刘晓博：“50辆宾利堵车位”，告诉你哪种房子不能买……

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　　最近两天，“50辆宾利堵车位”事件，在朋友圈刷屏。

　　据澎湃新闻报道，事情的起因是这样的：

　　在深圳香蜜湖片区的宝能公馆小区，随着公寓业主的入住，地下停车场的纠纷愈演愈烈。小区分住宅、公寓两部分，两个区域的地下停车场是共通的。住宅先入伙，其公共停车位的管理方式是先到先停，不固定车位；后来在公寓销售中，开发商承诺买公寓可以赠送车位使用权，而赠送的车位部分位于住宅区域下方。由于停车位比较紧张，引发了业主之间的纠纷。

　　本文则想探讨一下，作为大城市痛点之一的“小区停车难”，到底该怎样解决；买房子的时候，哪种小区最好不碰。

　　关于小区车位，不同城市的管理方式是不同的。同样是一线城市，深圳就不支持车位买卖，也不为车位发放产权证；但北京、广州等城市，符合条件的车位是可以获得产权证的。

　　有没有产权证，区别很大。

　　获得产权证的车位权属明晰，很难有争议。而且还可以买卖、抵押，获得了金融化的权利，相当于盘活了一批不动产。

　　深圳是市场经济发达的城市，为什么反而不给车位产权呢？

　　深圳有深圳的难处。说到底，还是因为地方小，人口多、车多。

　　在《民法典》的第六章“业主的建筑物区分所有权”关于车位有如下规定：

　　第二百七十五条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　第二百七十六条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　也就是说在国家层面上，符合条件的车位是可以出售、附赠的，当然也可以出租。

　　可以出售的车位，是被严格限定的，首先它不能“占用业主共有的道路”，有些地方则规定露天车位都不能买卖（这种车位的实质是土地）；其次，人防车位不能买卖；第三是纳入了小区公摊面积的车位不能买卖。

　　人防车位不能买卖，依据是“中华人民共和国人民防空法”。人防车位占据的空间，是国家的国防资产，产权是归国家所有的。只是为了提高利用效率，在平时可以做为车位使用。

　　“人防法”还规定：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。所以，人防车位的收益权一般来说归开发商，不归业主共享。

　　允许车位买卖，固然很爽——可以明晰产权、增加资产流动性、开发商可以回笼资金。但问题同样存在，比如一个业主可以买几个？非小区业主是否可以买？

　　在一些城市，曾出现过小区车位被外部企业、个人大量收购，然后高价向小区业主出租，弄得业主苦不堪言的情况。所以，民法典又规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。但并没有明确禁止非业主购买。

　　深圳拥有特区立法权，所以在车位上走了一条较为独特的路，不支持产权化。

　　早期的时候，深圳小区的车位出租，一般采用固定车位的方式。后来发现弊端很多，比如优质车位长期沉淀在一些人手中，甚至私下买卖租赁权。

　　最近几年的新建小区一般发放月租卡，但车位不固定，大家先到先得。随着车辆增多，很多小区往往“超售”月卡。比如小区有1000个车位，但发放1100张卡，回家晚的业主可能找不到车位，需要停在通道上，甚至只能挡住别人的车。

　　个别停车矛盾特别突出的小区，则采取了更机动灵活的方式：由小区保安员负责挪车。每天晚上，车库里停进去尽量多的车，几乎填满通道，但车主要把钥匙留给保安员。第二天早上，保安员负责把出门早的业主的车挪出来。

　　但深圳仍然有大量小区，存在“被出售”和“被赠送”的车位，这些往往是历史原因形成的。由于不能办证，所以即便是从开发商处购买，也只是长期租赁合同，真正打官司是否管用，很难讲。

　　这种历史形成的，存在“被出售”、“被赠送”车位的小区，大家也慢慢习惯了，比较少有纠纷。出现纠纷的，往往是新小区，尤其是住宅和公寓混在一起的小区。

　　因为公寓的容积率偏高，小户型多，车位比明显偏低，往往2到3户才拥有一个车位。这时候，住宅业主就会觉得吃亏。

　　2020年底，深圳市司法局曾发布了关于公开征求《深圳经济特区停车管理条例（征求意见稿）》，指导思想是：居住区的停车管理应当充分发挥业主自治管理的作用，将停车管理权交给业主共同决定，居住区停车设施的管理、使用制度，以及收费标准、方式、收益分配等事项由业主共同决定。

　　那么，车位到底应该怎么管？到底是应该支持买卖、赠送，还是不支持？

　　我们首先要搞明白一点：中国的城镇化，走的是一条集约式发展之路，也就是说，我们选择了高密度的城市模式，类似香港或者纽约，而不同于洛杉矶、旧金山。

　　在高密度城市模式下，又要支持汽车消费，希望家家买车，必然产生停车难的城市痛点。

　　每到经济下行周期，国家一般会出台支持汽车消费政策，比如最近就在这样搞。北上广深这些早就限牌的城市，路网、停车压力都非常大，但也都因应局势放松了汽车限牌。

　　根据统计公报，到2021年末深圳民用汽车拥有量为379万辆，其中私人小汽车294万辆。深圳的停车位大约为250万个，表面上看，停车位缺口120万左右。

　　由于限牌的因素，深圳还有大量上外地牌、在深圳跑的车，至少30到40万辆，它们一般会在非高峰路段上路。剩下的时间，就占据在各个停车位里，加剧了停车难。

　　怎样才能解决大城市的停车难？从企业角度看，由于投资回报率非常低，甚至入不敷出，是没有人愿意投资停车场的。只能通过政府划拨土地、增加地下空间等方式，来增加城市的停车位。

　　至于小区的停车位，跟商业停车位又有很大的区别。它跟你家里的洗手间或者厨房越来越接近，是你生活配套必不可少的一部分。如果允许对外销售，让外来者购买，或者一个业主购买多个车位，都是对其他业主的不公平，未来会产生越来越多的纠纷。

　　所以我的建议是：

　　国家应该规定，大城市新建住宅的车位比必须达到1以上，也就是1套房子至少对应1个小区车位。在房屋发售之前建立起每套房子和每个车位的对应关系，连同房屋一起出售（不能出售的，则建立对应的长期使用关系）。

　　也就是说，车位不能跟住宅拆开来卖，要保证每套住宅拥有1个车位。这样，才能做到最公平。

　　超过1:1的车位，用来对小区业主出租，因为部分家庭拥有第二辆车，需要停车位。家里尚未买车的业主，可以把自己的车位拿出来出租，按照政府指导价租给同小区的其他业主。

　　我们可以把一家一个车位定位为“刚需”，是必须尽量保证的，因为车位已经是生活必需品。超过1个车位，属于改善，走租赁的方式。如果一个小区不能提供足够的“第二个车位”，则必须抽签决定谁可以获得1年的租赁权，每年抽签1次。

　　对于老旧小区的车位难题，可以通过业主投票方式来决定。民法典明确规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力”。

　　如果通过小区自治方式还解决不了问题，还可以让基层政府介入，或者走司法途径。

　　总之，停车难越来越成为城市居民的生活痛点，尤其是在政府鼓励汽车消费，希望通过汽车消费稳增长的背景下。

　　应对这个难题，一方面需要政府多规划、多建设停车位，另一方面立法机关也可以出台规定更详细的地方法规，给小区停车位的管理建好坐标。

　　越来越多的车位纠纷也告诉我们：随着汽车拥有量不断提高，不仅停车将变得非常困难，路上拥堵也会不断加剧，最终会有越来越多的城市实施汽车单双号行驶。

　　对于购房者来说，买一套交通便利的物业变得越来越重要。

　　我再强调一下，从你家楼栋口到地铁站台1000米内，最好800米内，才算地铁物业，太远了就没有意义了。如果你的房子附近800米内，有多条线的地铁站，那么价值就更高。

　　当然，买房子的时候选车位充足的小区，也是非常重要的。车位比偏低的小区，未来价值会打折扣——除非它的学位一流，才能一俊遮百丑。

　　住宅和公寓混在一起的，而且公寓小户型偏多的小区，要慎重购买，或者不买。这会大大加剧车位紧张，影响你的幸福感，甚至可能被迫卷入车位纠纷。