刘晓博：坐拥全球最大港口，这个城市能买吗？

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　　在2021年全球前50大港口货物吞吐量排名中，宁波舟山港，以122405万吨的吞吐量维持世界第一，也是全球唯一的十亿吨级港口。

　　在全国港口集装箱吞吐量方面，宁波舟山港位居第二，仅次于上海。

　　拥有世界最大港口的宁波，能买吗？

　　01

　　据房管部门数据显示，2022年上半年，宁波市六区区商品住宅共成交16575套、二手住宅共成交13767套，与2021年上半年数据相比，成交腰斩。

　　不过，6月，宁波楼市成交数据明显回暖。

　　6月份，宁波市六区新房成交3731套，较五月成交翻倍，二手房成交2841套，环比上涨31%。

　　可见，宁波楼市走出了寻底反弹行情。

　　楼市调控方面，“5.31”新政和“6.10”隐而不宣的13条政策的接连发布，政策面迎来大幅放松。

　　5月31日，宁波发布楼市新政，公积金住房贷款最高贷100万元，多孩家庭可再买一套，支持刚需和改善型住房需求。

　　网传的610新政，总共有13条，包括限购范围缩小、放宽外地户籍买房等，因为尚无官方来源，内容仅供参考。

　　值得一提的是，宁波和舟山，已经于2020年实现了户籍“同城化”，舟山市区户籍等同于宁波市区户籍，舟山县市户籍等同于宁波县市户籍。

　　甬舟这两地以前就是一起的，就算以后真的合并起来，难度也不会太大。

　　“同城化2.0”版本，对宁波来说，有利于吸引舟山居民前往购房。毕竟海岛生活不便，加上石化产业对宜居性会产生一定影响。

　　此外，台州籍、绍兴籍=宁波籍，也就是说台州人和绍兴人可以到宁波的限购圈内买房，作为副省级城市，宁波的吸引力更强，所以楼市迎来一波房票冲击。

　　目前新政的成效已经初步显现，一二手房成交量、价格都迎来了上升。

　　全国70个大中城市六月份房价数据显示，宁波商品住宅、二手住宅销售价格，环比双双由跌转涨。

　　从土拍情况看，宁波今年上半年实际完成了三次集中土拍。

　　据统计，2022上半年宁波市六区，涉宅土地成交占地面积188万平，同比上升8%，成交总价557亿元，同比下降1%，成交楼面均价13265元/㎡，同比持平，较为稳定。

　　鄞州区是总建面唯一超过百万平的区域，达到166万平，楼面均价17910元/㎡领先，成交总价也达到了297亿元，超过其他五区之和。

　　楼面均价第二名海曙区15522元/㎡，第三名江北区11341元/㎡，第四名镇海区10871元/㎡，第五北仑区8430元/㎡，第六奉化区6672元/㎡。

　　可见，核心土地热，非核心土地冷，宁波买房仍要回归核心。

　　02

　　从行政区划分析，2016年之前，宁波辖海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州6个区，宁海、象山2个县，以及慈溪、余姚、奉化3个县级市。

　　2016年，宁波行政区划重大调整，奉化撤市设区、原江东区管辖的行政区域划归鄞州区管辖。

　　目前，宁波辖海曙、江北、镇海、北仑、鄞州、奉化6个区，宁海、象山2个县，慈溪、余姚2个县级市。

　　2021年宁波各区县GDP数据显示，鄞州区、北仑区、慈溪市领跑，余姚市、海曙区、镇海区为“腰部”力量，奉化区、宁海县、江北区、象山县暂时落后。

　　宁波十四五规划纲要提出，要推动中心城区“东揽，西拓，南融，北强，中优”的发展格局，建设五条城市发展轴带。

　　增强泛三江口、东部新城、鄞州南部、镇海新城等核心板块发展活力，打造城市功能核心区高品质形象窗口。

　　精品建设鄞州中部、空铁新城、姚江新城、创智钱湖、北仑滨江、奉化宁南等重点板块，推进基础设施高效化建设，增强引领和带动作用。

　　推动江北慈城、北仑凤凰城、大嵩—梅山湾等外围组团集约特色发展，高起点谋划宁波湾区域发展，加快配套完善、功能提升和人口集聚。

　　从房价地图来看，宁波房价最贵的是中心城区，新房房价4w+。

　　鄞州区：自吞并老江东后，鄞州成为宁波最强区，集聚城市顶配资源，热度高，市场十分认可。

　　东部新城和南部新城两大新城，分别定位为中央商务区和总部经济集聚区，是宁波发展的顶流所在。

　　而钱湖高科新城发展会展文旅产业，滨海蓝湾新城以海洋装备制造等为主。

　　因此，鄞州区的核心板块，就是东部新城、东部新城东、江东、长丰、万达、南部商务区、潘火等。

　　海曙区：是宁波老牌核心区和城市原点，底蕴深厚，是宁波的商业、交通、医疗中心。

　　未来伴随空铁新城和姚江新城建设，发展潜力巨大。空铁新城，定位是宁波西部城区新增长极，而姚江新城，则要打造成以新经济、文化、生态功能为主导的城市新客厅。

　　最高价板块在海曙北和海曙核心板块。

　　江北区：江景资源，配套相对完善，随着姚江新城的开发，市场热度上升。

　　姚江北主打南向一线江景和优质教育资源，吸引不少中高端客户。

　　从宏观上看，姚江新区（江北和海曙）板块的的区位条件好，江景资源加地铁，已跻身城市次核。

　　今年初，高能级创新载体甬江科创区规划正式出炉，是宁波建设现代化滨海大都市、国家自主创新示范区的重要空间平台。

　　随着未来高等院校、科研企业等高能级科创功能的进一步集聚，将带动片区发展。

　　其他区域，以地缘自住为主可以选择，否则价值相比核心城区略低。

　　03

　　虽然宁波十分低调，但其经济发展在浙江省内部还是可圈可点的。

　　2021年浙江经济总量突破7万亿元，诞生了2座GDP万亿城市，一个是省会杭州，另一个是宁波。

　　杭州2021年GDP位居全省第一，达到18109亿元，同比增长8.5%，宁波GDP位居第二，为14594.9亿元，同比增长8.2%。

　　人均GDP上，宁波突破15万元，首次超过杭州市，排名浙江省第一。

　　宁波之所以这么牛，主要是因为：

　　首先，港口航运条件好，外贸发达。

　　上海虽扼守长江出海口，但长江携带的泥沙在入海处淤积，无法形成深水港，且海岸线过直，没有避风港。

　　杭州虽是大运河终点，也有钱塘江出海口，可惜钱塘潮异常猛烈，船只难以通过。

　　而宁波港水深流顺，常年不冻，东部舟山群岛庇护，海域风平浪静，既有浙东运河连通京杭运河，又有海路直通长江，出口十分便利。

　　2006年，宁波港和舟山港联合，2009年，货物吞吐量超过上海港成为全国第一。

　　其次，制造业发达，去年宁波第二产业增加值达到6997.2亿元，稳居第一。

　　1996到1999年期间，宁波民营经济占经济总量比例由20%提升到80%，涌现众多制造业品牌，雅戈尔、金田、奥克斯、太平鸟、得力、方太连续多年上榜民企500强。

　　2010年，国务院发布长三角区域规划，将宁波定位为先进制造业基地、现代物流基地、国际港口城市，临港工业成为宁波经济支柱，宁波在长三角南翼强势崛起。

　　我们的领导人曾说，“港口是宁波最大的资源，开放是宁波最大的优势，只有把最大资源和最大优势这两个作用都发挥到极致，才能实现效益的最大化”。

　　宁波向西，是杭州，有发达的互联网经济和科创优势，向东，是舟山，有深海岸线资源和多重国家政策，向北，是上海，比起苏州和杭州，宁波和上海的渊源更深，堪称上海的后花园。

　　所以，在省内来讲，宁波要兼顾向西和向东两个方向，唱好杭甬双城记，推动宁波舟山共建海洋中心城市。

　　在长三角一体化中，上海是金融、资本、综合经济中心，杭州是电商、物流、创意经济中心，而宁波则是港口、外贸经济中心，与杭州、上海功能互补，形成铁三角。

　　总之，在群星闪耀的长三角城市群中，宁波实力较强，但城市名气和中心城区的知名度有待提升，科创短板亟需补齐。