旗扬：从中国大战略谈中国房地产（三）

lameihua

　　本人对中国房地产的核心观点主要有八点：

　　1、土地及土地上的固定建筑物（砖混结构）是人民币货币锚，房地产业涉及人民币体系运行是否稳定，房价（指整体均价）不能也不允许大涨大跌。

　　2、房地产业为中国经济腾飞筹集了原始资本，主要体现在土地有偿出让及税收。

　　3、房地产是实体经济，是国家三大经济支撑点之一，关联上游钢材、水泥等及下游装潢建材等五十几个实体产业；

　　4、房地产不是简单的水泥钢筋堆砌物，而是一个国家繁荣、富强的外在体现。

　　5、房地产业是为了满足广大人民不断提高的居住需求，不是面子工程。

　　6、房地产涉及大批银行和广大人民财产安全问题，房价不可能也不允许大跌。

　　7、房地产在“黄金十年”阶段曾经出现了很多问题（低门槛导致的烂尾问题、急功近利导致的强拆问题、高杠杆导致的泡沫问题、炒房及供应不足导致的房价上涨过快涨幅过大问题、偷工减料导致的房屋质量问题、灰色成本过高导致的房价畸高问题、房产开发暴利导致的大面积腐败问题等），现在正在逐步解决。

　　8、中国房地产业在经历了“黄金十年”（2001-2010年）、“白银十年”（2011-2020年）后，还将经历“青铜十年”（2021-2030年），最迟2030年之后，人民币货币锚可能换锚，不再锚定“土地及土地上的固定建筑物（砖混结构），”商品房有可能变成普通商品了。

　　今天谈第三点。

　　国内对房地产有一个很奇怪的说法，那就是房地产把大家变成房奴，老百姓无钱消费，打击了中国的实体经济。中国的经济不能靠房地产，世界上其他发达国家都没有这么做。

　　这里面有三点谬误：

　　1、房地产不是虚拟经济，是实实在在的实体经济，你不能说工厂制造业才是实体经济。房子都是钢筋水泥、一砖一瓦盖起来的，你买到的房子难道是别人晚上烧给你的纸糊的吗？钢筋水泥不是钢铁厂水泥厂生产出来的实物产品吗？对吧？

　　当然，那种买空卖空、炒卖房子的行为不是实体经济行为，那是外部资本、投机分子把房地产当做金融产品进行炒作赚钱，这是一种金融投机行为，但是房地产本身肯定是实体经济。就像去年炒作运动鞋，生产运动鞋的企业肯定是实体经济，但是网上炒鞋的那就不是。

　　所以说房地产打击了中国的实体经济，这个说法肯定是不对的，而且房地产本身就是实体经济。

　　2、一个国家经济当然不能全靠房地产，但是房地产是一个国家经济的重要而不可或缺的组成部分。GDP主要由三部分组成：基建、进出口、内需，基建又包含房地产。房地产“黄金十年”，房地产在整个GDP中占据的比例稍微大了一点，那是因为我们在国家住房建设方面需要补的课太多，老百姓对住房消费需求太大。你就看西方发达国家，他们在经济高速发展阶段，房地产业也是占据了经济很大比例的。上世纪六七十年代，也是他们房地产开发高峰期，他们也经过了三十年的房地产建设，才基本完成城镇化建设。现在，这些国家国民住房问题基本解决了，所以房地产就不像中国这样大量建设了。

　　在GDP构成三架马车里，正常的占比是各自占三分之一，房地产在基建里占到一半左右。那我们国家最近十年，也就是白银十年里，房地产占国民经济总量的16、17%左右，基本处于正常的占比。当然，黄金十年的时候，占比要高一点，一方面是我们进出口体量一开始不大，居民消费总量也不是太大。而房地产体量绝对量相对较大，所以，“黄金十年”，房地产占比较高，占到了20%以上。

　　在房地产青铜十年，房地产体量占比仍然不会下降很多，因为我们现在的住房仍然是满足不了需求的，整个中国还要盖八年房子，才能基本上满足需求。这个具体下一篇再讲，这里不展开。

　　我们在进入二十一世纪第二个十年后，进出口总量大大提高了，现在中国是世界第一大贸易国，是很多国家第一大贸易伙伴。未来还会继续增加，而房地产总量绝对量不会再增加，所以，等到了2030年，房地产在GDP中的占比每年会自然而然下降。到那时，我们已经进入中等发达国家，制造业在全世界占据一个较大的比例，基本完成了城镇化建设，不再需要大量房子了。这种情况，和四十年前的西方发达国家是不是很相似？

　　所以，我们一段时期内房地产在国民经济总量中占比过高，那是因为特殊的历史阶段决定的。

　　3、说老百姓变成房奴而无钱消费，这个说法是脱离当时实际情况的。

　　九十年代后半期企业改制，目的既是为了卸下经济包袱，也是为了满足西方对中国加入WTO的一个要求，那就是国有经济占比要不高于2%。但是客观上，国有企业改制造成了大量失业工人。房地产大跃进，又造就了大批失地农民。这些人，国家既不能全部包养，但又不能不管。那怎么办？

　　房地产的高速发展，正好创造了无数就业岗位。房地产带动了上下游五十几个产业的发展，有技术的下岗工人可以进企业打工。建筑工地需要大批建筑工、运输工，后期家装需要大批设计员、装修工。住宅小区多了，又需要大量的保安、保洁，城市发展扩大了，需要大批的环卫工……所以，房地产业的高速发展，为社会提供了大量的工作岗位。

　　那些头脑灵活的，完全可以把下岗之“危”变成“机”，我的一个同学，改制前在国有木材公司上班，收入很低。改制后，利用原来工作的关系，开始做木地板销售代理。不到十年，就已经成为建材行业里的老大，一年的收入抵上他改制前一辈子的收入。

　　房地产黄金十年，给一大批下岗工人、失地农民保住了基本饭碗。等进入新时代，老百姓慢慢开始有钱了，开始消费了，阿里巴巴双十一购物节销售量每年翻番，街上汽车开始拥堵了，节假日期间各旅游景点开始人看人了。

　　我们凡事都需要考虑当时特殊的时代背景，需要客观看待房地产产业，更需要看到我们现在的发展成果。尽管发展过程中出现过很多问题，但是我们都挺过来了、走过来了。遇到困难、出现问题不可怕，有困难就想办法去克服困难，有问题那就去处理问题，就怕停在那里不动，这不是我们一贯的工作作风。