼，7年之后只能打折出售。

　　大厦最终成交价尚未可知，坊间给出的最新估值是90亿港元。如果按照这个价格成交，恒大亏损了35亿港元，还不算资金成本。

　　这栋大楼的前业主——华人置业以及其老板刘銮雄，一度大量购入中国恒大股权，最多时持股恒大9%，成为第二大股东，以及许家印的“铁粉”。媒体报道说，仅在2019年华人置业就从恒大分红17亿元。

　　恒大股价高涨的时候，刘銮雄账面盈利近100亿港元。但当恒大暴雷后，刘銮雄的盈利归零，最后共在恒大股票上亏损了110亿元。

　　上图是华人置业股票走势图，2015年卖大楼给恒大的那一年，是其历史最高点。

　　在2015年，恒大不仅购买了华人置业的上述大厦，还买下了其很多项目，比如华人置业在四川、重庆的一些项目，总金额也在百亿元以上。

　　刘銮雄在把不少项目卖给恒大之后，买入了恒大股票，获得了大量恒大的现金分红。刘銮雄在跟恒大进行的诸多交易中，到底是亏了还是赚了，大概只有他自己才能算清楚了。

　　不过华人置业的股票，近年来一步步走低，从市值最高时的600多亿港元，跌到了现在不足42亿港元。股价从最高31.7港元，跌到了现在的不足2.2港元。

　　刘銮雄是香港不动产的大玩家，许家印是内地不动产的大玩家，两个大玩家之间有过那么一段蜜月期、合作期。

　　如今，世事变迁，那栋当年名叫“美国万通大厦”，现在叫“中国恒大中心”的大楼，又要拿出来转让了。

　　最大的看点是：李嘉诚出现了，他想买！

　　其实，恒大去年就想转让这栋大楼，据说当时广州的国企——越秀集团一度很感兴趣，当时恒大的叫价是20亿美元，大约156亿港元的样子。估计是嫌价格高，所以越秀集团一直没有接手。

　　根据最新的报道，由于疫情的影响，目前这栋楼的出租率大约是8成，跟当年恒大接手时的100%出租率有了显著差异。

　　至于李嘉诚家族，此前有报道说，正在集中出让在英国的资产，比如水务公司、电力公司，以及1.6万个移动信号基站等。

　　李嘉诚家族最新买入的资产，包括越南的不动产，以及香港的不动产。

　　或许他认为，香港再次到了可以抄底的时候。

　　而事实上，香港目前也需要李嘉诚们的“抄底”。

　　香港不是一个多中心发展的城市，也不是一个生长型的城市，而是一个超稳定的城市。即便未来发展北部都会区，增加不动产供应量，但会非常谨慎，也会稳步推进。

　　所以，香港核心位置的海景写字楼虽然很贵，仍然有长线投资价值。

　　更何况，有些投资是不能用金钱、利润来衡量的。

　　香港维港两岸的顶级写字楼，历来是大财团热衷投资的资产。拥其中的有一栋，可以彰显企业、个人的成功，给自己的信用背书。

　　但遗憾的是，拥有容易、拿稳比较难，不是每个企业、个人都可以一直花团锦簇。

　　人事有代谢，往来成古今。多少商海英雄，最终都只是太平山下、维港两岸的匆匆过客。