旗扬：从中国大战略谈中国房地产（二）

lameihua

　　本人对中国房地产的核心观点主要有八点：

　　1、土地及土地上的固定建筑物（砖混结构）是人民币货币锚，房地产业涉及人民币体系运行是否稳定，房价（指整体均价）不能也不允许大涨大跌。

　　2、房地产业为中国经济腾飞筹集了原始资本，主要体现在土地有偿出让及税收。

　　3、房地产是实体经济，是国家三大经济支撑点之一，关联上游钢材、水泥等及下游装潢建材等五十几个实体产业；

　　4、房地产不是简单的水泥钢筋堆砌物，而是一个国家繁荣、富强的外在体现。

　　5、房地产业是为了满足广大人民不断提高的居住需求，不是面子工程。

　　6、房地产涉及大批银行和广大人民财产安全问题，房价不可能也不允许大跌。

　　7、房地产在“黄金十年”阶段曾经出现了很多问题（低门槛导致的烂尾问题、高杠杆导致的泡沫问题、炒房及供应不足导致的房价上涨过快涨幅过大问题、偷工减料导致的房屋质量问题、灰色成本过高导致的房价畸高问题、房产开发暴利导致的大面积腐败问题等），现在正在逐步解决。

　　8、中国房地产业在经历了“黄金十年”（2001-2010年）、“白银十年”（2011-2020年）后，还将经历“青铜十年”（2021-2030年），最迟2030年之后，人民币货币锚可能换锚，不再锚定“土地及土地上的固定建筑物（砖混结构），”商品房有可能变成普通商品了。

　　今天谈第二点：房地产业为中国经济腾飞筹集了原始资本，主要体现在土地有偿出让及税收。

　　我在《新时代中国大战略》国内部分《对外开放是中华民族崛起的必由之路》中谈到过，我们从新中国成立以来的发展，主要就是对外开放、发展经济。但是，因为我们不承认西方列强强加给中国的各种不平等条约，不承认晚清和国民党政府欠下的所有外债，所以西方国家也不承认新中国，政治和经济上封锁中国。因此，我们当时没有收回香港，保留了一扇与西方国家的交流之窗。抗美援朝停战之后，西方国家对中国彻底关上大门，全面封锁新中国。但是我们却打开了苏东集团的大门，前苏联援助中国一整套计划经济体系和工业体系。但是，我们不肯做前苏联的附庸，收回了前苏联在东北的所有利益，于是苏联也与中国翻脸。1959年撤走所有专家，并逼迫中国偿还债务。之后中国发生三年自然灾害，中国经济受到沉重打击，最终只能自己勒紧裤腰带硬扛。

　　1970年中美乒乓外交打开中美交流大门，中国和西方关系开始解冻，1971年美国总统尼克松访华，签署了中美三个联合公报；1972年秋，日本首相田中角荣访华，毛主席声明放弃对日索赔，然后中日正式建交。国门逐步打开后，走出去一看才知道我们与资本主义发达国家的差距有多大。1978年我们开始改革开放，唯一的目的就是发展经济，让人民能够过上好日子（贫穷不是社会主义）。

　　改开初期，我们只能靠出卖初级产品以换取急需的外汇，包括初级资源，比如木材啦，稀土啊，连阳澄湖大闸蟹都优先供应台湾香港。另外，做一些简单的来料加工，赚取可怜的血汗钱。这个阶段中国的发展还是很慢，一方面是意识形态方面还有不统一的地方（姓社姓资的争论），另一方面主要是缺少发展所需要原始资本、先进设备、先进技术和产品市场。九二年，总师一锤定调，坚持改革开放不动摇，同时设立了深圳经济特区，中国的改革开放驶入经济发展高速公路行车道。

　　当时困难其实还是蛮多的，最主要的就是缺钱。中央政府缺钱，地方政府也缺钱，很多地方公务员、教师连工资都发不出，大批效益落后国有企业也变成政府经济拖累。于是，在这段时间，开始国企改制、教育医疗改制（产业化），实在是没办法，国家从上到下都太穷了。

　　至于老百姓住房，当时都是国家分配，标准低得可怜：人均面积7平方。那时候，香港某人曾经对总师说，中国这么多人口，住房国家包下来，这怎么得了？应该学习香港，开发商品住房卖给老百姓。受此启发，我们首先是人民币换锚，借助国家掌握的大量土地来筹集资金。其次，准备住房制度改革。公房全部卖给个人，以后不再实物分房，而是发放住房公积金，所谓的货币分房。九十年代末讨论住房制度改革方案，2001年正式实施。

　　九十年代后期，中国入世申请进入关键时刻，一旦获准加入世贸组织，中国将迎来经济快速发展机遇。因此，中央要求各地政府想方设法发展经济。没钱？那我不管，你们自己想办法。你能做一把手，那就有办法搞到钱，不然要你做什么？（借用《亮剑》中李云龙的那段话）所以1997年人民币换锚之后，地方政府一方面是卖地换钱，很多工业基础薄弱的地区，土地收入占到当地财政收入的60%，土地财政嘛。另一方面就是加大招商引资力度，很多地方是政府部门和人员全员招商，制定指标任务，完成任务有奖、提拔，完不成任务就地免职。这一条不在今天分析范围内，不多赘叙。

　　97年人民币换锚后，各地开始大力发展房地产开发，不仅可以增加土地出让收入，还能解决国企改制后大批下岗职工就业问题，也能增加税收收入和财政收入。当然，市容市貌得到了翻新，百姓住房条件也得到了改善，一举多得。

　　不过我们回头看就会发现，2001年之前，土地出让过程中暗箱操作太多，不透明不公开，这就为政府官员贪污腐败、官商勾结埋下了隐患。房地产开发商知道，只要能拿到一块地，或者得到一个旧城改造项目，那就是得到一台印钞机。于是会花大钱行贿，争取能拿到土地或者旧城改造项目，只要这个目的达成，那一切就都有了。有土地或者有项目批文，银行马上可以发放贷款，开发商就有钱缴纳土地出让金。再花点钱设计好项目规划设计图，老百姓就日夜排队、捧着钱争相订购。

　　1999年，多哈回合谈判结束，美国终于放行中国2001年12月正式加入WTO（之前中国每年都得巴着美国国会通过中国对美贸易最惠国待遇），这对中国来说，经济发展将进入快速发展阶段。住房制度改革方案2001年正式实施，同年，全国土地出让也正式实施招挂拍（招标、挂牌、拍卖）政策，让土地出让走到阳光之下。

　　2001年，中国即将加入WTO，中国经济发展开始全面提速，房地产行业从这一年开始进入“黄金十年”。这一年，美国发生911恐袭案，江总第一时间打电话给美国总统小布什，表明中国坚定支持美国的态度，中国开始进入“战略机遇期”。

　　也就是从这一年开始，全国各地开始了房地产开发高潮，各路资金开始涌向房地产。开发商争相拿地，而且还是拍卖的形式，土地出让价格达到了高点，很多优质地块都是溢价成交，为各地带来了滚滚财源。各地方政府有钱了，开始大力建设基础设施，包括道路、通讯、交通、市容等，筑巢引凤。为了大干快上、吸引外资、留住客商，有些地方在土地使用上不惜“先上车后补票”，用地计划报上去，还没等国家批准，这边已经先行开工，不管是住宅用地，还是工业用地。

　　当时进入房地产开发的门槛很低，政府在土地使用上先斩后奏，客观上就造成房地产行业的野蛮生长。野蛮生长有弊端，但是却有一个极大的好处，那就是生长很快，麦苗和杂草都同时快速生长。这时候，我们只能先鼓励支持发展，等到了后期再来除草，水至清则无鱼嘛。

　　黄金十年房地产快速发展，还有一个外部因素，就是大量美元资本涌入中国，极大的推动了中国的房地产业发展，当然也就带动其他相关产业的发展，这是后话，以后再说。

　　美元在全世界有个收割周期律，基本是以十年为一个周期。1998年东南亚金融风暴，实际就是美元对东南亚的一次金融收割。下一个收割目标就是中国，时间点大概在2008年。所以，国际奥委会2001年7月投票，把2008年夏季奥运会主办权给了北京，就是想在2008年之前，让中国快速发展，然后他们来收割一波。

　　收割的方式很多人都知道，那就是大量廉价美元（低利率甚至零利率）冲进目标国，炒热这个国家经济，推高这个国家股市和楼市。然后在高点突然抽走资金先赚一笔，造成这个国家外汇短缺、本币暴贬、资产价格暴跌，造成这个国家债务危机、金融危机甚至经济危机。然后再进来抄底收购低价优质资产，他们的资产再次增值。当时的韩国就是这样，面临债务违约风险，结果韩国政府号召全体国民捐金捐银，偿还外债。第二年，国际资本再次进入韩国，抄底收购或者入股很多韩国优质企业，比如三星。

　　2001年中国正式加入世贸组织，从2002年开始，中国股市开始暴涨，中国的房价也开始暴涨，这里面都有大量资本涌入的原因。股市不谈，就谈楼市。资本进入楼市的主要方式就是：1、借贷，给需要资本的房地产开发企业提供美元贷款买地、开发。2、买房，购买优质房产，比如一线城市中心的商业楼盘。3、炒房，支持各地的炒房团全国各地炒房，然后参与分成（这种方式只能借助中国人之手，因为外国人不能在中国直接买住宅商品房。）。之后，他们开始炒作房价，从炒作“地王”开始，全面炒高中国的地价房价，就等到高点时抛售。

　　西方资本的这种嗜血逐利行为，给中国房地产业埋下了巨大的隐患。但是从客观来讲，他们带来了大量的资本，使各地政府获得了快速发展所需的起步资金。在这个十年里，各地政府如果不是通过土地出让而获者大量的土地财政收入，经济发展就不会这么快。

　　但是，西方资本的这些把戏中国政府不知道吗？呵呵，了然于心。

　　2007年，快到资本收割中国的时候了，10月份股市达到最高点6124点之后开始下跌，一直跌到2008年7月，最后终于跌倒了地板上。

　　2007年那一年上面规定，不准再炒作“地王”，所有媒体上都不准出现“地王”二字。

　　2008年，中国经历了南方冻灾、汶川地震，8月份成功举办了北京奥运会。所有这些，都展示了中国政府强大的社会动员力、组织力、凝聚力，中国楼市进入高点。2008年9月11日，美国雷曼兄弟公司暴雷，美国爆发次贷危机引发的金融危机。2009年，就在美元资本准备打爆中国楼市，把资金变现回流美国救急时，国办先后颁布了房地产《国五条》、《国八条》，彻底锁死楼市交易，所有进入楼市的美元资本都被锁定在中国土地上。

　　这就是我上一篇说的，中国楼市曾经发生过的一次大涨和大跌。

　　正是因为中国2001年进入房地产“黄金十年”，中央政府和地方政府土地出让获得了快速发展所需要的原始资本，然后投资基础设施建设，优化中国招商引资硬件环境和营商环境，中国经济发展开始进入了良性发展阶段。我们的制造业起来了，科技发展起来了，2014年，中国GDP总量突破10万亿美元，中国成为世界第一大贸易国、第一大制造国，国家和地方财政已经逐步开始降低对土地财政的依赖。2017年的时候，我们就有底气坚决执行“房住不炒”的指示。因为全国土地出让收入在整个财政收入中的占比已经到了一个较低的比例了，加上央企国企的大量利润，各地基本摆脱了对土地财政的依赖。大家有时候会说，房地产绑架国家经济，我的理解就是土地财政绑架国家经济。而现在，大家还认为房地产能绑架国家经济吗？都给我老老实实去杠杆去泡沫吧。

　　后天发第三点分析。