时晨晨：楼市惊现重大信号 泡沫新标准出现！房价高估50% 透支到2035年！

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　　疫情冲击很大，中国楼市估值切换，回归经济学规律，挤泡沫阶段开始了。

　　过去20年，中国房价狂飙突进，颠覆了社会常识，也冲击了多个经济学理论。

　　问题是什么？

　　任何违反常识的事情，必将付出代价。违规经济学规律时间越长，付出的代价也就越大！

　　2021年6月份，郭树清讲话表示：“押注房价永不下跌的人终会付出沉重代价”。

　　现在，中国楼市终于要回归经济学规律了，那么谁来付出代价呢？

　　01

　　重大信号：收入开始决定楼市！

　　过去，中国房地产最大的属性是什么？毫无疑问，金融属性。

　　中国房地产的金融属性，全世界最强。

　　我国房地产行业发展的晚，很多制度都是抄香港的，所以香港房地产有的毛病，我们一件儿不落下。

　　更严重的是，我们还都是选择性的抄答案，把香港当年遇见的雷重新趟一边。

　　香港为啥没有烂尾楼？因为1961年香港都已经把预售制的漏洞补上了。

　　开发商卖期房可以，但是必须你得有足够的钱卖土地和完成项目才行。买家的钱都在专门账户里面，有律所专门看管。

　　开发商想要动这笔钱，需要经过律所和建筑师等各方核准才行。完成项目后，买家的钱也先还银行，然后再打给开发商。

　　2004年，香港又出台了补漏洞政策，即楼盘完成后，业主的权益优先于银行。

　　也就是说，如果楼盘出了问题，得首先保证买家的权益，银行垫底。

　　我们的预售制呢？监管账户形同虚设，权责不明，所有的风险都转移到了买家这里。

　　“清华北大，不如胆子大”，开发商用很少一部分资金，就能撬动一个很大的项目。

　　同一时期，无论是美国、还是澳大利亚，全世界开发商都没法撬动这么大的杠杆。

　　所以说，中国的房地产金融属性最强。

　　中国房地产，金融属性最强，那么中国房地产的发展，也跟金融息息相关。

　　中国房地产之前的估值逻辑也就是，金融逻辑。

　　过去几十年，中国经济快速发展的一个特征就是，货币超发严重，金融泡沫很大。

　　所以，跟金融密切相关的房地产，房价也是一路飙升，泡沫严重。

　　这期间，随着金融泡沫的起伏，房价也跟着涨跌。

　　反映到数据上就是，房价跟金融指标高度一致。

　　比如，M1增速与房价增速、M2与房价增速、社融与房价增速、利率与房价增速等等。

　　注意，这都是过去。

　　中国房地产最大的改变是，2016年提出房住不炒之后，房子慢慢剥离金融属性。

　　2016年之后，中国房地产发生了非常大的变化，虽然部分城市房价也上涨了，但是房地产周期、影响因素等等，都发生了变化。

　　房住不炒，叠加疫情爆发，极大的冲击了大家对房地产的预期，中国房地产也终于回归了经济学常识。

　　一个重要标志就是，中国的房地产开始挂钩居民收入：

　　疫情爆发之后，收入提升，房地产销售就抬头；收入下降，房地产销售就下滑。

　　注意，这是重大的楼市逻辑切换信号！

　　（来源：长江证券 伍戈）

　　从楼市基本面上讲，为什么会出现这种变化？

　　人从1岁长到18岁，个子能长到1米8。从18岁到36岁，人的个子并不能长到3米6。

　　道理很简单，任何行业都有周期，行业初期+杠杆，肯定会狂飙突进。

　　但是行业周期末期，必定回归经济学规律。

　　02

　　基本面天翻地覆 中国楼市重新估值！

　　现在中国房地产行业早已经度过成长期，步入成熟期，接下来就是衰退期。

　　几个关键指标：

　　1、2019年央行数据：城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%、户均拥有住房1.5套。

　　对比一下发达国家：发达国家平均住房拥有率65%，户均套数1.15套。

　　结论：中国住房拥有率，以及户均套数，远超发达国家，说明中国房地产行业已经饱和。

　　2、统计局2020年人口普查数据：我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户住房间数为3.2，平均每户居住面积达到111.18平方米。

　　对比一下发达国家：日本33.5平米；新加坡30平米；德国、法国和英国不到40平米；美国65平米。

　　结论：中国的居住面积，已经超过大多数发达国家，说明中国房地产行业已经饱和。

　　3、根据七普数据，中国城镇化水平达到64%。

　　对比一下，发达国家城镇化水平一般是80%以上。

　　客观上说，中国城市化进程还有一定的空间。

　　但是，问题是什么呢？中国人口锐减，老龄化极其严重。

　　2021年，中国净增人口48万人，2016年还净增906万，之前都是1000万以上。

　　这5年，中国人口可以说是断崖式下降。

　　2022年，中国人口负增长，几乎板上钉钉。

　　另外，中国老龄化问题严重，2021年老年人口突破2亿，老龄化率高达18.9%，属于深度老龄化社会。

　　结论是什么？

　　结合人口增长，以及老龄化因素，中国未来的城市化空间可能并不大了。

　　因此，从基本面上看，中国房地产行业今非昔比，过去以金融属性为主，所以房价泡沫严重；

　　以后，房子逐渐回归居住属性，就以民众收入为主，所以开始挤泡沫。

　　过去被大家斥为伪经济学的“房价收入比”、“租金回报率”等等指标，将成为中国房地产市场新的估值标准。

　　这是中国房地产基础逻辑的转变。

　　03

　　房价高估50%，透支到2035年！

　　中国楼市基本面已经发生变化，我们决不能刻舟求剑，不能盲目相信过去只涨不跌的逻辑。

　　2021年，郭树清说了：押注房价永不下跌的人终会付出沉重代价。

　　现在，中国房地产回归经济学规律，我们需要付出多大的代价呢？

　　根据中国楼市新的估值标准，我们简单地计算一下。

　　我们根据统计局公布的新建商品房成交均价、城镇居民人均居住面积，以及城镇居民人均可支配收入等指标，简单地计算出我国总体房价收入比。

　　从下图可以看出，我国房地产起飞就是2003年左右，那个时候房价收入比差不多6.5左右。

　　2014年之后，房价一路飙升，房价收入比从7，一路飙升至2020年的9.2，2021年下降至9.1。

　　用一般的统计数据来衡量，一个国家房价收入比合理区间是3-6之间，超过6就可视为房价泡沫。

　　而中国房价收入比是9.1，所以，中国房价高估了50%（3.1/6），房价下跌一半才合理。

　　或者，从分母来看，房价不涨不跌，中国居民收入翻一番才合理。

　　什么时候中国人均收入才能翻一番呢？2035年。

　　按照“十四五”目标，到2035年实现经济总量或人均收入翻一番的目标。

　　所以，结论很清晰，按照新的房价估值逻辑，中国房价被高估了50%，房价已经透支了未来13年的涨幅。

　　再看重点城市的数据。

　　从重点城市的数据看，中国楼市泡沫也很严重，2020年的平均值已经上升到了13.4。

　　这是一个什么水平呢？

　　根据另外的统计数据，低收入国家房价收入比平均数为13.2，中等收入国家房价收入比平均数为9，高收入国家房价收入比平均数为5.6。

　　目前中国属于中等收入国家，这组的平均数是9，而中国的数字是13.4。

　　也就是说，中国房价高估了48.9%（4.4/9），接近50%。这跟用一般统计数据得出的结论一致。

　　越穷的国家，房价泡沫越大。随着中国经济发展，合理的房价收入比标准，只会下降不会上升。

　　接下来的问题是，中国哪些城市房价泡沫严重呢？

　　从各城市看，50个重点城市房价全部存在房价泡沫，其中长沙房价泡沫最小，房价收入比仅为6.2；

　　深圳、三亚、上海、北京、厦门房价泡沫最严重，分别高达39.8、27.1、26.2、23.8和23.1。

　　在中国，任何奇葩现象，存在时间久了，就会有人给它弄一套“专门”的理论，给它“合理化”。

　　你敢相信么，现在连核酸检测行业都成立了协会，要研究核酸经济学的理论基础，以及对社会的贡献了。

　　过去，高房价的理论支撑有哪些？中国人安土重迁、中国人六个钱包、丈母娘经济学等等。

　　总之，只为了证明一件事：中国高房价是国际特殊案例，它虽然不符合经济学理论，但是也符合中国国情。

　　因此它的结论就是，中国的房价泡沫是必然，因此别想着房价下跌。

　　但是，我们千万不要刻舟求剑，简单套用以往经验。

　　现在，中国人口减少、老龄化日益严重、住房拥有率、户均套数、人均居民面积等等，都已经接近和超过发达国家。

　　中国房地产已经饱和，经济学一般规律开始发挥作用，居民收入开始决定楼市，这是中国楼市估值基础的改变。

　　未来，中国楼市开始进入挤泡沫阶段，要么短时间内消化50%的楼市泡沫，要么时间换空间拖延至至2035年。

　　所以，非必要不买房，谁投资房产谁“终将付出沉重代价”。