刘晓博：显著回暖！这个“强二线”，会领涨楼市吗？

lameihua

　　01

　　成都楼市，显著回暖

　　7月高温之下，成都楼市，火力全开。

　　7月12日成都土拍，22宗土地全部成交，有8宗熔断，触发了最高限价，说明房企在一级市场上“抢地”热情高涨。

　　当天上午十宗土地全部成交，有五宗触发土地最高限价，下午十二宗土地也全部成交，有三宗触发最高限价。

　　触发限价后摇号确定竞得者的八宗土地

　　抢地背后，参与成都拿地的房企也越来越多，不少外地房企表现亮眼。

　　多家民营房企出手拿地，包括浙江楠盛、湖北鑫统领、鼎信长城。

　　从数据看，成都楼市回暖表现更为明显，新房、二手房成交大幅增长。

　　其中，成都上半年二手房成交7.2万套，超去年全年，创7年新高。

　　6月份单月二手成交量也创下7年来的新高，达到16699套，这1个月的成交量，和去年3、4个月的成交量差不多。

　　上半年，成都二手房的成交套数首度和新房相当，要知道前两年，二手房的年成交套数只有新房的三成左右。

　　我们一直讲，现在的楼市，不缺购买力，而是缺乏信心，现在，成都楼市的信心，真的来了。

　　贝壳显示，6月份新增带看约5.5万次，与5月相比，多了约2.5万次。？？

　　刚需群体积极行动，改善置换群体下场，楼市再度活跃，量涨自然价升。

　　5月份的70城房价指数中，成都楼市以0.9%的增速，领涨全国。

　　政策松绑对楼市升温影响明显。

　　5月，成都两次发文调整房地产调控政策，对住房限购、限售、首付款比例等作出大幅调整，给市场注入了“兴奋剂”。

　　5.31新政

　　7月初，成都市住建局发布《关于居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房操作指南》，居民自有住房用于保障性租赁住房的，可新增一张“房票”。

　　例如，居民将名下位于武侯区的住房申请纳入保障房房源后，可取得除高新南区外的购买1套住房资格。

　　具体看，成都一共划分了23个行政区域，分为一圈层，二圈层，三圈层，这个划分也跟购房条件挂钩。

　　其中一圈层2个，分别是高新南部园区、天府新区成都直管区。

　　二圈层11个，其中包括五城区：锦江区、武侯区、青羊区、成华区、金牛区；

　　高新西部园区；

　　近郊：龙泉驿区、温江区、双流区、郫都区、新都区。

　　三圈层则是青白江区、简阳、都江堰、彭州、崇州、邛崃、金堂、新津、大邑、浦江等区域。

　　成都分区购房资格比较复杂，高新南最牛，能买所有区，反之则不成立。

　　上半年大成都成交均价为16963元/㎡，中心城区最低均价已达3.13万元/㎡，双流区均价18034元/㎡，居近郊榜首。

　　02

　　成都价值再发现

　　从中国城市汇聚的资金总量排名看，成都汇聚的资金总量已迈上5万亿台阶，位居全国第六位，超过了南京、重庆和苏州。

　　提到成都，除了联想到国家中心城市、美食城市、网红城市以外，成都还是西部特大城市，西南交通枢纽城市，15个副省级城市之一。

　　凭借休闲的城市气质，成都吸引了大量人口流入。

　　七普数据显示，成都常住人口达2093.8万人，仅次于重庆、上海和北京，是我国第四个常住人口超过2000万的城市。

　　成都的经济发展确实给人欣欣向荣的感受，过去10年（2010年-2020年），成都GDP排名从全国第13名跃升至第7名。

　　2021年成都经济总量接近2万亿，达到19917.0亿元，稳居副省级城市第三位。

　　成都以全省四分之一的人口贡献了全省三分之一的GDP，经济总量占四川全省的比重达到37.0%。

　　在GaWC发布的《世界城市名册》中，我国上榜的二线城市有：成都、天津、南京、杭州、重庆、武汉、长沙、厦门、郑州、沈阳、西安、大连、济南。

　　其中，只有成都位居Beta+也就是强二线城市级别，其他城市为Beta（准二线）或Beta-（弱二线）。

　　四川空间开放格局 图源：四川省国土空间规划2035（草案）

　　从宏观视野看，成都背靠四川，融入全球。

　　以四川8000多万常住人口为基础，抓住沿海地区产业转型升级的历史机遇，成都建立起以电子信息、装备制造、生物医药为代表的支柱产业体系。

　　同时，在“一带一路”建设、长江经济带发展、西部陆海新通道建设等国家开放战略交汇实施过程中，成都由内陆腹地转变为开放前沿。

　　据统计，成都轨道交通运营里程达558公里，位居全国第四；

　　双流国际机场旅客吞吐量超4000万人次，居全国第二位，天府国际机场正式通航投运，成都成为中国大陆第三个拥有双国际机场的城市；

　　成都国际班列累计开行量超过15000列，中欧班列连接境外城市达68个。

　　从都市圈的视角观察，2021年成渝地区双城经济圈、成都都市圈相继出台，这对城市发展格局意义重大。

　　成都都市圈空间布局规划示意图

　　成都一路向东，和重庆握手，在科技创新、高新技术上密切合作。

　　成渝正在联手申请中国第五个“综合性国家科学中心”，成都规划了“西部（成都）科学城”、重庆规划了“西部（重庆）科学城”。

　　而成德眉资同城化发展也加快推进，2021年成都都市圈经济总量2.5万亿元，占全省比重达46.4%。

　　成都市域空间规划图 图片来源：《成都市城市总体规划（2016—2035年）》草案

　　天府新区和东部新区将发挥串联眉山、资阳的重任，位置重要。

　　在《成都市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中，主体功能分区重点为：东进、南拓、西控、北改、中优。

　　东进：形成成渝相向发展的经济走廊。

　　龙泉山东侧现代产业发展带聚焦航空经济、现代物流、国际消费、智能制造、总部经济五大主导产业，协同德阳凯州、资阳临空经济区、眉山东部片区，共同打造若干世界级先进制造业和生产性服务业集群。

　　南拓：成都科学城、成都天府国际生物城加快聚集世界一流创新资源，打造国际前沿创新核心引擎。

　　依托双流国际机场、天府枢纽站等开放平台，打造以枢纽经济为特色的开放经济带。以天府总部商务区为核心营造国际化总部生态，打造总部经济带。发挥天府绿道、鹿溪河等重大生态功能作用，打造绿色经济带。

　　可见，成都发展的重心和方向，主要是东进和南拓。

　　03

　　成都哪里最值得买？

　　买房应该选择高新天府这样的新城，还是应该选择传统主城区？

　　新城有“东进南拓”，老城有“中优”，各有侧重。

　　老五城区来讲，护城河以内的区域是成都最老的城区，由府河和南河围成，分为青羊区和锦江区。

　　由于篇幅有限，在这里只说重点板块。

　　锦江因地处成都核心区域，坐拥春熙路、太古里两大核心地标，区位优势较强，商业发达，三大豪宅区域之一的攀成钢是核心板块。

　　青羊区在整个成都市学区最好，区内有宽窄巷子、杜甫草堂等众多人文景点，浣花溪是核心板块，居住环境好。

　　靠中心较近，配套资源较好的地段也值得关注，青羊的未来在青羊新城，而锦江由于地块较小，集中打造三圣乡板块。

　　成华区的二八板块，即二仙桥-八里庄板块，位于城东2环和2.5环之间，在中优规划里，二八板块被确定为三环内的一个“城市副中心”。

　　其他两个区的新城，相比之下稍弱，简单点一下。

　　武侯区有武侯新城，有以三国文化闻名于世的武侯祠，重点打造武侯电商产业功能区。

　　金牛区规划有两大新城片区，一个位于金牛区的正北方的北部新城，另一个是位于金牛区西部区域的国宾新城，两大新城的主体位置都位于三环路以外。

　　高新区板块分级排行，一级为金融城，二级为大源、新川板块、市一医院、东苑、城南宜家、天府长城。

　　天府新区板块分级排行，一级为麓湖，二级为天西、兴隆湖北、天东、麓湖公园区、麓山国际。

　　由此，成都的重要地段基本位于以天府广场为中心，向南，黄金中轴线天府大道以西，从金融城到大源再到怡心湖，天府大道以东，从新川到麓山到天府CBD再到兴隆湖科学城。

　　成都分东南西北四个方向，三个圈层一百多个购房板块，近千个在售楼盘，到底哪里值得买，不同需求可能有不同答案。

　　以下是成都本地自媒体发布的居住板块发展前景TOP30排行榜，其中，兴隆湖板块位居第一，天府新区在TOP5中占比最多。

　　我们认为，天府新区科学城-兴隆湖板块，携手成渝地区双城经济圈建设，共建具有全国影响力的科技创新中心，值得看好。

　　在19个国家级新区中，四川天府新区的综合实力位于第一方阵，2021年地区生产总值突破4000亿元，增长9.7%。

　　在天府新区兴隆湖东南2公里处，成都超算中心已落地，部署学科计算软件200余个，服务量子生物信息系统等12个国家级课题项目，涵盖航空航天、人工智能、生物医药、先进材料等20余个领域。

　　未来，天府新区在国家发展全局中的战略优势不断提升，发展潜力大。

　　而兴隆湖作为成都极少以湖为核心布局高端产业的板块，受到企业和开发商的追捧是必然。