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万小刀:“地产大佬”的艰难时刻

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发表于 2022-7-26 16:22:51 | 显示全部楼层 |阅读模式
  一、

  2003年7月,王石到天津劝孙宏斌要学会过组织生活,向来嫌开大会浪费时间的孙宏斌,当即跑到重庆去开会,一张嘴,就把各位大佬给镇住了。

  孙宏斌说:“顺驰2004年要达到100亿的销售回款,也就是要超过在座的诸位,包括王总。”

  52岁的王石,当时还是万科董事长,马上反驳说:“不可能,你吹牛!”

  40岁的孙宏斌没有回应王石。回天津以后,厉兵秣马,以雷霆手段杀入北京房地产市场,并迅速向全国扩张,把同行惊得目瞪口呆……

  以迅雷不及掩耳盗铃之势,迅速崛起成为房地产黑马的孙宏斌,什么来头?

  孙宏斌是山西人,1963年生于运城市临猗县的一个小村落,回头遥望,此人可以算是“小镇做题家的鼻祖”,“学习改变命运的典范”。

  孙宏斌兄弟四人,他是老大。从小就是个学霸的孙宏斌,做题、背文章又快又好,15岁就考入武汉水利电力学院(后并入武大),又用3年读完了本科4年的学业。

  1985年,孙宏斌22岁时,就已经从清华大学硕士毕业了,领先同龄人好几个段位。

  几经辗转之后,孙宏斌看到了联想的招聘启事,感到实现人生价值的机会来了,便转身加入了联想。

  1988年,联想遇到创业阵痛期。当年一起打江山的元老们,慢慢磨掉了锐气,每天都是喝茶看报,几无斗志,销售业绩一片愁云惨淡……

  刚进联想的孙宏斌,才25岁,有想法有干劲,仅用了一年多时间,便从一个普通员工,被破格提拔为联想集团企业发展部经理,开拓全国市场。

  他带领一群热血青年,只花了2个月的时间,就建立了13个独资分公司,年底销售额达2400万元。而这一年,杨元庆才刚入职联想。

  联想老大柳传志对孙宏斌,是看在眼里,喜欢在心里,他说:

  “人才分三种,一种是自己可以干成一件事,一种是可以带领一批人干成一件事,第三种是能审时度势,能一眼看到底。第三种人很少,孙宏斌就属于第三种人。”

  但这样的人才,柳传志却把握不住。

  二、

  孙宏斌在联想做出的成绩,太过耀眼,大有功高盖主的势头。

  初生牛犊不畏虎,在没有得到柳传志许可的情况下,孙宏斌竟创办了一份内部机关报《联想企业报》,并在头版刊登了“企业部纲领”。

  其中第一条就是“企业部的利益高于一切”,还有“企业部经理拥有分公司经理任命权”等,有分化公司搞集权的嫌疑……

  更让柳传志震惊的是,当他决定将孙宏斌调离企业部的时候,竟遭到了企业部全体员工的激烈抵抗……这就有独立王国、尾大不掉的意思了。

  一怒之下,柳传志将“昔日爱将”孙宏斌送上了法庭,罪名是“挪用公款13万元”。

  于是1990年,27岁的孙宏斌被判入狱,刑期5年。他的确能“审时度势”,不跟自己较劲,也不跟别人较劲,一心只想好好表现,早点出去。

  1994年,31岁的孙宏斌获减刑1年零2个月,被提前释放。

  释放前夕,他和一个狱警到北京见了柳传志一面,并向他道歉,称自己当年太年轻,不知天高地厚(但9年以后,海淀区法院却改判孙宏斌无罪)。

  孙宏斌从监狱出来后,只读了一本中文小说,就是海岩的《深牢大狱》。他说“那里面写得挺真实的”,10平米的屋子住了30多人……

  这一年,联想已经如日中天,柳传志也成为商业明星。他见孙宏斌坐了4年牢,还是没有被压垮,很是难得,便借给他50万元,让他自己创业。

  孙宏斌拿着这笔钱,第一次杀入了房地产的战场。

  三、

  1994年,31岁的孙宏斌成立天津顺驰置业有限公司,干起了房地产中介。

  这一年,商品化住房尚未成为解决住房问题的主要手段。但由于后来政策的调整,房地产业驶入黄金赛道,开始了长达10年的野蛮生长期。

  孙宏斌抓住时代风口,进军房地产,并占领了一级市场15%的市场份额。

  1997年,在柳传志的帮助下,孙宏斌和联想、中科合作,开发了第一个项目“香榭里”。一年后,他买回联想和中科的股权,对方利息一毛没要。

  此后,天津顺驰投资有限公司问世。这时,孙宏斌正赶上了天津危房改造和安居工程等机遇,事业开始起飞。

  到了2002年,顺驰已经占领了天津市场30%的份额,39岁的孙宏斌成为天津房地产老大。2003年,顺驰的销售回款已经达到了40亿元。

  孙宏斌的企业运营机制很“非主流”。当年,顺驰代理了华夏房地产公司的楼盘销售,刚从服装行业转行过来干销售的一个小伙子问他,“房子怎么卖?”

  孙宏斌大怒道,“我怎么知道?”

  他不仅不教员工怎么卖房子,还把手中的权力分散下去,让他们自己看着干。他则化身甩手掌柜,充当起讲师的角色,去推动这套运营体系的实行和完善。

  顺驰员工8000人,孙宏斌认识的不到80人,甚至那些分公司的副总,也没几个认识的。每次在各城市拿地,有时调集资金高达30亿,他也一概不管。

  那几年,孙宏斌每年都会拿出半年的时间,待在美国,最后完成了美国哈佛商学院高级管理课程。

  不过,业界对他这种放权模式很不看好。因为,有时过分的信任就意味着风险。

  但孙宏斌关于信任的领悟,跟绝大多数人不同。他是从大狱里悟出来的:

  “我在狱中想,信任是一个互动的东西,当你百分之百相信一个人的时候,这个人最起码有80%值得相信。”

  同时,他还讲了一个“小偷理论”。

  四、

  孙宏斌说:“一个小偷,你让他不偷是挺难的,但是你让他不偷你,还是有可能的。”

  当然,如果孙宏斌发现有人辜负了这份信任,违背了这套运营体系,他会毫不犹豫地出手。

  2003年,40岁的孙宏斌参加中城房网年会,可谓是出尽了风头。这不仅仅是因为他的顺驰很牛逼,还因为他文章开头说的那两句话也很牛逼。

  海口都夸出去了,就得想办法兑现,总不能让人笑话自己是口嗨吧。

  这一年,孙宏斌还创办了另一家房地产公司:融创中国控股有限公司。

  也是这一年,顺驰先后进军石家庄、北京、上海、苏州、南京、武汉、郑州以及长春等城市,在土地市场上疯狂竞标拿地。

  孙宏斌每次都是不惜高价,甚至多次以成交价两倍于起拍价,强势进入。然后采取分期支付土地款、缩短从拿地到开盘周期等方式,把有限的资金运用到了极致。

  他用高杠杆、高强度周转的方式,秀了一把走钢丝的杂技,让同行们看得目瞪口呆。

  当时甚至有人预言孙宏斌是:天欲其亡,必令其狂。

  很多人都觉得顺驰眼瞅着不行了,结果对方一直大胆地往前走,也没掉到坑里去。

  于是,很多之前不看好顺驰的房地产企业,纷纷派出员工组团来取经。一时间,天津成了中国房地产界的“应许之地”。

  孙宏斌的商业逻辑很激进,对房地产市场的理解更是乐观且雄心万丈:

  “中国每年8000亿的房地产市场,为什么不能产生占到市场5%的企业呢?万科去年的销售回款是60亿,全国第一,但连1%都不到。”

  “顺驰何以就不能超过万科,做到100亿呢?这么大的市场,超过万科,也不算什么,依然还是小公司呢!”

  孙宏斌那时真是野心勃勃,满腔热血啊。但在时代面前,如果能一直审时度势,满腔热血也是好的,但若不能,满腔热血就可能变成满脸热血……

  五、

  在孙宏斌带领顺驰高速发展的那几年,王石还没有解锁“笨笨牌红烧肉”,对地产政策的判断还是比较准确的。

  2003年,王石曾说:“规模不要追求太大,资金链不要紧绷、不留余地,否则,市场一有风吹草动就会受影响,天天加班都没用。”

  3年后,这句话应验了。

  这一年,由于房地产过热,上头宏观调控政策缩紧,孙宏斌遭到了激进扩张的反噬。

  由于顺驰贷款太多,资金负债率过高,瞬间土崩瓦解。这些年的“班”,全白加了。

  由于之前的高调言论和高价拿地,同行们都对孙宏斌好感欠奉,没人愿意伸出援助之手。

  无奈之下,孙宏斌只好将顺驰以12.8亿的骨折价,含泪贱卖给香港路劲基建集团。要知道,顺驰光在北京的一个项目,就投了9个多亿……

  靠低价转让来解决债务暴雷的同时,也让孙宏斌在一定程度上维护了自己的企业家形象。

  孙宏斌后来说,我从来没有为顺驰辩护过,败了就是败了,不要找借口。我们犯了错误,比如现金流管理(有问题),比如扩张太快……

  但好在,孙宏斌手里还有一个融创,还先后获得了国际投资者雷曼兄弟、鼎晖以及新天域等的入股。

  孙宏斌吸取之前扩张太快的教训,给融创定下了两个规矩:一是管好现金流,二是盯准一线城市。

  蛰伏一段时间后,孙宏斌以20亿元拿下一块地,做了西山壹号院。这个项目在3年里卖了150亿元,令他满血复活,东山再起。

  2008年,受金融危机影响,中国房地产市场遇冷。45岁的孙宏斌在一片质疑声中,逆着风向,又豪赌了一次。

  六、

  这一年,孙宏斌以20.1亿元拍下了北京海淀西北旺项目。该项目楼面地价高达每平米7000元,是2007年下半年以来北京市场的“地王”。

  很多人不理解,孙宏斌已经“死”了一次,为啥不长记性,还是这么激进。

  孙宏斌说:“我真的不是一个激进的人,我骨子里是一个偏理性的人,厌恶风险。朋友说人有不知死和不怕死之分,我应该是不怕死的。”

  事实证明,他这次赌对了。

  2010年,房地产市场回暖,孙宏斌凭借这块不可多得的优质地块,让融创在香港成功上市。

  优质地块抗风险的能力,让孙宏斌尝到甜头。2013年,融创打败多家开发商,以7.3万元/平方米的价格竞拍下了北京农展馆地块。

  这是继2004年土地出让制度改革以来的最高单价“地王”,也是最近20年来成交单价最高的一宗地。

  紧接着,孙宏斌又拿下了北京亦庄、天津天拖2宗“地王”,加上北京农展馆,合计花费的土地成本高达187.44亿元。

  这一年,融创推出顶尖豪宅“桃花源”,这个成本高达6万元/平米的项目,尚未开盘就已经签约7亿多元。潜力巨大的地产市场,令孙宏斌踌躇满志。

  这一年,融创业绩飘红。前三季度364.2亿元的合约销售额,比头一年同期增长71%。

  这样的高增长,让融创成为当年房地产界最大的黑马,并首次跻身房企排行榜前十。

  孙宏斌说:“今年500亿的销售目标肯定是能过了。”

  但对未来是否有更高目标,孙宏斌没想过。此时的他,已经没有了当年扬言要超越在座诸位和王石的锐气了。

  下好房地产这盘大棋,孙宏斌的腰包鼓了起来,开始了买买买的模式,孰料这一买,就为未来埋下了一颗又一颗的大雷。

  七、

  2014年,绿城陷入资金链断裂边缘,老板宋卫平看了融创在苏州的“桃花源”项目,很是满意,便将绿城“嫁给”融创。

  孙宏斌以高于市价19亿元左右的价格,入股绿城。融创和九龙仓并列为绿城第一大股东,持股比例同为24.313%。宋卫平退居小股东,持股约10.473%。

  当大家都还沉浸在融创和绿城结合的甜蜜中时,宋卫平却突然“反水”,称“把绿城卖给了一个不应该卖的人”。

  经过多轮口水仗,融创和绿城“协议离婚”。

  绿城获得30多亿元人民币现金,和单价高达38万元/平方米的黄浦湾项目。融创则获得了上海融绿平台下属的上海玫瑰园、香溢花城等20个项目。

  除此之外,孙宏斌还参与了佳兆业、雨润等项目的并购。但一波操作后,他才品咂出味来:帮别人干了活,自己啥也没得到。

  2016年,融创继续发力,在全国豪掷632.7亿,拿下42宗地。其中20块土地,被媒体冠以“地王”的称号。

  并购,已经成为融创获取土地的最主要方式。

  直到孙宏斌遇到了“下周回国”的山西老乡贾跃亭和乐视,才发现自己遇上了“硬茬子”。

  八、

  2017年,融创以150.41亿元人民币战略入股乐视。搞房产的孙宏斌成了乐视网的第二大股东。

  在战略合作发布会上,孙宏斌说:“我最佩服老贾的就是用这么点钱,干了这么大的事儿。”

  经过全方位调研后,孙宏斌很乐观,认为乐视的团队和战略都没有问题,只是缺钱而已。在那时的他看来,这个世界上有的是钱。

  所以,他想一次性把所有资金问题全解决。但有董事担心贾跃亭会彻底放飞自我,便问,老贾要投资火箭咋办?

  为以防万一,孙宏斌决定以重组董事会等方式,来完善上市公司法人治理结构。在乐视网公布的提名非独立董事的简历中,孙宏斌的国籍显示为美国。

  本来,孙宏斌只是想当个二当家,投点小钱,弄几块地。不料,贾跃亭很快就给他上了一课。

  乐视体育买入中超独家转播权,血亏13个亿。

  这年7月,乐视连续收到法院冻结资产文书,业界也开始流传融创系遭银行排查和信托项目放款被叫停的消息……

  孙宏斌投资不利不说,还引火烧身。

  他提议变卖乐视资产,好堵上资金的窟窿。但贾跃亭不听劝。

  有人开价数亿元收购乐视商城,贾跃亭说No。有人开价百亿购买易到,贾跃亭说No。有人开价50亿购买乐视金融,贾跃亭依然说No。

  孙宏斌绷不住了,说:“在投资乐视之前,我这辈子已经没什么遗憾了。但在投资乐视之后,如果不把这个公司搞好,我这辈子就真的有遗憾了。”

  说完,他摘掉眼镜,用纸巾轻轻拭去眼角的热泪。

  这个自称“不怕死”的男人,当年坐大牢没被打哭,顺驰垮了没被打哭,却被贾跃亭“打哭了”……

  然而,孙宏斌仍愿意再信贾跃亭一次。只可惜贾跃亭给出了意外的答案。

  九、

  2017年,融创以近632亿元的价格,买下了王健林旗下万达76个酒店和13个文化旅游项目,为万达的突围和转型做出了突出贡献,可谓是雪中送炭。

  根据孙宏斌既往的并购史,人们亲切地称他为“白衣武士”。

  融创一直都在马不停蹄地拓展地产版图,并先后收购重庆华城富丽、大连润德乾城和天津星耀等房地产公司的股权及债权,40亿入股金科、137亿购入联想控股旗下41个公司相关股权及债权等。

  那时候,就有媒体计算得出:融创的负债率可能会接近200%。

  2018年,乐视网与贾跃亭控制的关联方之间形成的关联欠款余额,达到了75.31亿元。

  对于如此庞大的关联交易,孙宏斌承认,“人有时候要敢叫日月换新天,有时候也要愿赌服输。”

  留下一句名言之后,孙宏斌承认被贾跃亭打输了。他选择从乐视裸辞。这一年,他的财富受乐视退市危机影响,缩水37%。

  但在房地产市场,孙宏斌照样打得火热。

  2021年,房地产行业下行,融创仍然顶风上阵,并以99亿元火速宣称收购“广西一哥”彰泰地产,就是为了能够快速抢占市场。仅用了半年时间,融创就拿地83宗,总成交金额达1226.92亿元。

  但这一次,孙宏斌没那么好运了。

  截止到上半年底,融创中国总负债9971.22亿元,资产负债率为82.72%,剔除预收款项的资产负债率为76%,净负债率为86.6%。

  2022年,融创中国宣布暂停股市买卖,进入停牌状态。开始采取大量措施,包括频繁出售资产等,来应对资金压力。

  今年5月,融创拟出售位于深圳的冰雪文旅城项目51%的股权。这个项目,是融创中国在深圳打造的首个文商旅综合体,同时也是“世界最大的室内雪世界”,属于融创中国的优质资产,但也只能忍痛割爱……

  而在今年7月,媒体更是爆出“融创爆雷”的所谓内幕。报道指出:“融创地产可能遭遇流动性压力,多地的房地产项目受到影响,其监管账户资金流向也遭遇外界质疑。”

  在这个房地产的“黑铁时代”,抗风险能力强的优质地块,也不好使了。

  时代的大浪轰轰而过,没有人能够永立潮头。溺水的,往往都是游泳高手。而那些爆雷的,往往在最开始就埋下了导火索……

  时代已经不一样了,“地产大佬”孙宏斌能否再一次挺过艰难时刻,化险为夷,重创辉煌?这个问题,或许只能交给时间来回答。

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