刘晓博：5天内，楼市将创造历史……

lameihua

　　还有5天，2022年上半年就要过去了。

　　中国房地产行业将在这个6月，创下一个“不世出”的记录：连续4个季度对GDP的贡献为负数。

　　中国真正建立起房地产市场，是1998年全面房改之后，至今不过24年。在这90多个季度里，一共只有6个季度房地产的增加值为负，成为拖累GDP增长的主要因素。

　　下面就是具体数据：

　　这6个“倒霉的季度”，分别出现在：

　　1、全球金融风暴爆发的2008年的第三和第四季度；

　　2、新冠疫情爆发的2020年第一季度；

　　3、2021年第三、第四季度，以及2022年第一季度。

　　至于2022年第二季度房地产的增加值，已经不可避免地为负了。这将是过去24年里第七个负增长的季度。

　　今天（6月23日）一大早，就看到了克而瑞的数据：6月楼市有所回暖，跟5月环比，80个重点城市在6月的前20天里成交增长了18%，达到了1416万平方米。

　　但遗憾的是：跟去年6月同期相比，前20天的成交面积仍然下跌了41%！

　　这是一个非常令人震撼的跌幅。

　　事实上，4月、5月、6月的数据大致如此。百强房企同比成交跌幅，基本上都在40%到50%之间波动。

　　上图是统计局公布的1到5月销售数据，看起来跌幅没有第三方机构统计的那么惨烈。但大家统计方式不同，统计局是1到5月累计，跟去年1到5月累计进行比较；前文说的，是单月的成交比较。

　　反正不管怎么说，2季度房地产行业的增加值一定是下跌的，而且跌幅将超过前两个季度的2.9%和2.0%，有可能超过10%。

　　中国房地产行业历史性的一幕将出现：行业增加值连续4个季度同比负增长。4个季度，正好是1年。

　　这是史无前例的。

　　1993年那波大通胀中，由于央行快速加息，也造成过房地产连续超过1年的下跌。但当时中国尚未建立全国性的房地产市场，甚至连住房按揭制度都没有建立起来。中国的住房按揭制度，是1997年央行下发“个人住房担保贷款管理试行办法”之后才建立起来的。

　　那一波大跌，只有少数城市能感受到疼痛。

　　现在则完全不同了，所有的城市都可以感到痛。有的甚至痛彻心扉，因为影响到工资的发放了。

　　楼市连续1年对GDP的贡献为负值，这意味着什么，将带来哪些重要变化？

　　首先，是卖地收入下降，地方政府财政增收压力加大、负债率上升。

　　根据财政部官网，今年1到5月全国国有土地使用权出让收入18613亿元，同比下降28.7%。

　　去年1到5月，全国卖地收入是26123亿元，今年锐减了7510亿元。卖地收入全部计入地方政府的“基金性收入”，5个月少了7510亿，所以地方财政压力巨大。

　　楼市交易的变冷，也让来自房地产的直接税收下降。根据财政部的数据，1到5月全国契税收入2341亿元，比上年同期下降28.1%；土地增值税3053亿元，比上年同期下降9.4%。

　　2022年又是稳增长难度较大的一年，地方政府要给实体经济减税降费，所以对策只能是两个：一是加大财政转移支付力度，从经济发达地区调拨资金支持落后地区；二是增发地方债、国债，提高政府的负债率。

　　估计未来2到3年，都必须要这样做。

　　其次，出台更多新政让楼市回暖。

　　楼市如果不回暖，即便直辖市、副省级城市卖地都会变难。

　　上图是今年集中土地转让的城市首轮土拍，可以看到天津、济南、福州、南京、合肥等城市的流拍率都比较高。

　　而这些大城市是国家重要的财源，如果连他们的土地都卖不动了，国家财政转移支付的能力将受到影响。

　　所以我们看到，绝大多数城市都在一轮又一轮地松动楼市，走在前面的是武汉和南京，天津的动作不大。但相信要不了多久，矜持的城市也会加入松动的行列。

　　就连一线城市也不会例外。目前四大一线城市正在玩“楼市憋气游戏”，看谁能最晚松动，广州已经在公积金上做了微松动，上海也表达过松动的想法。相信到了下半年，北上广深也会有所动作。广州和上海，大概率会走在前面。

　　第三，还会有降准降息。

　　虽然空间不大了，但仍然有一些。比如在降息方面，还有大约15个基点；降准方面，还有0.25到0.5个百分点的空间。

　　第四，存量房贷会打折吗？或许有可能。

　　存量房贷，也就是今年楼市松动之前贷款的，其利率普遍比较高。

　　2008年10月，面对全球金融风暴的严重冲击，央行一度给存量房贷打折。当时普遍是利率85折，后来存量房贷普遍享受到了7折。

　　也就是说，存量房贷打折是有先例的。今年是否会搞？有待官方决定。

　　今年经济下行压力之大，超过了当年全球金融风暴，而过去2到3年的房贷水平高于2007年前后。目前全国有1亿家庭在供楼，如果存量房贷打折，可以给1亿个家庭减轻负担，有利于刺激消费。

　　买房的家庭，都是对财政、税收贡献大的家庭，存量房贷打折有合理性。

　　第五，房地产税会因此无限期推迟吗？

　　推迟是必然的，但不会无限期推迟。从长远看，地方政府主要靠房地产税维持运作，是大趋势。所以，才有专家指出：中国真正的土地财政时代尚未到来，未来才是，过去的20多年是土地金融时代。

　　在美国，县级政府财政对房地产税的依赖度达到了86%，中国现在远远没有达到。

　　所以，房子可以买、但不能买太多、太滥。建议大家在未来几年，调整资产配置，把不动产向大城市、核心区集中。最主要的资产，放在第一套或者前两套房子里，拥有的不动产总套数不要太多。以防止出现累进制、惩罚性的房地产税。

　　房地产税的压力不用担心，只要房子在位置好、配套好的地方，能出租出去，房地产税就不是问题。最怕的房子选在郊区、新区、风景区，一旦开征房地产税，只能自己承担，而完全无法转嫁。

　　无法转嫁房地产税的不动产，就是垃圾资产，是负担。这类房地产容易出现在人口流失地区，或者人口密度超低的地区。