顾天杰：一人买房 全家还贷？ 楼市奇招又来了

lameihua

　　政府鼓励 六个钱包买房

　　楼市奇葩大招又来了。

　　6月1日珠海住房公积金管理中心微信发文，其中最引人瞩目的一条是：

　　一人买房 全家还贷

　　具体来说就是所有珠海市缴存公积金的职工，可以提取账户余额最多90%帮助直系亲属支付买房首付款，也可以每个月提取公积金帮家人还贷。

　　相当于如果你要买房而且钱不够，可以让父母提取公积金来支付首付和房贷，属于国内首创。

　　方案里面还有一条是提升公积金贷款审批额度上限。

　　珠海规定，在资金流动性控制指标范围内，实施合理的配贷系数，将单缴职工贷款审批上限由30万元提高到50万，双职工贷款审批上限最高80万。

　　除此之外，楼市最常见的人才引进和安居政策，珠海也再次强调了一遍。

　　对顶尖、一、二、三类高层次人才提供优惠政策，申请人一人为高层次人才购买首套自住住房，最高可贷款150万，申请人两人为高层次人才可以贷款250万。

　　我们顺手翻了翻珠海对于人才的认定细则：

　　1.顶尖人才：诺贝尔奖获得者、中科院院士、千人计划团队带头人等等

　　2.一类人才：国家千人计划入选者、国医大师、全国杰出专业技术人才、全球综合排名前100名大学终身教授等等

　　3.二类人才：享受国务院特殊津贴人员、省部级突出贡献中青年专家等等

　　4.三类人才：近5年获得全国知识产权领军人才、南粤技术能手奖获得者、中国创新创业大赛第一、二、三名主要负责人等等

　　从珠海的引才思路来看，整体上还是偏向于高端甚至顶尖人才，普通大学毕业生可以先落户后就业，但在购房优惠和补贴上，能享受到的红利并不多。

　　多点开花式的楼市密集放松，已经在惠州、佛山、东莞、中山扩散开了。

　　6月2日中山进一步强化政策，印发《中山市贯彻落实国务院扎实稳住经济一揽子政策措施实施方案》，明确对在中山市购买新建商品住房的购房个人发放消费券。

　　同一天，惠州新六条出炉，明确从房地产信贷、公积金支持、优化预售资金等六方面提供政策支持。

　　政策明确指出惠阳区和临深大湾区不再纳入限购片区。

　　实际上这些片区存量房产巨大，大湾区有超过3.5万套存量房，开放限购的惠阳和大亚湾存量面积位居前三。

　　佛山也是在同一天，由住建局等4部门联合发布《关于因城施策进一步完善房地产调控政策的通知》。

　　从完善住房保障体系、保障住宅用地供应、优化住房限购区域、支持改善性住房需求、落实金融支持政策等五方面托底楼市。

　　从珠海的定位和大湾区的产业布局来看，因为澳门的存在和它以旅游业、服务业为主导的产业结构。

　　导致相邻最近的珠海有大量的二三产业劳动力聚集，长期以往造成缺乏中高端人才的窘境。

　　最近五年，珠海尝试和深圳一样引入北京师范大学珠海分校、中山大学珠海分校、澳门科技大学等高等院校。

　　只是引入院校科研力量，是远远不够的，产业和就业永远是先行者，背后的院校与政府，更多的是一种支撑力量。

　　珠海的房产与住在当地的人的购买力紧密相连，截止2022年4月底，珠海新房库存面积环比增长4.91%，同比增长31.32%，去化周期已经超过16个月。

　　合富研究院数据显示，2022年4月珠海市商品房网签共成交3544套，环比2022年3月的3086套上涨14.84%，同比去年同期的7721套下跌54%。

　　环比下跌说明救市、托市和刺激政策的确有一定效果，同比下跌说明珠海楼市依旧处于底部徘徊阶段，想要回到一年前的热闹景象，几乎也是不可能的。

　　在这样的时间节点推出楼市新政，鼓励年轻一代在家人支持下买房，只能说很尴尬。

　　因为有能力买房的家庭，早就上车了。

　　奇葩招数 加剧观望情绪

　　越是冷静和震荡的市场下，越容易出现奇葩大招。

　　可惜的是对于当下居民来说，这些奇招只会进一步加剧大家对于楼市的观望态度。

　　在珠海之前，杭州5月17日发布通知，鼓励三孩家庭买房。

　　不完全统计显示，5月以来就有杭州、衡阳、南京、舟山、沈阳、东莞、扬州、无锡、景德镇、苏州、乐山、雅安、上饶等13个城市，在楼市新政里鼓励多孩家庭买房。

　　成都甚至在5月31日出台8条新政，对购房条件、住房转让、公积金首付比例和贷款等政策进行优化。

　　其中提到了居民自愿租房给新市民、青年人，承诺遵守保障性租赁住房相关政策规定且5年内不上市交易，并纳入成都市保障性租赁住房管理服务平台管理的，可一次性新增购买一套住房。

　　简单来说就是用5年长租合同，换取一个买房名额。

　　长沙也出台了类似的规定：

　　已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。

　　成都的个人住房转租赁新政，把群体聚焦在面向年轻人、新市民身上，租金不能超过市场平均租金的90%，把存量房产转换为保障性租赁住房，运营期限最低5年。

　　长沙和成都最大的区别在于，长沙租赁房运营年限内可以交易，成都则需要封闭运行。

　　换句话说，曾经被当成楼市调控标杆的长沙，也开始出台变相去库存政策。

　　这说明热点二线城市里，市区、配套优质的小区板块需求量依旧很大，非核心区房子卖得不好。

　　库存和去化周期最长的，永远是那些郊区、外围、供求极度不平衡的房子。

　　2022年以来，楼市最大变化是两点：

　　1.降利率、降首付比例、加速放贷。

　　2.因城施策，房住不炒，支持刚性和改善。

　　从珠海楼市本身来说，房贷利率已经从2月份的首套最低5.4%，下调到了5月份的首套最低4.25%。

　　事实上无论是豪宅、改善置换还是三胎家庭，这些群体未来5年的改善需求依旧会非常巨大。

　　二三线城市不断在生孩子、首付比例、公积金贷款等领域放松，也是为了挤一挤最后的那一部分改善购买力。

　　另一方面，随着三四季度的到来，房企们逐渐加速复工，购房者会看到更多的打折优惠促销房源入市，买房的议价空间更大，但好房子始终是稀缺的。

　　根据克而瑞对全上海在售楼盘的调研显示，截止6月6日售楼处开放率大约60%。

　　因为疫情的影响，2022年4月全上海商品住宅成交同比下跌87.46%，5月商品住宅成交同比下跌82.55%。

　　上海被疫情压抑的买房需求，已经处于爆发前夜了。

　　位于上海静安区的珠江安康苑售楼处已经开始限流开放，客户需验资1800万，实名登记预约，目前只开放200平米以上的大户型样板房可参观。

　　根据置业顾问的描述，从预约登记的买家人数来看，房子肯定是会触发摇号的。

　　6月将是验证上海楼市疫情后复苏程度的重要节点，也是开启下半年楼市的一曲前奏。