刘晓博：业绩烂透、股价大涨，房地产有何玄机？

lameihua

　　今天（6月15日）上午，有3个重要的财经消息：

　　第一，央行没有发出降息信号。

　　今天央行开展了2000亿元的中期借贷便利（MLF）操作，中标利率为2.85%。利率跟上月一样，没有变化。这意味着本月20日的LPR利率降息的可能性极小。

　　第二，统计局公布了5月经济数据，消费、工业生产都略有反弹，但房地产仍然在下滑之中。

　　第三，A股继续反弹，房地产股在宣布“考试不及格”后大涨。

　　央行为何不降息？

　　原因很简单，北京时间明天凌晨美联储将再次加息，至少50个基点，还有可能是75个基点。

　　在美联储加息越来越激进的时候，中国央行不想在这个时候，给国际市场提供一个做空人民币的机会。所以，按兵不动。

　　今年年内，中国还有降准降息的空间吗？我的看法是，有！但空间不大了。估计还有一次降准，大约0.25个百分点；还有一次降息，不会超过15个基点。

　　下面看看5月的主要经济数据。

　　先看就业。

　　5月份，全国城镇调查失业率为5.9%（4月为6.1%）。16-24岁、25-59岁人口调查失业率分别为18.4%、5.1%（上月为18.2%、5.3%）。31个大城市城镇调查失业率为6.9%（上月为6.7%。）

　　上图是规模以上工业增加值同比增长情况，5月出现了反弹并转正。说明工业生产开始向好，底部初步探明了。

　　单看5月，细分行业类型：采矿业增加值同比增长7.0%；制造业增长0.1%；电力、热力、燃气及水生产和供应业增长0.2%。

　　这说明，5月的增长是靠资源涨价实现的，制造业增长仍然非常疲弱。

　　5月份，国有控股企业增加值同比增长0.7%；股份制企业增长2.3%，外商及港澳台商投资企业下降5.4%；私营企业增长1.1%。外资的下降，值得高度关注。

　　上图是社会消费品零售总额，也出现了见底迹象。

　　1—5月份，社会消费品零售总额171689亿元，同比下降1.5%。其中，除汽车以外的消费品零售额155095亿元，下降0.5%。

　　这意味着，今年的消费乏力有汽车拖累因素。再考虑房地产空前低迷，则居民在买房、买车上都非常谨慎，出现了显著下滑，说明更多的钱去维持基本生存了。

　　单看5月，全国商品零售30535亿元，同比下降5.0%；餐饮收入3012亿元，下降21.1%。可见疫情对餐饮业的冲击仍然非常大，跟4月差不多，没有实质性好转。

　　上图是商品房销售额和销售面积走势，无论是黄线代表的销售面积，还是蓝线代表的销售额，都在继续下滑，说明5月的数据比4月更差。这跟房地产销售的周期有关，一般来说新房从签署认购书到银行放款、完成销售，往往要1到2个月时间。

　　如果分地区看，东北楼市是最惨淡的，1到5月的销售额和面积，均同比下降了40%以上。

　　房地产开发投资也继续下滑，1到5月增速为-4%。（上图）

　　国房景气指数也创下了新低（上图）。

　　固定资产投资增速有所下滑，1到5月为6.2%（上图）。不过这个增速，还是高于全年经济增长目标的。

　　从全国发电量可以看出，4月以来出现的同比下降，在5月略有好转，但仍然同比下降了3.3%。

　　此前海关总署公布的5月外贸数据，还是不错的。1到5月，中国进出口总值16.04万亿元人民币，比去年同期增长8.3%；其中出口8.94万亿元，增长11.4%；进口7.1万亿元，增长4.7%；贸易顺差1.84万亿元，扩大47.6%。

　　5月单月，进出口总值3.45万亿元，增长9.6%；其中出口1.98万亿元，增长15.3%；进口1.47万亿元，增长2.8%。

　　最近两天，A股里的证券、保险大涨，地产板块则在今天强劲反弹。到上午收市，房地产板块上涨超过3%。

　　为什么上午出成绩，房地产考试不及格，股价反而涨了？

　　股市就是这样，市场会认为：房地产的利空即将出尽，所以有些大资金提前进入了。

　　房地产的利空真的出尽了吗？

　　其实未必。

　　因为中报还没有公布，股市地产股中报的当期销售业绩，都会比较难看。但房地产行业做账周期跟普通企业不同，它是按照房屋交付来计算的。

　　所以今年开发商中报的业绩，不对应今年上半年的销售情况，对应的可能是1年前的。

　　上市公司一般倾向于，在熊市中把报表里的不利因素一次性消化，等牛市的时候报表无比靓丽。多数开发商也会如此。

　　不管怎么说，房地产在“这一轮中最坏的时候”正在过去，经济在“这一轮中最坏的时候”也正在过去，这是A股最近走得比较强的根本原因。

　　最近常有读者质问我：放水就管用吗？

　　短期看，放水就是管用。至少你踏准节奏是可以赚钱的。至于解决根本问题，当然需要深层次的改革。比如增加居民对财富的支配能力。

　　比如，上图就是我们需要通过改革解决的核心问题之一。

　　总之，A股已经走出了美联储加息和美股下跌的阴影，开始走独立行情了。

　　从现在到年底，将是收益整体上大于风险的时间段。

　　需要提醒大家的是：千万不要爱上任何一个房地产股，做做短线甚至中线是可以的，最终还是要套现走人。毕竟，房地产行业的好时候过去，惨烈的去产能不会因为楼市松绑而终止。

　　未来绝大多数房地产企业，是无法持续做大规模、提高业绩的。把盘子做小，是他们必须的选择。