一棵青木：小麦大蒜都能换房，这是针对农民的福利还是陷阱？

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　　没想到，开发商居然会以物易物，同意用小麦和大蒜换房子。

　　近日，河南省商丘市民权县的建业河畔洋房，宣称可以小麦换房，以2元/斤的价格收购小麦，最高可抵16万元购房首付，他们说这个是惠农政策。

　　小麦换房明显不符合常规市场规律，事出反常必有妖，这东西到底是针对农民的福利，还是陷阱？

　　先看基本信息。

　　这个楼盘于2022年初开盘，开发商是河南建业，楼盘均价5800元左右，主力户型建面约117-144平米，总价60~84万之间，目前的政策是首付20%，首付款大约12~16.8万元之间。

　　小麦换首付最高可抵16万元，正好对应最大面积户型的首付。

　　换句话说，这个楼盘所有户型的首付都不要钱，只要小麦。

　　这是好事，还是坏事？

　　首先，以2元/斤计算，16万元需要8万斤小麦，折合40吨，这是一个非常离谱的数字，就算按高产田每亩1000斤的产量去计算，这8万斤小麦都需要80亩地才能种出来。

　　换句话说，除个别种粮大户外，绝大多数农民都是拿不出这么多小麦的，普通城市居民更是不可能有。

　　你搞了个优惠政策，别人手里没粮，怎么办？

　　对于这个问题，售楼顾问说了，简单呀，你去市场上买40吨小麦就行了，我们售楼部允许的，并不要求这些小麦必须是你自己种出来的。

　　而市场上的小麦的售价，目前是1.5元/斤。

　　所以这不是小麦换房，而是赤裸裸的降价补贴。

　　还有更好玩的，这足足40吨小麦，如果想换房的话，要拉到哪里去呢？总不能拉到售楼部吧。

　　当然不可能，售楼部里没有小麦仓库。

　　你要把这40吨小麦拉到售楼部指定的粮食经销商那里去，凭收据来售楼部换取优惠。

　　那问题来了，如果我手里的小麦不足40吨，要去哪里买粮食呢，要不售楼顾问你给我推荐个？

　　作为专业的售楼顾问，当然要在力所能及的范围内帮客户解决问题。

　　你不需要去外面买小麦，到我们指定的粮食经销商那里买就行了，先用1.5元/斤的价格买个40吨，然后再卖给他，一粒粮食都不需要转手，也免得你把粮食搬来搬去的浪费车费了，你把卖给他40吨的收据拿过来，我们售楼部就给你优惠。

　　这些操作每一步都是合法的，每一步都可以理解，但合在一起就非常奇怪。

　　这真的是惠农？

　　这不就是变相降房价吗？每斤补贴0.5元，总共补贴8万斤，也就是优惠4万块钱。

　　对于总房价84万元来说，这等于是95折优惠，开发商无所谓。

　　但对于购房者来说，这个钱是全部优惠在首付上面的，等于说首付从16万元降低到了12万元。

　　原本官方给了2成首付，已经很低了，但现在开发商嫌这个还不够，改成了1.5成首付。

　　3成首付，对应的是2.3倍杠杆。

　　2成首付，对应的是4倍杠杆。

　　1.5成首付，对应的是5.6倍杠杆。

　　开发商的这个政策，自己没少收钱，只是95折而已，但购房者的首付大降，杠杆率大增。

　　超高杠杆带来的超高风险，这和开发商没关系，因为钱已经到开发商账上了，风险是购房者和银行的。

　　一手偷天换日的风险大转移之术，表面上看起来还是合法的，所以开发商挖空心思搞出了这个活动。

　　降首付有用吗？

　　理论上是肯定有用的，但截止这个活动被监管层叫停，开发商小麦换房活动销售出去的房屋数量，是零，一单都没有成交。

　　因为优惠力度还不够。

　　同样是河南建业集团旗下的楼盘，开封市杞县的营销活动力度就大多了。

　　杞县建业城楼盘弄了个活动，5元/斤收大蒜，而当地的杂交红蒜价格是1.3~1.8元/斤左右。

　　这个建业城主力户型在118~143平之间，绝大多数房源都在此区间，市场均价5500元/平米，按当地20%首付新规计算，首付款区间是13~16万元。

　　根据签约的不同户型，可享受1万斤、1.5万斤和2万斤大蒜的补贴。

　　建业城的售楼部很实诚，直接说自己不收蒜也不要蒜，你直接在售楼部签两份文件就可以了，一份是以1.5元/斤的价格向某农贸公司购买大蒜，一份是以5元/斤的价格向售楼部出售大蒜。

　　你不需要自己种大蒜，就算自己家里有几千斤大蒜，售楼部也不要，你拉过来售楼顾问是不认账的，因为没办法处理。

　　按每斤大蒜3.5元补贴计算，最高2万斤大蒜，等于7万元的补贴。

　　对比总价，大约是9折。

　　但这个优惠是直接优惠在首付上面，首付直接从16万元降低到了9万元，等于是9万块首付就可以买总价80万的房，大约1.1成首付，这就很恐怖了。

　　1.1成的首付，对应的杠杆率约为8倍。

　　稍微懂点金融常识的人，都知道8倍杠杆有多恐怖，这是风吹草动就直接原地爆炸的杠杆率。

　　效果也很显著。

　　根据其自己公布的信息，5月22日开始到6月6日，短短14天时间建业城楼盘获得来电咨询2859组，到访852组，成交30套。

　　和民权县的同事相比，这业绩明显要好上很多。

　　分析所谓小麦换房和大蒜换房的本质之后，我们发现，这实质上就是降房价，同时故意绕开国家政策，大幅降低首付比例，把杠杆率提升到了8倍。

　　总房价9折不算离谱，但杠杆率8倍这个是真的太离谱了。

　　这开发商贼精，好处全要，风险不要，以最小代价撬动最大回款，同时把大幅增加银行和购房者风险这个代价和自己完全撇清。这不是什么“好麦房”和“巨划蒜”，这是典型的恐怖屋，里面蕴含的金融风险实在太大。

　　这两个楼盘背后的开发商都是建业集团，河南最大的地产公司。

　　为什么河南建业要搞这样的活动，把自己送上媒体的风口浪尖？

　　我从公开新闻中搜集了关于河南建业的信息，感觉他们应该是实在没办法了。

　　2021年9月份，河南建业因资金链告急，向河南省政府递交了求救信。

　　2021年11月，上级指定中原银行给予河南建业100亿的授信额度。

　　2022年初，河南建业合并了内部的“五大总部”，有媒体爆料称其内部裁员60%，但建业集团不予承认。

　　2022年4月，河南建业把十年的物业经营权出售给了万达公司，收取了7.5亿资金。

　　2022年5月，河南省政府全资的同晟置业，以6.88亿港元的价格，收购了建业地产29%的股份。

　　5月底，河南建业开始了小麦换房和大蒜换房，变相降房价降首付。

　　建业集团的资金链到底如何，我不清楚，但仅从这些公开信息看，应该不怎么样。

　　战报可以造假，但战线不会撒谎。

　　这都快开始打首都保卫战了，你和我说这只是转进，军队还在节节胜利，我肯定是不信的。

　　根据建业地产的公开销售数据，2022年前5个月，建业地产合同销售额同比减少48.6%，合同销售面积同比减少47.3%。

　　河南的房子应该值多少钱，泡沫度如何，这个我不去评判，就目前这种情况，也不需要去评判了。

　　当初炒的越热，现在需要付出的代价就会越大。

　　不管这到底是好麦房还是恐怖屋，这种新闻的出现都代表一件事，现在的房子绝对没有某些媒体和中介宣传的那么好卖，那么抢手。

　　河南现在是20%首付，4.25%利率，这都拉不起购房需求。

　　好麦房把首付降低到了15%，销售数量为零。

　　巨划蒜把首付降低到了11%，销售30套，对应的杠杆率为8倍。

　　这种杠杆率对应出来的需求，是金融风险极大的需求，要是用这种需求才能救房企，那已经不能用饮鸩止渴来形容这种行为了。

　　怎么说呢，决定价格的根本力量还是价值，也就是有多少人特别想住这个房子。

　　买房不是刚需，租房才是，人们愿意花多少钱租，才能从根本上体现这套房的居住价值。

　　一个都只想高价买房，但租房价格高一点点都不愿意的社会，是有问题的。

　　杠杆力量可以加速价格回归，当价格低于价值的时候，银行注入资金，提升杠杆，可以快速激活市场，加速价格回归的过程，让价格涨势火上浇油。

　　但要注意，杠杆是双刃剑。

　　当价格高于价值的时候，如果购房者确认买入即亏，那就算你首付为零利率为零他们也不会愿意买，这个时候，曾经的杠杆会让价格雪上加霜。

　　2014年的时候去库存，首付2成，利率3.8%左右，就能拉起一波大牛市。

　　本来只是个小泡沫，房价还能做到以房养贷，愿意租的人还不少，现在直接就是个大泡沫，价格严重脱离实际经济水平，租金无论如何都跟不上来。

　　这次的库存，没那么好去了。

　　但怎么说呢，总不能无限救房企吧，救一次泡沫大一倍，总有没办法救的时候。