时晨晨：楼市多空最后对决！这次不一样！别低估泡沫破裂的冲击！

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　　这一次，楼市到了多空最后对决时刻！

　　多头：政策不断刺激，从央行到地方，各种威逼利诱，不把房地产搞起来不罢休。

　　空头：购房者死猪不怕开水烫，任凭你威逼利诱，就是无动于衷。房地产销售、开发和价格就是不动弹。

　　这一次，多头赢，还是空头赢？

　　01

　　楼市多头 步步紧逼！

　　除了个别城市以外，5月份全国大多数主要城市都放松了限购、限售，救市政策一片火热。

　　尤其是，5月20日，央妈开出政策大礼包：

　　5年期贷款市场报价利率（LPR）为4.45%，预期为4.55%，上月为4.6%；

　　1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.7%，预期为3.65%，上月为3.7%。

　　有几个点：

　　1、史上首次，只降5年期LPR，也就是只针对房贷基准利率调降，而1年LPR不变。

　　之前，我们都只降1年期LPR，传达的信息是，坚持房住不炒，并鼓励资金进入中小企业。

　　现在，只降低5年期LPR，不降低1年期LPR，政策信息完全反了过来。

　　2、本次5年期LPR调降幅度为15个基点，之前都是5个基点的调降，最大一次2020年4月份调降10个基点。

　　说明，此次LPR调降幅度超过之前，政策力度相当大。

　　从2019年11月份开始，此轮5年期LPR累计调降幅度已经达到40个基点，从4.85%调降至4.45%。

　　3、此次调降LPR超出市场预期，相当意外。

　　因为根据常规的降息机制，应该先动MLF利率，然后LPR利率跟着动就行了，而这次直接跳过MLF调降LPR超出预期。

　　以前房贷利率是固定的，降低房贷利率一年省几万，30年省几十万、上百万，都是确定性的，不会改变。

　　说省几十万上百万，就省几十万上百万，因为跟银行有签订的合同管着呢。

　　而房贷利率改革后，房贷利率是浮动的，房贷利率周期是1年，利好有效期也只有1年，利好程度也大幅下降。

　　因为房贷利率下降，顶多只能省一年的利息，就几万块钱。

　　你一看房贷降了，赶紧去背房贷，万一明年房贷基准提升了，自己背的房贷有增加了，变成每年多背几万的房贷。

　　上车后，再涨价，是再常见不过的现象了。

　　02

　　楼市尚未起来 但多头有天然韧性！

　　从2021年9月份开始，刺激楼市的政策就陆续出台了，已经刺激了8个月，但是为何楼市还是如此冷静？

　　2021年，全国各省市发布房地产调控政策超过450次，前三季度房地产市场调控政策以收紧为主，而在9月底央行提出“两个维护”后，各地就开始陆续刺激房地产。

　　楼市刺激政策的力度越来越大，持续时间越来越长，但是为何楼市还没起色？

　　是因为限购、限售没解除么？当然不是。

　　就怕限购、限售解除后，房地产扯下了遮羞布，暴露了老底，一夜回到解放前。

　　再看一下今年5月份，全国主要房企的销售相当难看。

　　为什么会出现这种情况？还是因为楼市基本面。

　　看几个数据吧：

　　1、需求透支。根据国家统计局和克尔瑞数据，近五年累计成交74亿平方米和63万亿元，占过去20年的41%和56%，也就是说仅用了5年时间，卖了过去20年56%的金额。

　　2、房价透支。过去20年，房价长期大涨，房价收入比从2015年的7.4攀升至8.9，近五年城市房价均价复合增长率达到7%。

　　3、支付力透支。过去十年，居民杠杆率上涨了6.68倍，个人住房贷款余额超过38万亿，部分城市杠杆率涨幅加大，甚至有些城市杠杆率超过200%。

　　我们之前文章还说了一个残酷的真相，居民储蓄下降，手里根本没钱了，有钱的都是炒房客。

　　4、供应透支。70城广义库存达到10亿平，新房入住率低，近3年70城商品住宅年均供应近5亿平方米。

　　从重点25城来看，广义库存总量为3.3亿平方米，按照销售面积测算需要1.26年消化，其余45个城市则需要5年消化，许多城市暗藏风险。

　　5、长期因素，比如，大家都有房子了，套户比接近饱和；人口老龄化严峻，置业人群趋势性下滑；城镇化基本完成，人均居住面积饱和等等。

　　虽然房地产市场还没有真正起来，但是需要注意的是什么呢？

　　在中国，多头天然具有韧性！这是超出基本面的存在！

　　即便再垃圾的行情，也都会有妖股出现；即便再低迷的楼市，也都有上涨的城市和楼盘。

　　因为人是社会性动物，极容易受到周围环境的影响，周边的一切，个人社交网络、媒体、广告、等等都会影响着你的住房决策。

　　比如有研究显示，如果远方好友近期经历的房价上涨幅度越大，该个体越有可能“转租为买”、买更大的房子并提高对同一房源的意愿支付价格；

　　相反，如果远方好友所在地的近期房价表现不佳，该个体更有可能成为租户，并愿意低价出售资产。

　　社交网络对个体住房市场预期的影响效果，在经常与好友讨论投资问题的人群中尤为明显。

　　由个体上升为总体，逻辑继续延伸：

　　1、一个国家的人口数量越多，就越容易造成局部价格上涨。

　　道理也很简单，去炒某一类资产的人群，即便很小的比例，因为总人口规模大，因此这个群体的数量也相当可观。

　　2、一个国家的货币超发越多，就越容易造成局部价格上涨。

　　道理也很简单，去炒某一类资产的资金，即便很小的比例，因为总体货币规模大，因此这个货币的体量也相当可观。

　　所以，在人口数量众多，以及货币超发的前提下，任何资产，包括楼市、股市，文玩字画、玉石花鸟、藏獒、君子兰等等，都会出现结构性行情。

　　这就是多头的韧性。

　　所以，楼市99%的可能性是，有的城市上涨，有的城市下跌；在上涨的城市中，也有楼盘下跌；在下跌的城市中，也有楼盘上涨。

　　多头的韧性，有一个前提是，大家还保有动物精神，还没有躺平！

　　03

　　多空最后一战：别低估泡沫破裂的冲击！

　　当前，房地产已经到了多空对决的最后一战了！

　　多头：政策不断刺激，从央行到地方，各种威逼利诱，不把房地产搞起来不罢休。

　　空头：购房者死猪不怕开水烫，任凭你威逼利诱，就是无动于衷。房地产销售、开发和价格就是不动弹。

　　这一次，多头赢，还是空头赢？

　　只有一种情况，多头会全面获胜：出现大通胀，房价再次大幅飙升，炒房客再次登台，大家恐慌性购房。

　　这也意味着，房住不炒的楼市预期彻底扭转，房地产调控刹车失灵，列车高速冲出悬崖。

　　我们都没经历过泡沫破裂，都严重低估了房价泡沫破裂的影响。

　　看看日本的例子：动物精神消失，社会全无生机，需要整整一代人付出代价。

　　毫无疑问，中国经济崛起，是一个奇迹。但是别忘了，当年日本也创造了奇迹。

　　二战后，日本百业凋敝，但是在不到20年的时间内，日本经济从废墟中崛起。

　　1968年，日本超越联邦德国，一跃成为仅次于美国的第二大经济强国，GDP常年保持世界第二的位置。

　　对此，世人惊呼，日本经济奇迹！

　　当时的日本，社会阶层流动比较大，年轻人可以努力学习，只要表现好，顶级大学就会给他们提供最好的机会。

　　那时候，日本整个社会生机盎然，活力无限。

　　那么是什么改变了日本呢？房地产危机。

　　1991年，在“广场协议”签订后，日本房地产泡沫也随着税收和货币政策的调整而破裂。

　　在这次房价泡沫破裂后，日本就进入了低欲望社会，经济从此一蹶不振。

　　大前研一曾经解释过，日本为何进入低欲望社会，他认为：

　　自1991年经济泡沫破灭后，日本经济持续低迷，GDP增速一直处于低位，甚至出现数年负增长，当时日本年轻人认为，他们一出来就会有很多工作要做。

　　然而，他们没想到就业压力大到让他们喘不过气来。经济越差，年轻人就越难找到满意的工作。这些年轻人普遍学历高，不愿意从事低质量的工作和从事体力劳动。

　　面对严峻的就业形势，不少人在生活压力下被迫妥协工作，分散到社会各个领域。而在那种背景下出生的孩子，看到父辈的辛酸，自然会感受到社会的残酷。

　　于是，他们中的大部分人都不愿意背负房贷，不想结婚，不想生孩子，就想“躺平”。

　　日本整个社会失去了“动物精神”。

　　一般来说，消灭动物精神，让整个社会死气沉沉，有两种措施：

　　1、人口老龄化。

　　当老年人占据主导的时候，社会的荷尔蒙分泌不足，没有动力去冒险，没有动力去生产，没有欲望去消费，动物精神消退。

　　1991年日本房价崩盘的时候，日本人口老龄化已经相当严重，即将进入深度老龄化社会。

　　2、哀莫大于心死。

　　预期来回调整，人心死了，对未来毫无兴趣，动物精神也就消失了，社会经济就死气沉沉。

　　心理学家有个实验：将一个小白鼠放到一个容器中，容器的一侧是奖励，另一侧是电击。

　　当小白鼠跑到奖励的一侧时，就会给它奖励；当小白鼠跑到另一侧是，就会遭遇电击。

　　经过一段时间后，小白鼠都会跑到“奖励”的一侧。

　　此时，把“奖励”和“电击”调换，原来是奖励的一侧，变为电击。

　　经过一段时间后，小白鼠也会最终跑到最新的“奖励”的那一侧。

　　但是，调换两次后，小白鼠就不跑了，不管怎么诱惑、刺激、击打它，它就是躺在中间一动不动。

　　这个实验说明，当预期混乱、信仰崩塌之后，生物就会本能的选择“躺平”。

　　回到日本资产泡沫的案例，当泡沫兴起的时候，所有人都不认为泡沫会破灭。

　　日本当时想的是买下纽约，买下美国，房价永远涨，结果资产价格破灭，预期崩盘，再加上老龄化社会，日本社会的“动物精神”消退。

　　此后，日本就陷入了“低欲望社会—人口老龄化”的恶性循环，一蹶不振。

　　有个疑问：美国经历了1926年佛罗里达房产泡沫破裂，又经历了2007年房地产泡沫，为何美国社会动物精神仍然旺盛？

　　一个重要的原因是，原来的老鼠已经死了，容器里换了新的老鼠。

　　另一个原因是，没有人永远年轻，永远有动物精神，但是总有人年轻，总有人有动物精神。

　　美国是移民国家，往容器里放进了新的老鼠，而原来的那只躺平的老鼠，消失在了大家视野中。

　　人类社会经历的政治周期、经济周期、康波周期，科学周期，乃至战争周期等等，如果追根溯源，都会回到人类群体自身的行为规律上来。

　　而当泡沫牵扯的人群足够多，当泡沫足够大，当灾难足够严重，就需要一代人的时间来消化。

　　康波周期60年，也无非是一代人的记忆而已。