张晓峰：“断供潮”爆发！招行、平安闪崩4%！

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　　断供潮蔓延开来

　　乍一看今天的盘面，相信不少老铁会感到奇怪。简单说就是，一边是酷寒，另一边是酷热。

　　尤其是上证50指数，走的格外脆弱。不仅率先下跌，还一跌再跌。看今天这架势，想要止跌企稳估计都有难度，就更别提反弹上涨了……

　　在北向资金方面，已经连续4天流出，净流出合计130亿。最近的下跌中，它们是一大砸盘主力军。

　　之所以形成这样的盘面格局，一是近2个月A股强势上涨，有回调的动机，这点老张也跟大家写过好几次。二是最近的市场消息面，断供潮发酵，而很多银行又是上证50中的权重股。

　　具体来看，最近，从江西景德镇开始，“不复工，不还贷”的断供潮蔓延开来。不完全统计，已有10多个省的70多个楼盘开始响应断供潮。

　　在以前楼市上涨阶段，市场热衷买期房，一方面价格会优惠一些，另一方面是看好未来房价上涨，指望买房致富。然而，这几年楼市被按住了，房价下跌。

　　加上新冠疫情、去杠杆等原因，开放商日子普遍不好过。甚至一些曾经疯狂扩张的房企，面临严重的债务危机。

　　其实去年年底的时候，就出现大批停工、延期交付项目。据克尔瑞数据统计，最严重的河南郑州，问题率接近29%。几乎每卖3套房子，就有一套出问题。

　　这谁顶得住？对大部分普通人来说，一栋房子掏空六个钱包，一家子大半生都在里面。付了房款，却拿不到房子，还要在疫情中辛辛苦苦赚钱还房贷，其中的辛酸可想而知。

　　老张觉得，业主的诉求并不过分，10月20前全面复工。如果没复工，将会强制停止还各违规发放银行贷款的银行月供至全面复工日。

　　不过，一旦断供潮席卷全国，且愈演愈烈之时，将是经济不可承受之痛，甚至进入“多输”状况中。

　　事实上，断供潮才刚开始出现苗头，银行、地产等ETF就已成为重灾区。

　　在今天的跌幅榜上，地产ETF和银行ETF爆锤2.4%以上。还有建材ETF、家电ETF等，也跟着被锤。银行的下跌，还会导致上证50进一步被锤。

　　如何正确停贷？

　　可以说，在整个环节里，相比银行、开放商乃至供应商，业主是知情最少最弱势最无能为力的一环。为了活下去，明知道杀敌一千，自损八百，也得孤注一掷。

　　但老张还是想在这里提醒有相似遭遇的，不要盲目跟风，不到万不得已，不要走主动停贷这一步。故意停贷上了征信黑名单，各种麻烦接踵而至，除了限制高消费，自己甚至家人找工作都是问题。

　　下面，老张跟大家分享下正确停贷的方式：

　　首先，跟开发商打官司，要求解除购房合同。

　　因为开发商违约，做不到按时交付，所以这种事实很清楚。有较大概率会胜诉，特别是银行存在违规问题的情况下。购房合同解除，那么，附庸在购房合同上的贷款合同也就自然解除。

　　剩下就是开发商把贷款还给银行，这就跟买房者没关系了。首付款可以找开发商追讨，但相当难。

　　事实上，今天也有份“（2019）民再245号判决书”在朋友圈刷屏。该案例也是一起烂尾楼的事件，过程就不说了，最后结果是最高人民法院审委会定调，认定该案中开发商违约，导致购房合同解除，购房者不承担继续还贷的责任。

　　其次，如果开发商已经破产了，没人可告，这个时候可以直接停掉贷款。

　　以上两种情况，都有过具体的判例，并非有大家想象的那么难。所以只要法院判了，贷款就可以光明正大的不还。

　　不过，老张觉得，“意气用事”可以作为施压手段，但别让这个成为最终结果。

　　比较好的结果，依然是购买者大家可以联合起来。发表集体声明，给当地施压，让房企尽快复工。

　　各省或者较大的市，可以成立专门处理烂尾楼问题的国资公司，通过一些策略交楼。甚至可以合并同类项，选几个楼盘集中复工，把烂尾楼业主的房子置换到几个小区，付出的代价也较小。

　　这样皆大欢喜，也不用损失首付。

　　但是如果协商无果，施压无效，大家一定不要傻到主动断贷。确实看不到希望，再去通过法律渠道解除购房合同，让开发商和银行去掰扯，风险是损失首付。

　　对投资者的影响

　　对投资了地产ETF、银行ETF的投资者来说，又该怎么办？

　　具体到不同行业上，如果断供潮席卷开来，银行可能沦为“断供潮”中最大的重灾区。

　　之所以这样，是因为房地产行业已经雷了两年了，几乎被锤烂了，而银行一直“超脱于外”。但是归根结底，不少项目违规放款，确实是银行的锅，断供潮下坏账率也会飙升。

　　其实今天上午的时候银行就比较惨，眼看奔3%去了。在部分银行出来公布数据，表示“当前部分地区停工缓建和未按时交付楼盘情况，涉及本行规模较小，总体风险可控”以后，尾盘有些许回升。

　　不过，市场中在传的按揭占比较高的招商、兴业和平安银行等，还是非常惨淡，跌幅都在3%以上。

　　但是，投资不是凭空臆测，需要讲数据。

　　目前事情还相对可控，总体数据也不高。现在，银行贷款余额200多万亿，而历年不良率是1%到2%，也就是说，每年至少要处理2万多亿坏账。

　　因此，情况可能比预想的好一些。

　　从目前各行公布的数据看，涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款余额，大多在几亿到几十亿。

　　这时候再去卖，弄不好卖在地板上。现在银行板块非常便宜，中证银行指数近三年PB百分位0.16%，投资性价比还是很高的。

　　此外，地产ETF、银行ETF等同于整体性行业。行业不比单一个股，会稳很多。即使遇到了大雷，后续也会兼并重组、行业修复等，因此在心态上无需过于害怕。

　　要特别注意的是，如果银行、地产一类持仓较多，比如30%、40%，尽可能降低仓位。不是说担心后续继续暴跌，而是怕因此错过成长股和稳增长等板块，机会成本太高，银行地产短期内很难让人抱有希望。