每日怡见：“房票”再让河南风口浪尖，楼市要大涨了吗？

lameihua

　　继村镇银行，红码事件之后，房票事件再一次把河南推上风口浪尖。

　　关于河南的事情，其他很多自媒体都不写，甚至碰都不碰，但我觉得媒体人是社会最后的底细，如果连我们都不发声了，谁还会说话呢，所以我还是想谈谈。

　　村镇银行的事情，来龙去脉大家想必大家都从网上了解了，重复别人说过的话题没价值，过几天我会结合整个银行业来谈一谈我的看法。

　　今天，咱们首先说房票。

　　6月20日，郑州市政府公布棚户区改造方案，里面就明确提出：被征收人可以选择房票安置，一是可以给你奖励8%，二是不计入家庭限购套数。

　　此消息一出，一石激起千层浪。

　　市场情绪有悲观的，也有积极的。

　　悲观的人认为，这是又回到上个世纪70年代了，重走计划经济的老路了。

　　而积极的人则认为，房票安置，有利于“去库存”，可以增加房地产市场的交易量，起到刺激消费，调动购房积极性的作用，属于重大利好！

　　而且，在2015年的时候，中国楼市就曾经去过一波库存，随之而来的就是一波涨价大潮，楼市的火热，也带动着中国经济腾飞。

　　所以，他们认为，这一波用房票来去库存，也会达到同样的效果，将会拉动起整个房地产市场，寒冬即将结束，楼市就要大涨了！

　　乍一看，这两种观点都有各自的道理，那么，今天我就来谈谈我的观点。

　　首先，咱们得先弄清楚一个概念，什么是“房票”。

　　在上个世纪的中国，咱们那时候还实行计划经济的时候，就曾经搞过粮票，油票，布票。

　　当年臭名昭著的唐山菜刀队，他们上街的时候，就喜欢斜挎着一个帆布包，一共有两层，一层放着菜刀，另外一层放的就是粮票。

　　看见没，在那个特殊时代，就是流氓都没办法，想吃饭没有粮票就是不行。

　　这也是当时社会生活的一个缩影。

　　后来随着改革开放，市场经济的兴起，粮票布票这些东西逐渐就成了老古董，进了博物馆，大家开始用货币来购买商品，买房买车，吃饭购物。

　　所以，这一次，“房票”的概念一提出，自然是有人心存悲观的。

　　他们会觉得，是不是计划经济又要回来了？现在就有房票了，那以后，会不会粮票，布票重新又会回来了？

　　其实，这一点，大家完全不用担心，咱们在市场经济这条路上走了这么多年，想回去是根本不可能的。

　　而且，此房票，非彼房票。

　　再看一遍新闻，我们就会明白，这次的房票，简单的说，这是一种补偿权益货币量化后出具的购置房屋结算凭证。

　　政府现在要拆迁你家房子，以前是直接给货币补偿，或者是另外分一套房子给你，对吧？

　　现在改了，给你多一种选择途径，你可以拿着房屋安置补偿权益兑换的房票，在12个月内，在中心城区，向那些可以使用房票的开发商购买商品房。

　　那如果你逾期了怎么办呢？不用担心，还可以重新按照货币补偿方式进行安置，就是重新给你一笔钱。

　　所以，看到这，大家应该明白了吧？

　　这个所谓的房票啊，实际上它的出现，就是为了有效盘活楼市，去库存。

　　所以，跟什么计划经济根本就没关系，大家用不着杞人忧天。

　　好了，第一个问题解决了，那咱们再来看第二个问题：

　　房票的重出江湖，对楼市有何影响，房地产迎来新一轮的涨价大潮吗？

　　要想解析这个问题，咱们得先弄明白，现在的房地产市场，到底是个什么情况。

　　先看一组数据。

　　这是国家统计局前几天公布的，今年1到5月的房地产销售数据。销售额同比下降了31.5%，销售面积同比下降了23.6%，而且降幅仍然在扩大。

　　这组数据说明了什么呢？

　　很简单的一点，说明了现在房子难卖。

　　所以这几天，我们还能看到，也是在河南，报出了有一些楼盘鼓励农民可以用“小麦换房”“大蒜换房”的新闻。

　　你们没钱买房是吧？行啊，拿着你们家地里种的小麦，大蒜来我们这里买房，我们可以用高于市场的价格来收购，抵扣房款！

　　这种现象，也说明了现在房子很难卖。

　　一方面是房子难卖，另外一方面，房子也越来越多。

　　克而瑞研究中心他们已经连续十年，致力于对房地产行业的研究，根据他们统计的数据，截止今年4月末，全国商品房狭义库存，达到了6.08亿平方米。

　　什么叫狭义库存呢？就是已经拿到了预售证，但还没有卖的商品房的面积。

　　这个数据可是非常夸张的，由于现在市场成交低迷，所以，现在全国平均去化周期，已经到了2年。

　　简单的说，就是从今天开始，全国所有房地产工地全部停工，一平米也不盖，然后在这种情况下，需要花整整2年的时间，才能消化掉全部的库存。

　　另外，根据国家统计局的最新数据，截至今年4月末，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增长8.4%，这也是过去4年以来的新高。

　　这是一个什么概念呢？

　　按人均住房建筑面积39.8平方米计算，现有待售商品房面积已足够1400万人居住！

　　另外，现在各地还在大力“卖地”，我国商品住宅广义库存量（指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和）已经达到38.4亿平方米，足够满足9600万人的居住需求！

　　怎么样，这几组数据看完是不是惊呆了？

　　不过，这还没完，我之前说的是平均数据，那么，有没有过分一点的地方呢？

　　当然有，广西有个地方叫防城港。

　　防城港的楼市库存，足足需要12.7年才能消化完毕！

　　而哈尔滨、连江、长春、呼和浩特等市的去化周期都超过了100个月，意味着需要8-10年才能卖完现有库存！

　　库存多了，其实不用担心，只要人口增加能够匹配得上，那就没问题。

　　可现在，根据国家统计局的最新数据，去年年底，中国的城镇化率是65%，也就是说，65%的中国居民是住在城市里的。

　　统计局还预计了，到2035年，中国城镇化率将会达到72%。

　　也就是说，在未来13年里，中国的城镇人口最多增加9000万，当然，这里面还不包括老龄化所带来的人口损失。

　　这一组数据，是非常非常关键的。

　　要知道，首先，地产商开发的房子，都是盖在城镇的，所以，城镇化率非常重要。

　　其次，结合上面所说的房地产库存面积。

　　我们惊讶的发现：中国现有的商品房狭义库存，已经足够整个市场来消化了。

　　这也就是说，房地产市场的规模，显然已经见顶了。

　　这就是总的趋势，咱们必须要明白。

　　如果没有足够的人口去消化掉这些库存，那么，楼市的库存风险将会直线上升。

　　库存风险越大，房地产公司就越容易倒闭。

　　所以，各地都在想办法来降低风险，松绑楼市。

　　以郑州举例，4月份以来，当地放宽了限购限售，有人才新政，还有契税补贴，但是去化率只有18%，五年来最低。

　　而且，售楼处来访量受到疫情影响，三月份不升反降。

　　这也是为什么，这一次，郑州如此积极推出房票的原因。

　　就是为了去库存啊，不止是郑州，全国各地都是一样的。

　　疫情过后，地方政府要开始卖地，缓解财政压力，一卖地，就会有新楼盘开工，那么，库存又会上升。

　　所以，中国整个房地产市场，新一轮去库存的压力，已经是迫在眉睫了！

　　既然我说了，这是新一轮的去库存，那么上一轮面临去库存的压力是什么时候呢？

　　就是2015年。

　　大家应该还有印象吧？2015年的时候，中国当时的房地产库存就上来了，那就必须要去库存啊，要不然，房地产公司就会大量的倒闭。

　　所以，当时咱们就推出了一个530新政。

　　当然，也正是因为这个530新政，所以启动了从2015年开始，中国房地产这一轮的大涨行情。

　　不过，值得一提的是，这个530新政主要针对的是一线城市和二线城市，真正对三四线城市，影响其实并不大。

　　三四线城市当时房地产的库存压力，还是很大的。

　　于是，各地就开始想办法了啊，这时候，有人就想出了一个绝妙的点子，然后开始全国各个三四线城市大范围推广，这也就直接带动了三四线城市的房价大涨。

　　这个绝妙的点子是什么呢？

　　就是棚户区改造！

　　2015年推出的棚改，叫货币化安置，开启了三四线城市去库存的浪潮，也开启了三四线城市房价暴涨的浪潮。

　　怎么样，听起来是不是觉得很耳熟啊？

　　回到咱们文章最前面，郑州这一次选择房票安置的起因，没错，就是棚改！

　　这一招，就是学习了当年三四线城市的经验。

　　好了，咱们继续看当年棚改的运行模式。

　　首先，由地方融资平台，就是当地的一家国企开始去搞拆迁，当然了，拆迁是需要有钱的嘛，那这个钱从哪里来呢？

　　很简单，从国开行那边去贷款，一头把钱给拆迁户，让他们去买新房，另一方面，把棚户区给拆了，再盖新的房子拿出来卖。

　　就这样，滚动开发，促进当地房地产市场的循环发展。

　　地方政府负责批项目，搞拆迁，国家开放银行负责贷款，而地方融资平台负责滚动开发，三者分工明细。

　　与此而来，带来的结果就是：土地增值，房价上涨，更新住宅，老百姓有了新房子住，政府也得到了土地收入，然后开发商，地产企业，建材公司，建筑工人，大家都能赚到钱。

　　当年的棚改，是一个互利共赢的好政策。

　　但是，也有两个影响：第一，棚户区是有限的，随着每年的改造，棚户区越来越少，这是一个必然的趋势。

　　第二，当地的房价就会带动得很高，这对于那些不住在棚户区，且是刚需性购房需求的人来说，就是一个巨大的压力。

　　所以，棚户区的改造，绝对不能一直持续下去，而是要有限度的，有选择的放开。

　　于是，2017年，国务院常务会议就提出，三年时间棚改计划，总共改造1500万套。

　　然后，到了2018年，面对房地产市场的剧烈升温，国家又提出了房住不炒。

　　也就是从这一年前，货币化棚改的热潮开始慢慢减退。

　　到了2020年，棚改进行“十三五”收官。

　　2021年，住建部规定，城市更新禁止大拆大建，不得以城市改造为名，进行新的棚户区改造。

　　而在今年，政府工作报告提出的棚改计划，只允许了120万套。

　　这就是从2015年开始，这一轮房地产去库存的总的趋势。

　　现在，房地产的库存压力又上来了，前面已经介绍过了现在的压力有多大。

　　所以，地方上又开始琢磨着搞棚改了。

　　这一次，不搞货币化了，那多麻烦啊，直接发房票吧，让那些被拆迁人，直接拿着房票去买那些库存压力大的商品房。

　　这样既让老百姓住进了新房子，又可以帮助地产商去除库存，可谓一举两得。

　　所以，“房票”就这样重出江湖了。

　　其实，郑州并不是第一个推出房票的城市，之所以引起关注，实在是因为最近河南的事情太多了，稍微一点点举动，自然就上了新闻。

　　据澎湃新闻不完全统计，仅今年以来，至少包括河南郑州、江苏宜兴、河南开封、江苏南京、浙江温州、江苏张家港、浙江龙港、浙江海宁、浙江金华、湖北鄂州、浙江丽水、浙江宁波、浙江温岭、河南许昌、福建邵武、江苏江阴、安徽界首、江苏常熟、河南信阳、四川宜宾等20城探索实施相关“房票”安置政策。

　　如果上述有你所在的城市，那么下面这张长图，你可得保存好了。

　　看到这，想必你也就明白了，房票为什么会重出江湖，这就是来龙去脉。

　　那么，房票会不会重启房地产市场，就像2015年那样，开始新一轮的楼市热潮呢？

　　在这里，我可以很明确的告诉大家，不会。

　　为什么？

　　原因很简单，因为房票是建立在棚改的基础上的，所以，房票的规模是超不过棚改的规模的。

　　这一个集合的概念，房票是子集，房票？棚改

　　刚才也说了，今年总理在政府工作报告里面说了，棚改计划只有120万套。

　　这意味着什么呢？

　　意味着国开行，只会给这120万套的贷款。

　　盘子就只有这么大，谁出钱，谁就是核心啊，实际上国开行才是棚改的核心。

　　所以，不管地方上怎么去想办法，最后也跳不出这120万套的规模。

　　这就是中央定下来的政策，地方上当然希望棚改的规模越大越好，可再怎么样，最后也要受到制约。

　　所以，总结一下，房票有用吗？

　　确实有用，但作用不会太大，只会给市场上带来一阵子的热闹，但不能实质性的改变目前房地产总体趋势。

　　楼市大涨的时代，已经过去了。

　　真的已经过去了，不管你愿不愿意承认，你都必须要明白这个现实。

　　当时代抛弃你的时候，不会说一声再见的。

　　最后，给所有购房人一个建议。

　　现在市场处在一个僵局，降价又降不下去，不少地方都有限跌令，想买呢，又买不下去，因为大家总觉得房价还会继续下跌，所以大家都在绷着。

　　如果有一天，当这些限价措施全部都撤离之后，房企开始以价换量的时候，房地产的成交必然会开始上升。

　　甚至，受此带动，房价还会上涨一段时间，有些地方的房地产市场，会开始出现短暂火热的情况。

　　但这都是“假火”。

　　当过去几年所积攒的购买力全部被消耗完了，当地产商又开始盲目扩大库存。

　　那才是房地产真正回归常态的时候。

　　也是房子真正卖不动，你可以用最合理价格购房的最佳时机。

　　所以大家这段时间要非常的小心，千万不要被某些楼市自媒体，某些地产中介给忽悠了。