《东方时代环球时事解读.经济视点》 【第2022-159】

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　　《东方时代环球时事解读·经济视点》

　　【第2022-159】

　　美国实体产业空心化如此严重，为何房地产建筑业产业链却保留相对完整

　　【消息】据相关媒体3月27日报道，美30年期固定抵押贷款的平均利率飙升接近5%，楼市出现降温迹象。

　　【经济视点】在第153期《经济视点》中，我们提到，截至3月17日当周（即美联储加息当周），美30年期固定抵押贷款自2019年以来，首次突破4%，这是美联储强行加息的恶果之一，且我们不认为本轮房贷利率上升引发次贷危机的概率会小，而仅仅10天时间，这一利率已快速升至近5%。

　　●美国实体产业空心化如此严重，为何房地产建筑业产业链却保留相对完整？

　　房地产业对美国经济而言举足轻重，既关系到实体制造业，又与金融市场紧密相连。

　　它如此特殊，以至于在美国实体经济空心化如此严重的今天，房地产业都未曾衰退，其产业链条仍保留相当完整，一个重要原因当然是，房地产建筑业需要的是本地工人，这既无法用机器代替，也无法外包出去，而围绕房地产的金融产业，也变得越来越复杂。利率上升，房市降温，一方面打击房地产建筑业这一美国唯一保留完整的实体产业链条，另一方面，仍然是我们反复强调的对利率极其敏感的金融市场的种种风险。

　　●围绕房地产的金融衍生品交易

　　从金融机构与借款人之间一对一签订抵押贷款合同， 到SPV（特殊目的机构）将这些抵押贷款合同打包发行不同等级的MBS（住房抵押贷款支持债券）作为初级衍生品，住房金融机构将风险转移给MBS投资者，所谓高风险伴随着高收益，在此基础上，以中间等级的MBS为原材料，进行新一轮证券化发行不同等级CDO（担保债务权证）给不同风险偏好的投资者，且理论上可发行CDO的平方，CDO的立方……无限制地证券化出来衍生的衍生金融产品，

　　此外，MBS和CDO的投资者，还可购买CDS（信用违约互换）这一重要衍生金融工具，将风险转移给CDS的投资者……我们只是在这里做一简单描述，需要说明的是，现实中要比上述复杂多得多，但规模庞大且复杂的衍生产品的基础，其实只是金融机构与借款人之间一对一签订抵押贷款合同。我们已注意到，随着美国房价和抵押贷款利率的同时上涨，数据显示，截至2月份的抵押贷款支付同比猛增28%。如果抵押贷款利率继续上涨，一旦出现大面积还款违约、大量抵押资产评级下降，指不定这一长串链条中的在某个环节会出现资金链断裂，从而引发多米诺骨牌效应。

　　●美国房市已出现的降温迹象，势必影响美联储的政策走向

　　在金融衍生品交易市场里 ，本质上，最庞大的就是利率对赌，而与利率上涨、房市崩盘对赌的人，是美国所有的大银行、投行和保险公司，以及美国政府，是每天晚上要坐在一张桌子上dinner的同一大家庭。如今美国房市已经出现降温迹象，如继续蔓延，势必会影响未来美联储的政策走向，要保住这个大家庭的成员，要么降低利率，要么注资，即继续大量QE，所以我们不知美联储何来的勇气说要抛光手中所有的MBS呢！