梅新育：房地产预售制需要改进而非取消

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　　实行多年的房地产预售制是否应该废除？

　　在房地产市场急剧降温、预期恶化背景下，随着一些楼盘烂尾和业主单方面宣布强制停贷的消息跃上新闻头条，主张废除房地产预售制的呼声顿时高涨。对普遍苦于房价高昂、不满此前房地产开发商社会形象的大众而言，这样的主张听起来无疑非常痛快解气；但纵观全局和长期发展，可以肯定，这样的主张既有损稳定经济和民生的当务之急，又会带来一系列长期负面经济、社会后果，包括增强房地产市场的垄断、降低社会流动性，等等；中国房地产预售制需要的是改进，而不是全盘取消。

　　一、楼盘烂尾局部问题不是全面废除房地产市场现行基本制度的合适理由

　　在讨论房地产预售制存废问题时，我们首先需要认识到这个基本事实：楼盘烂尾和业主单方面宣布强制停贷在当前的房地产市场上仍然是局部问题，不考虑偿还到期债务、挪用等问题，仅就房地产开发投资资金需求而言，无论是去年全年还是今年到现在为止，房地产业实际到位资金完全足够满足当前房地产开发投资所需。因此，以局部的楼盘烂尾和业主宣布强制停贷现象为由，主张全面废除房地产市场现行基本制度之一，在逻辑上并不能站住脚。

　　2021年全年，全国房地产开发投资完成147602.1亿元，当年全国房地产开发投资实际到位资金合计275237.0亿元，比投资完成额多127634.9亿元、高86.5%。

　　今年1—5月，全国房地产开发投资完成52133.6亿元，同期全国房地产开发投资实际到位资金合计126749.9亿元，比投资完成额多74616.3亿元、高143.1%。

　　今年1—6月，全国房地产开发投资完成68314亿元，国家统计局尚未发布同期全国房地产开发投资实际到位资金合计数据，但发布了同期房地产开发企业到位资金数据76847亿元，应当相当于《中国经济景气月报》相关表格中的“本年实际到位资金”项目，即使“上年资金结余”项目仍保持在1—5月66345.6亿元的水平而无增长，1—6月全国房地产开发投资实际到位资金合计也有143192.6亿元，比投资完成额多74878.6亿元、高109.6%。即使将烂尾楼复工所需资金计入，全国实际到位资金也必定远多于开发投资完成额。

　　二、立即全面废除房地产预售制将毁灭性重创当前房地产市场和宏观经济稳定全局

　　在此基础上，冷静、理智、全面审视房地产预售制存废问题，任何事物都是一分为二的，我们不仅要看到废除房地产预售制可能带来的好处，还要看到这样做可能带来的问题、风险；不仅要看到当前，还要看到未来。由于定金及预收款、个人按揭贷款多年来一直占房地产业资金总供给很大比例，两项合计占当年新到位资金总量比例，近年达一半左右，如果现在就全面废除房地产预售制，可以肯定，这对于房地产业当前的资金来源格局堪称釜底抽薪，该行业整体资金状况将由此急剧收紧恶化。

　　为体现本轮调控前后预售资金在房地产业资金总供给中占比全貌，整理计算2017年至近年1—5月全国房地产开发投资实际到位资金。其中，“本年实际到位资金合计”为“上年资金结余”、“本年实际到位资金小计”两项之和，“定金及预收款”和“个人按揭贷款”两项均在“本年实际到位资金小计”项下，定义“预售资金总额”为“定金及预收款”、“个人按揭贷款”两项之和，分别计算它们在“本年实际到位资金合计”、“本年实际到位资金小计”两项中占比，整理计算结果如表1所示。

　　从中可以看出：

　　2017—2021年，定金及预收款在全国房地产开发投资“本年实际到位资金合计”中占比从23.3%逐年提升至26.9%，今年1—5月为15.1%；在“本年实际到位资金小计”占比从31.2%上升至36.8%，今年1—5月为31.7%。

　　2017—2021年，个人按揭贷款在全国房地产开发投资“本年实际到位资金合计”中占比从11.4%波动提升至11.8%，今年1—5月为7.7%；在“本年实际到位资金小计”占比从15.3%波动上升至16.1%，今年1—5月为16.2%。

　　2017—2021年，“定金及预收款”、“个人按揭贷款”两项之和在全国房地产开发投资“本年实际到位资金合计”中占比从34.7%逐年递增至38.6%，今年1—5月为22.8%；在“本年实际到位资金小计”占比从46.5%逐年递上升至52.9%，今年1—5月为47.9%。

　　预售资金总额在房地产资金来源总量中占比如此之高，倘若陡然全盘废除商品房预售制，整个房地产行业将遭受何等重创，可想而知。

　　不仅如此，1—6月份全国房地产开发投资完成额同比下降5.4%，除上年资金结余外的本年实际到位资金同比降幅则高达25.3%，表明今年房地产业资金供求状况正在快速恶化；特别是前5个月的本年实际到位资金（60404.4亿元）甚至比上年资金结余（66345.6）还少约9%，而不像以前历年同期那样比上年资金结余高一截，表明房地产业已经开始“吃老本”，更多地要靠以前结余资金熬过当下经济关口，而不能指望像以前那样本年新到位资金迅速超越上年结余资金。

　　在这种情况下，倘若再猝然抽掉全部预售资金，必然形成相互加剧的恶性循环，导致因资金缺口而停工的楼盘猛增，陷入烂尾楼困局的业主和企业更多，这难道是我们期望的结局？

　　当我们为楼盘烂尾和业主单方面宣布强制停贷而义愤时，我们需要明白，除单纯的投机炒房客有着强烈内在动机止损离场之外，购房自住的业主最需要的是烂尾楼盘尽快复工、完工、交房，而不是让相关开发商倒闭，更不是让这整个产业垮台而使他们的住房梦彻底破灭。

　　不仅如此，无论我们对房地产业发展中的阴暗面乃至罪恶、对房地产市场泡沫有着多大的反感，我们都必须正视这一现实：住房是人类永恒的需求，因带动了巨大的投资、相关产业需求和就业，房地产业大体满足了中国狂飙突进的城镇化需求，显著改善了中国居民居住及工作、生活条件，在可预见未来仍将是中国的支柱产业。无论我们多么期望高技术产业在中国国民经济中发挥更大作用，我们都必须认识到，小国或许可以只靠所谓“高端产业”而过得不错，十几亿人口大国则绝无可能如此。产业结构包罗万象，囊括高技术产业和貌似不那么“高大上”的产业，这才是大国持久效率与生命力至所在。

　　与多年来增长乏力的西方国家相比，投资强劲长期是中国经济社会的特点与优势；1986—2021年间，全社会固定资产投资从3120.6亿元上升至552884.2亿元，增长176倍；其中房地产投资从101.0亿元上升至147602.1亿元，增长1460倍，2021年房地产投资占全社会固定资产投资总额比重已达26.7%。正因为如此，在房地产业深陷困境的当下，我们应该做的是采取反周期措施助力其软着陆，而不是采取萧条时釜底抽薪全面废除商品房预售制的顺周期措施使其下滑更加猛烈。

　　1980年代至1990年代初日本泡沫经济的最突出表现之一也是其房地产泡沫，以至于高峰时期仅一个东京的房地产价格总额就足以买下全美。治理泡沫，势在必行；但由于日本经济、货币管理当局出手过激，导致日本在泡沫经济破灭之后陷入“失去的三十年”，以美元现价计算的日本名义GDP在1995年达到55456亿美元高峰后一路萎缩，2021年只有49374亿美元，相当于1995年高峰的89%，与1994年（49988亿美元）和1996年规模（49234亿美元）相当；日本人均GDP相当于发达国家平均水平的比例1995年达到164%的顶峰，2021年已经下滑至76%，日本这个1950年代以来发达国家中公认的“经济优等生”已经全面滑落至“差生”行列，……这样的结局，难道我们希望在本国重演？

　　三、全面废除房地产预售制可能显著增强房地产市场垄断和外资控制力

　　房地产业的高负债特征本身并非罪恶，米勒-莫迪利亚尼模型（Miller-Modigliani Model）早已指出，提高负债率有利于提高投资回报，二战之后各国企业部门负债率因此普遍显著提高，且房地产业的基本特征又使其最优负债率高于其它多数行业。迈尔斯（Stewart C. Myers）早已指出，有形资产在破产后容易转让，技术、人力资本等无形资产则难以转卖，因此资本密集企业破产成本低，拥有巨额无形资产的企业破产成本高，导致前者的最优负债率高于后者。资本密集正是房地产业的基本特征，客观规律决定了该行业的最优负债率高于其它多数行业。同时，大规模债务融资（包括金融机构贷款和预售资金）也使得中国房地产开发商能够操作规模比其它国家和地区同行大得多的项目，从而实现境外同行所无法企及的规模效益和范围经济。无论如何抨击房地产业是“用别人的钱建造自己的王国”，我们都不能改变这一客观规律；强行违逆，只能降低这个产业的效率，让房地产业用户、全社会付出更高的成本。

　　不仅房地产业，对整个国民经济而言，高负债率本身不是问题，盲目追求降低负债率可能妨碍社会充分实现其经济增长潜力；需要的是管理以短期存款支持长期项目融资的期限错配、以外币负债支持本币融资的货币错配、过度投机等问题，从而避免金融体系潜在的脆弱性爆发成为现实的风险。

　　正因为客观规律决定了房地产业的最优负债率明显较高，因此，强行全面废除商品房预售制虽然会提高开发商自有资金门槛，但并不会根本改变这个行业的高负债特征，而是会使得这个行业整体上更加依赖机构贷款和外资。事实上，今年上半年房地产开发企业到位资金结构变化就已经显现了这种苗头：

　　1—6月房地产开发企业到位资金同比下降25.3%，其中，国内贷款下降27.2%，利用外资增长30.7%。如果不是适逢美联储超强力度加息而导致跨境资本回流，中国房地产市场利用外资部分增幅应该还会更大。

　　房地产行业资金供给更加依赖外资，从长期看会增强外资的市场控制力；总体上更加依赖金融机构贷款，长期内无形之中必然放大金融机构对这个行业的控制力，相关环节的腐败风险上升也就不可避免了。

　　不仅如此，中国要防范社会固化，不能过度依靠政府主持的再分配，那样长期下来将消磨全社会的自我奋斗精神，最重要的是要让有才智有干劲但没有多少家庭背景和资本的人有足够机会、空间，通过自我奋斗实现向上流动；为此，许多产业、行业的资本等项门槛不能设置得太高，那样做的话，常常只是打着这样那样“正义”的旗号而行垄断之实。

　　在中国房地产业从新兴产业发展而来的进程中，一批有才智有干劲但没有多少家庭背景和资本的人起家了，实现了向上流动；时至今日，进入房地产业的资本门槛已经比当年提高了许多；在此基础上，如果还要通过全面废除商品房预售制而进一步大幅度提高这个门槛，对于这个行业的效果是加强其垄断，对于整个社会的效果是进一步压缩依靠自我奋斗向上流动的空间而加剧社会固化，这是我们所期望的吗？

　　四、结束语

　　就总体而言，自霍英东先生发明商品房预售制以来，这项制度无论对香港还是对内地房地产业和城镇化发展都发挥了巨大的积极作用，其初衷也是加快开发建设速度，降低商品房成本和售价，尽快满足居民住房需求。房地产市场价格持续暴涨和泡沫，根源更多地不在于预售制，而在于快速城镇化带来的需求拉动，宽松货币政策带来的货币供给推动，以及超低首付等一系列激励了投机的做法。

　　所以，对预售制我们该做的不应是全面废除，而应该是从开发商、银行、政府有关部门等相关方面改进其监管，避免再出现挪用预售资金的现象；同时鼓励开发商探索现房销售模式，让消费者在预售制和现房销售两种模式中自主选择。随着房地产市场供求关系总体上趋向宽松，两种模式并存、由消费者持币自主选择的空间正在扩大。

　　具体而言，在改进预售制监管时应当本着“保交楼、保民生、保稳定”的原则，保障购房人合法权益，又给予开发商必要的自主权以提高其如期完工交楼履约的效率，切实做到以下几个关键点：

　　——确保购房人的定金、首付款、按揭款和其他方式的预售购房款全部存入预售资金专用监管账户，房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。为确保做到这一点，可规定如房款不进入资金监管账户，购房合同无效，买售双方可随时解除。监管银行如发现商品房预售资金未进入专用账户而未履行及时告知区县住房城乡建设主管部门的义务，则应承受相应处罚。

　　——购房人申请抵押贷款的，确保房地产开发企业应当提供专用账户作为贷款到账账户。同样，为确保做到这一点，可规定如抵押贷款不进入资金监管账户，购房合同无效，买售双方可随时解除；监管银行如发现抵押贷款资金未进入专用账户而未履行及时告知区县住房城乡建设主管部门的义务，则应承受相应处罚。

　　——监管账户中额度内资金必须专款专用，使用用途包括设备款、建筑材料、施工款等相关使用；对政府监管部门违规批准挪用划转监管资金者，须依纪依规给予处分。

　　——优化改善市县级城乡建设部门审核工程造价合同等核定商品房预售资金监管额度的程序及指标，进入专用账户的预售资金数额超过重点监管额度后，超出额度的资金可由房地产开发企业履行必要程序后自由提取使用，通过保障开发商必要自主权而充分发掘其积极性、主动精神，提高其建设与交付效率。