牲产队：优等生碧桂园，真的是“垃圾股”吗？

lameihua

　　房地产行业风声鹤唳，草木皆兵。

　　6月22日晚，国际评级巨头穆迪发布公告称，将碧桂园的高级无抵押评级从Baa3下调至Ba1级别，对碧桂园的评级展望调整为“负面”。

　　许多读者可能对Baa3评级和Ba1评级不太理解。队长给大家看一张图：

　　从图中就能看到，Baa3级和Ba1级只相差一个级别。但是，这一个级别的差距却是天壤之别。当碧桂园被评级为Ba1时，就意味着，穆迪把碧桂园的企业信用划入了不值得信赖的“垃圾”范畴，碧桂园发行的企业债券也被划入了“垃圾债”。

　　穆迪一纸公告，仿佛一夜之间，碧桂园就成了“垃圾债”的代名词。

　　事实，果真如此吗？真如穆迪所言，碧桂园是“垃圾”吗？

　　对今天的中国房地产行业而言，正处于风雨飘摇之中，在舆论端非常的脆弱，但凡有些风吹草动，都很容易引发市场的焦虑情绪。

　　可房地产作为国民经济中的支柱性产业，每一家大型房企的爆雷，背后都牵扯到千千万万个业主。

　　民营房企中爆雷的已有恒大、融创、佳兆业、华夏幸福以及富力等，国营房企爆雷的也出现了绿地。在一个个房企财务爆雷后，各地开始出现楼房烂尾的现象，对业主利益造成了重大损害。

　　在河南郑州，由融创开发的中原大观就因长期停工，面临烂尾。而郑州市政府某些人为了维稳，对业主采取了赋红码的违法行为，也把自己的职业前途栽了进去。

　　郑州烂尾楼还不只是融创中原大观。郑州高新区的永威金桥西棠项目也陷入烂尾困境，作为人才引进楼盘，670余名硕士、博士都被套了进去。

　　可以说，房地产关乎国计民生，房企的生死也跟业主利益紧密相连。

　　在一众民营房企中，碧桂园一直被视为优等生。因为相比恒大、融创、华夏幸福、建业等民营房企，碧桂园的财务现金流要充裕得多。在碧桂园发布的2021年财报中，碧桂园账上的现金余额有1813亿，有息负债余额降至3379亿，净负债率降低至45.4%。

　　从现金流和净负债率来看，碧桂园的财务状况应该算是良好。

　　可是，为什么碧桂园会被穆迪评入“垃圾”范畴呢？

　　因为碧桂园的真正风险不在表内，而在表外，不在于有息负债，而在于应付账款。碧桂园作为中国第一大房企，其总负债规模也是相当惊人的。碧桂园负债总额为1.65万亿，仅次于恒大集团。

　　当前，房企最大的风险不在于负债总额，而是在现金流。因为房企所扮演的其实是一个中间商的角色。房企自己不盖房子，房企的主要业务是拿地，拿完地后，再外包给设计公司去设计，建筑公司去承建，建材商去供应原料。

　　也就是说，房地产公司基本上是不建楼的。就像蔚来汽车不造车，他是由江淮代工的。在这个过程中，房企采取招标方式，要求承包商和供应商垫付资金，先把房子给建起来，这就产生了大量的应付账款。

　　恒大、融创、碧桂园等国内房企都是这么经营的。其中，碧桂园采取高周转打法。简单地说就是，快速拿地，快速销售，快速开发，再拿地，再销售，再开发，无限循环。

　　在这套模式下，碧桂园的成长速度极为惊人，迅速登顶中国第一，乃至全球第一大房企。

　　高周转，就意味着要快速回款。

　　在房地产行业高歌猛进的时代里，碧桂园的高周转打法，凌厉凶悍，让碧桂园遥遥领先于其他房企。

　　在碧桂园的高周转模式下，最夸张的时候，拿完地，6个月不到就能回款。这得益于预售制，房子的地基才开始挖，房企就已经把成本收回来了。

　　碧桂园在前面攻城略地，跟随在碧桂园身后的建筑商、供应商等，规模也越来越庞大，应付账款也像雪球一样越滚越大，可谓是：“一荣俱荣。”

　　在房地产的高光时代，地拿了，房子还没建，就卖光了，成本也收回来了。拿地快，回款快，但工程是慢的，应付账款就可以拖上一年或者两年。毕竟，房子没建好，房企不会支付全部的工程款。

　　但与之对应的是，房子还没建，房企已经把业主的买房钱收走了。这就给了房企得以扩张的强大原动力。

　　然而，一旦房地产行业的发展慢下来，就会对碧桂园形成巨大风险。因为支撑“高周转”模式的根本在于销售！

　　销售下滑，回款就会下滑，回款下滑，应付账款不仅不会变少，还会变多。时间越长，到期的应付账款就会越多。

　　而穆迪把碧桂园评级调至Ba1级的重要依据就是，碧桂园的销售下滑。在今年1-5月，碧桂园权益销售额约为1500亿元，较去年同期的约2500元少了1000亿元。

　　其中，今年5月单月其权益销售额287.1亿元，较去年同期的573.8亿元减少50%。5月份，碧桂园权益销售额为287.1亿，较去年同期的573.8亿元减少50%。

　　但尽管如此，碧桂园仍然在1-5月份的累计销售额中，名列中国第一。

　　在有息负债方面，碧桂园一年内到期的有息负债总额约800亿。考虑到碧桂园账上有1800余亿现金流，完全足以覆盖1年内到期的有息负债。

　　碧桂园的压力在于一年内到期的应付账款高达2800亿。不过，在队长看来，这笔钱，碧桂园也能支付上。因为应付账款的资金主要来源是卖房所取得的回款，它是一个企业经营所需的周转资金。

　　周转资金并不需要一次性结算，而是一笔一笔的结算。就好像你开了一家服装店，你从服装厂拿了1万件衣服去卖，只支付了2000件衣服的成本，还有8000件赊账。等卖完1万件衣服后，你再把买衣服所得的钱，付给服装厂，剩下的就是你的利润。

　　应付账款不像有息负债，是没有额外利息成本的。2021年，碧桂园的总权益销售额就有5580亿。在2022年1-5月份，碧桂园也完成了1500亿的销售额。

　　总体来说，碧桂园的财务风险并不高。在融资端，碧桂园和龙湖地产、美的置业一同经央行、银保监会批准通过，允许在“信用保护”机制的前提下，发行企业债券。

　　有监管机构和国资的支持，碧桂园的融资环境要良好得多。

　　不过，碧桂园的销售压力仍然很大，不能放松。

　　一个恒大倒下去，多少业主的大半辈子积蓄都被套了进去？碧桂园，希望能挺住吧。