刘晓博：一个月内，楼市将有重要变化？

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　　如今的房地产市场，在经历了史无前例的“连续4个季度负增长”后，进入了“百花齐放”来救市的阶段。

　　各地的高招令人脑洞大开……

　　广西玉林堪称地方救市的“集大成”者：

　　1、玉林市医疗系统在引进人才时宣布：同等条件下在玉林城区购房的应届毕业生，优先录用。这也就是媒体所说的“买房送编制”。

　　2、公务员带头买房，政府各部门都组织了看房团，到各售楼处高调看房，在门口拉横幅拍照留念。

　　3、卖房成绩突出的体制内人员，优先提拔、获得照顾。

　　先看第一招，买房子，“送”编制。

　　今年4月末，玉林市卫健委印发了一份引进人才的文件，提出了四项措施引进卫生人才。

　　在其中的一条，赫然写着：市直各医疗卫生单位要大力支持人口进城就业工作，优先聘用符合条件且在同等条件下已在玉林城区新购房的应届毕业生。（下图）

　　说“买房子，送编制”或许有点夸张，但买了房子的应届毕生在同等条件下优先录用，是真实的。

　　这大概会让“租购同权”的倡导者们，眼镜片碎一地！

　　第二招：公务员组团高调看房，带头购房。

　　下面这张照片，来自玉林市博白县政府官网。

　　这组报道有6张照片，大意是：博白县城市管理监督局看房团来到玉林市碧桂园御东府，认真听业务人员介绍楼盘。经过详细了解和考虑，意向购房者成功购得合适的房产一套。

　　最后一张照片，是购房者砸金蛋。于是，这次看房活动圆满结束，大家在门口拉横幅拍照留念。

　　报道没有交代购房者的具体身份。既然是城管局看房团，那十有八九是其中的在编人员。

　　门口拉横幅拍照、县政府官网报道，都意味着政府提倡大家购房，公务员带头购房，政府看房团力图给开发商带来人气……

　　第三招：成功卖房者，可以优先提拔、晋升。

　　同样在玉林市博白县政府官网，可以看到“博白县教育局关于做好加快人口进城相关工作的通知”。

　　在这份通知里，除了要求“每一位教职工都要通过微信朋友圈、微信群、QQ群等转发1次以上玉林市加快人口进城的政策解读、政策宣传报道或人口进城典型事例”外，还有奖励措施。

　　具体为：

　　成功推荐非玉林市城区户籍亲友于2022年在玉林市城区购买商品房（不包括二手房、商业和办公等非住宅类房屋、别墅）的教职工（每套商品房仅限填报一名推荐人），在同等条件下在提拔、职级晋升、评先评优上可优先考虑；对于推动人口进城工作较好、成绩突出的教职工在工作上予以照顾。（下图）

　　只卖出房子还不行，还必须是卖给“非玉林市城区户籍”的人口。必须给玉林城区带来人口增长的效应，才能奖励。

　　那么：玉林这样做，到底是为了什么？

　　当然是为了稳增长、保就业，此外就是为了实现市委、市政府提出的“打造百万人口城市”的目标。

　　玉林位于广西西南部，紧靠着广东（上图）。

　　玉林2021年的GDP为2070亿元左右，在广西名列第四，排在南宁、柳州和桂林之后。2021年末，玉林汇聚的资金总量为2700亿元，大约相当于广东老四东莞的八分之一。

　　2021年玉林的地方财政收入只有79.6亿元，下滑了超过21%。一般预算支出为377.5亿元，下滑了10.8%。

　　但2021年玉林市的一般预算支出却达到了377.53亿元，其中259.33亿元为上级补助收入，其他为地方债。

　　此外，玉林市每年还有100亿左右的卖地收入。也就是说，卖地、一般预算收入、上级补贴、地方债，每年加起来一共近500个亿才能支撑玉林市政府、事业单位的运转。如果卖地收入下滑，则财政压力将更为显著。

　　今年1-5月，玉林全市固定资产投资同比下降1.0%，房地产开发投资下降30.8%，全市商品房销售面积同比下降25.1%。

　　压力巨大，玉林需要自己想办法。

　　最主要的办法，是提高全市的城镇化率，尤其是中心城区的常住人口，目标是“打造百万人口城市”。

　　上图是第七次人口普查中，广西各地的人口。由于是少数民族聚居区，少数民族生育欲望高于汉族，所以广西过去10年常住人口是增长的。玉林市，也在过去10年增长了近31万人口。

　　但桂林主城区，严格意义上的城区人口，目前只有几十万人，距离100万人还有相当差距。

　　增加主城区人口，就成为玉林市城镇化的首要目标。

　　但玉林对外地人口吸引力显然非常有限，于是内卷不可避免：县城只能吸引农村人口，而玉林市区可以吸引农村人口、也可以吸引各县城的人口。买城区住房的奖励力度，是最大的，比如刚刚提到的编制。

　　这意味着，在玉林内部正在进行一场人口争夺战。

　　该怎样看玉林打出的这三张牌？

　　估计不少网友会冷嘲热讽。但换位思考一下，如果你当政玉林，又能怎样选择？

　　一个毫无存在感的、普通省区的普通地级市，资源不多、吸引力不够，能想到的招数大概也只能如此了。

　　事实上，就连城市级别更高的武汉、乌鲁木齐、青岛，也都有类似的做法。比如在武汉东西湖区，公务员在区内买房，一次性补贴15万元。乌鲁木齐、青岛一些区域的公务员，有卖房任务。

　　在江西宜春樟树市，政府甚至准备拿出财政资金奖励成功卖方的中介，每套1000元，这在房地产历史上也是非常罕见的。

　　对于这些城市，我们或许应抱有“理解之同情”。

　　有人说，这是因为我们过于依赖土地财政了，所以房地产一旦低迷，地方政府就扛不住了。

　　其实美国县级政府财政对房地产税的依赖程度，已经达到了85%；州一级政府，对房地产税依赖度在45%左右，他们才是真正的土地财政。中国的省级财政、地级市财政，对房地产行业的依赖度仍然没有美国高。

　　美国地方财政的结构提醒我们：即便对于发达国家，房地产仍然是非常重要的产业。

　　玉林这个典型案例说明：保持房地产的稳定、可持续发展非常重要。过分压制一个行业的结果，只能是在未来一段时间把它当做掌上明珠来呵护，因为“能量”是守恒的。

　　继昨天上涨之后，今天A股里的房地产板块再次大涨了接近4%。为什么会大涨？因为未来一个月，楼市将会有一些重要的新变化。

　　对此，我在昨天的语音课里已经做了分析和预测，感兴趣的话可以听一下。