刘晓博：最有价值的8个城市，它很特别！

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　　中国内地不动产最有价值的八个城市，分别是深圳、北京、上海、广州、杭州、成都、南京和苏州。

　　这个排名，综合了人口增量、住房供应量，以及城市GDP、城市资金总量和发明专利数、上市公司数量和市值，人均个税等多项指标而得出。

　　在这个八个最有价值的城市里，只有苏州市是地级市，连天津和重庆这两个直辖市，都没有排进来。

　　到目前为止，八大城市里，除了四大一线城市，其他四个城市的楼市调控都开始有所松动。

　　就目前的松动情况看，南京的购房门槛最低，非南京户籍直接补缴6个月社保或个税可直接买房。

　　那么苏州的购房门槛第二低，也非常值得关注。

　　在这一轮楼市放松中，大家如果需要重新配置资产更换城市，苏州是一个值得选的城市。

　　6月13日，网传江苏南京购房政策进一步松动，六个月社保可以一次性交。

　　事实上，6月初，苏州也传出了“同款新政”，不过很快就被辟谣。

　　若苏州效仿南京放松购房限制，叠加房贷利率降至低位，估计会引发大量外地资金抄底苏州楼市。

　　苏州作为最牛地级市，拥有2万亿GDP和超千万人口，既有“小桥流水、江南园林”的城市名片，又有“工业强市、经济强市”的金字招牌，被市场看好。

　　目前，苏州的限购政策，仍然守住了“累计缴纳6个月个税或社保”这条底线。

　　整体来看，5月苏州楼市颇为低迷，量价齐跌。

　　5月苏州商品住宅供应面积为116.69万㎡，环比增加194.42%，同比减少33.54%；成交面积为94.79万㎡，环比增加80.37%，同比减少52.01%。

　　5月苏州的成交均价20465元/㎡，环比下跌15.08%，同比下跌7.45%。

　　苏州的行政区划，包括姑苏、高新区、吴中、相城、吴江及苏州工业园区6区，代管常熟、张家港、昆山、太仓4个县级市。

　　全市共有45个街道、51个镇，其中，苏州市区有34个街道、20个镇。

　　5月，苏州六区四县市各板块房价地图如下：

　　工业园区、姑苏区、新区房价在3万+，相城区、吴中区房价2万+，吴江区和昆山、太仓、常熟、张家港房价1万+。

　　01

　　苏州给自己城市定位是，国家历史文化名城和风景旅游城市，国家先进制造业基地和产业科技创新中心、长三角世界级城市群重要中心城市。

　　苏州整体城市发展规划到底是什么样的？

　　苏州十四五规划提出，构建“一核一带双轴”的空间格局。

　　以历史城区为核，在苏州工业园区发展城市新中心，积极培育苏州高新区、相城区、吴中区、吴江区等区域性新中心，以沿江绿色发展带、沪宁创新发展轴和通苏嘉创新发展轴为依托，构建多中心、组团式、网络化的城镇空间。

　　在《苏州市国土空间总体规划（2021-2035年）》中，对一核双轴进行了详解。

　　苏沪发展轴，重点为共建长三角生态绿色一体化发展示范区，建设虹桥国际开放枢纽北向拓展带；

　　通苏嘉发展轴，共建太湖世界湖区、跨江融合发展，辐射苏中、苏北。

　　此外，苏州的科创中心也集中在主城区，建设太湖科学城、独墅湖科教创新区等创新功能集聚区，打造未来产业策源地。

　　综上，苏州的核心是历史城区，苏州工业园区是城市新中心，也是城市的天际线和封面所在，此外，苏州高新区、相城区、吴中区、吴江区四区为区域性新中心。

　　苏州市区+4 个县级市+若干个镇构成“1+4+N”格局，整个城市的发展，仍然是回归中心。

　　02

　　分区看，姑苏区是“一核四城”的核心，也是苏州政治、教育、文化、旅游中心，更是苏州的底蕴所在。

　　姑苏至今还基本保持着古代“水陆并行、河街相邻”的双棋盘格局，是全国唯一一个国家历史文化名城保护区。

　　这也就是意味着，姑苏没有足够土地去进行城市更新，界面旧，交通堵的问题，可能很难有所改善。

　　要说古城区的闪光点，那就是生活氛围更为浓厚，配套更为丰富便利，部分区教育资源雄厚，老牌学校多。

　　克而瑞5月最新房价地图显示，只有金阊板块均价环跌，其他板块如护城河外、护城河内、留园、平江新城这几个板块则环比上涨。

　　姑苏区的主力供应一直集中在留园和平江新城板块，其他板块的楼盘则多为别墅项目。

　　平江新城均价一直稳在3.1w/㎡，变动不大。而留园板块集中的大多是纯改善房源，面积较大，适合有古城情缘的改善。

　　园区始终都是苏州楼市坚挺的区域，起点高，规划超前，交通、商业、教育、景观、产业等各项基础设施都非常齐全。

　　这里有80平方公里的中国新加坡合作区，是全国开放程度最高、发展质效最好、创新活力最强、营商环境最优的区域之一，跻身科技部建设世界一流高科技园区行列。

　　园区，地段价值不必多说，其中，又以其核心板块——围绕金鸡湖的湖东板块和独墅湖教育园板块，最具代表性。

　　独墅湖高教区板块作为园区转型发展的核心，高校云集，人文气息浓厚且生态资源丰富，是苏州高净值人群终极改善的热门置业板块。

　　娄葑、青剑湖还有胜浦等，属于园区外围板块了。娄葑地处园区、吴中、姑苏区三区交界处，开车20分钟就能到苏州中心，性价比较高。

　　胜浦的城市界面有待更新，短期内无地铁规划，高贸新城承接奥体外溢的利好，需要时间去兑现。

　　青剑湖、阳澄湖双湖，生态环境一流，比较宜居。但位于苏州版图的东北角，比较偏远，去姑苏、新区、吴中等地，车程较远。

　　高新区，和园区新加坡式规划不同，高新区显得更接地气。包括狮山、科技城、太湖科学城、浒通等板块。

　　狮山片区：狮山是苏州高新区的核心，位置好，配套齐全大型百货云集，是成熟的居住生活圈。随着狮山的土地资源减少，价格稳中有升，是新区房价的领头羊。

　　科技城板块：是苏州高新区行政中心所在地，优势为高科技产业以及优质的学区资源，环境宜居，劣势为公共交通稍差。

　　太湖科学城：对标张江科学城，打造世界级湖区，规划高，后期潜力很大，如果作为投资，需要做好长线准备。

　　浒墅关板块：作为开发较早的区域，楼盘定位以刚需为主，新盘选择多，内卷严重。

　　横塘板块：偏居一角，不过近两年依托京杭大运河，结合横塘老街，打造特色街区，随着3号线的建设，发展提速，片区以别墅为主。

　　吴中区，北与苏州古城、工业园区、高新区接壤，南临吴江区，东接昆山，西衔太湖，坐拥60%的太湖水域、40%的太湖岸线，作为苏州发展较早、面积最大的一个区，热门板块不少。

　　板块由西向东主要有：太湖度假区、胥口、木渎、太湖新城、城南、尹山湖、甪直这几个板块。

　　太湖新城和城南，交通、商业等各种配套最齐全，改善的楼盘主要集中在城南和太湖新城，这两个区的成交均价一直都很坚挺。

　　尹山湖和甪直，距离园区较近，能够承接园区上班刚需客的外溢需求；木渎和胥口，位置上靠近高新区狮山，可获得部分狮山发展红利。

　　吴江区，2012年撤市划区，因同时接轨上海和浙江，吴江处在长三角一体化前沿中的前沿。

　　吴江幅员辽阔，但大部分区域都是一些乡镇，同在太湖边上，吴江太湖新城的房价比吴中太湖新城房价低。

　　根据规划，吴江运东所在的开发区与太湖新城共同组成一个新片区——苏州湾未来科技城。

　　现在吴江区的主要供应集中在太湖新城和运东，价格基本维稳。

　　相城区，水乡特色鲜明，境内共有10个湖泊，此外，交通区位优势明显。

　　从位于苏州高铁新城的京沪高铁苏州北站出发，4小时可抵北京、50分钟可到南京、20分钟即达上海。

　　相城东西两翼分布两座具有同城效应的国际机场，从这里开车20分钟到苏南国际机场，50分钟到上海虹桥国际机场。

　　高铁新城：是片区重点打造的板块，交通便利，由此带动人才、产业聚集。

　　元和陆慕板块：该板块为相城区新房集中的区域，密度较高，供应量巨大，是全苏州成交面积最多的板块之一。

　　活力岛板块：该板块是相城区最早的核心定位区域，位置较好，交通便利，自带商业，离姑苏区平江新城较近。

　　外围如望亭、黄桥、渭塘这些板块，缺乏先天地段优势。

　　苏州六区来讲，最强的还是园区，在产业、经济、教育等各个方面都领先，区内金鸡湖已经发展成熟，房价最贵，现在慢慢向独墅湖扩展，两片区仍然是最有价值的区域。

　　此外高新区重点片区和高铁新城中心区价值次之。

　　在对接上海、加快融入长三角一体化的进程中，苏州将依托昆山市、太仓市，携手上海市嘉定区，构建嘉昆太协同创新核心圈，并争取上海地铁延伸到吴江。

　　苏州轨道交通S1预计2023年开通，作为长三角一体化基础设施互联互通的示范工程，S1线终点花桥站与上海轨道交通11号线衔接。

　　从昆山中心城区出发，往西40分钟可达苏州市中心，往东40分钟可达上海安亭，“苏昆沪”将实现真正意义上的同城化。

　　因此，昆山境内地铁盘也有价值，地铁盘具体指距离地铁站点800米以内楼盘。

　　最近几年提出的长三角一体化示范区，位于上海青浦、江苏吴江、浙江嘉善两省一市交界处。

　　“十四五”期间，淀山湖57.9公里岸线将实现全线贯通，上海段与江苏段跨域联通，打造世界级品质湖区。

　　苏州吴江的淀山湖片区，或许未来高度不低，但需要时间兑现。

　　03

　　庞大典雅的苏州园林，是古代苏州经济发达与文化繁荣的见证。

　　现在，苏州依旧保持超强的经济实力和资金优势。

　　2021年，苏州地区生产总值年均增长6.3%，迈上2万亿元新台阶，升至全国第六，累计完成固定资产投资2.6万亿元，社会消费品零售总额跃居全国第七。

　　境内外上市公司达到216家，其中科创板上市公司38家、位居全国第三。截至今年一季度，金融机构本外币存款余额达4.48万亿，直追南京。

　　县域经济发达，昆山连续17年位居全国百强县第一，四个县级市均稳居全国前十，苏州工业园区在国家经开区综合考评中实现“六连冠”；

　　科创能力赶超，布局姑苏实验室、中国科大苏州高等研究院等一批高能级创新载体，入选国家重大人才工程，创业类人才总量连续9年位居全国第一。

　　主要城市科研投入中，苏州排名第五，接近广州，高于杭州。

　　第七次人口普查统计，苏州人口增幅增量排名第一。规划到2035年，常住人口规模1700-1800万，服务人口2000-2100万。

　　要说苏州有什么短板，第一，行政级别较低。

　　苏州地级市的行政级别，让它只能代管县级市，而县级市行政上归省直辖，这导致了苏州对下面的县级市的控制力不强，城市向心力弱。

　　如果抛开四个代管县市的资金和人口，苏州的城市实力将会下降。

　　因此，行政上的分散化，让苏州散装的感觉较浓，也制约了内部统筹发展。

　　第二，没有专属的机场。目前，环苏州机场群已经建成，而苏州机场的规划却迟迟未见落地。

　　机场这个关键交通枢纽的缺失，让苏州的通达性略逊一筹，进出苏州只能选择苏南硕放机场或者上海浦东机场，然后再乘坐其他交通工具前往苏州。

　　发展至今，苏州有多少骄傲，就有多少遗憾。

　　乐观地看，行政等级和机场是城市发展的限制，但不可能一直是限制。

　　未来的苏州，至少可以通过补短板方式，迈上新的发展台阶。

　　苏州的不动产价值，值得关注。